Thực hư Thông tư 22/2023 dựng thêm rào cản với bất động sản?

Cuối năm 2023, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 22/2023 TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016 TT-NHNN quy định về tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng. Thông tư 22/2023 có hiệu lực từ ngày 1-7-2024. 

Tuy nhiên, đến gần đây thị trường bất động sản mới xôn xao khi Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) “phát hiện” Thông tư số 22/2023 có quy định đang được hiểu là “không cho phép cá nhân được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, được bảo đảm bằng chính căn nhà đó…”. 

Cụ thể, HoREA cho biết Thông tư 22/2023 sửa đổi khoản 11, điều 2 Thông tư 41/2016 về khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà là nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán.

HoREA cho rằng quy định trên khiến nhiều người có nhu cầu vay vốn mua nhà hiểu nhà ở hình thành trong tương lai sẽ không được các ngân hàng thương mại chấp nhận làm tài sản thế chấp vay vốn. 

“Như vậy, Thông tư số 22/2023/TT-NHNN không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua “nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai”) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, nên cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai” phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác” – HoREA kết luận. 

Do đó, Hiệp hội này đã có văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước, đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) trước khi Thông tư số 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực kể từ ngày 1-7-2024. Nếu không có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài. 

Ngày 31-1, trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, lãnh đạo Vụ Pháp chế (Ngân hàng Nhà nước) khẳng định các quy định tại Thông tư 22/2023 không hạn chế việc thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai để vay vốn mua nhà. Điều 1 của Thông tư 22/2023 có nêu “Nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán”- chỉ là một định nghĩa để ngân hàng thương mại xác định khoản cho vay thế chấp là nhà ở. Vì thế, nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được các ngân hàng thương mại chấp nhận làm tài sản thế chấp vay vốn để mua chính căn nhà đó.

Tương tự, lãnh đạo một số ngân hàng thương mại tại TP HCM cũng cho hay sau khi Thông tư 22/2023 có hiệu lực, ngân hàng vẫn cho khách hành vay tiền mua nhà với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai.