Lý do chung cư tiếp tục ‘lên ngôi’, môi giới không được hành nghề tự do, đấu giá lô đất vàng giáp biển Sầm Sơn

Thị trường bất động sản hiện nay gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân, giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 (Ảnh: Hoàng Hà)

Giá mở bán căn hộ chung cư tăng 20 quý liên tiếp

Báo cáo thị trường BĐS mới đây của Savills Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội, lượng căn hộ sơ cấp là 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 58 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 7% theo quý và 12% so với cùng kỳ năm trước. Giá mở bán trung bình tại thị trường này đã tăng trong 20 quý liên tiếp.

Cũng theo Savills Việt Nam, tại TPHCM, nguồn cung căn hộ sơ cấp liên tục trên đà giảm kể từ năm 2017. Trong quý IV/2023, nguồn cung sơ cấp đạt 7.600 căn hộ, ổn định theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình trong quý tại TPHCM quay về mức của năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% so với quý trước và 45% theo năm.

Theo báo cáo thị trường BĐS mới đây của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2023 thị trường ghi nhận có 29 dự án BĐS hoàn thành với quy mô khoảng 13.646 căn hộ được triển khai ra thị trường. Có 47 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy mô khoảng 14.566 căn; 854 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô khoảng 402.570 căn.

Tính chung cả năm 2023, cả nước có 67 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 24.993 căn; có 71 dự án hoàn thành xây dựng với quy mô khoảng 29.612 căn; có 197 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường BĐS hiện nay gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân, giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp giá bán từ 25-70 triệu đồng/m2. Trong đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức từ 25-35 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư trung cấp giá bán khoảng 35-50 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư cao cấp giá bán trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức 60-70 triệu đồng/m2.

Theo bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Savills Hà Nội – thị trường đang chứng kiến một sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, đặc biệt với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Tuyến metro và các đường vành đai khi được hoàn thiện sẽ thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dần ra ngoài trung tâm.

Bà Giang Huỳnh – Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M – nhận định, nguồn cung BĐS nhà ở tại TPHCM hiện nay đang rất thấp, đặc biệt đối với thị trường hơn 10 triệu dân. Tại TPHCM, lợi nhuận từ đầu tư căn hộ đã giảm nhẹ trong khoảng 5 năm qua, tuy nhiên vẫn cao hơn mức lãi suất gửi ngân hàng. Do đó, căn hộ tiếp tục được xem là một kênh đầu tư có lời.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) – nguyên nhân dẫn đến thị trường chung cư sẽ tiếp tục “lên ngôi” là do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân tại các đô thị lớn vẫn cao. Bên cạnh đó, công tác chuẩn bị đầu tư các dự án BĐS kéo dài, khiến nguồn cung không thể đáp ứng ngay lập tức.

“Nhiều dự án cũng bị đình trệ do vướng mắc pháp lý khiến cho nguồn cung sẽ càng eo hẹp. Do đó, nhiều khả năng chung cư tăng giá trở lại trong thời gian tới”, ông Đính nhấn mạnh.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cũng lưu ý, giá chung cư đang ở mức khá cao trong khi giá bán các sản phẩm thấp tầng về mức hợp lý. Thực tế này có thể tạo ra xu hướng dòng tiền của nhà đầu tư sẽ chốt lời phân khúc căn hộ và tìm đến các sản phẩm thấp tầng như liền kề và biệt thự trong năm 2024.

Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sẽ giúp thị trường tốt dần lên

Sau 4 kỳ họp cho ý kiến, ngày 18/1, Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội biểu quyết thông qua và sẽ có hiệu lực từ 1/1/2025 (trừ một số điều khoản cụ thể).

Luật Đất đai được đánh giá là đạo luật quan trọng, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh; giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai, có mối quan hệ với nhiều quy định khác của pháp luật.

Trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn, ảm đạm, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua kỳ vọng sẽ giúp thị trường tốt dần lên.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS EZ (EZ Property), cho rằng, đây là tín hiệu tích cực với thị trường BĐS.

Theo ông Toản, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giải quyết được nhiều vấn đề khó khăn của thị trường liên quan đến tính pháp lý về hình thức triển khai dự án BĐS, giao đất, thu hồi đất, tiền sử dụng đất, giá đất…

“Không chỉ đối với chủ đầu tư, các nhà đầu tư đều mong muốn khi có Luật Đất đai (sửa đổi) việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án sẽ được giải quyết. Những mâu thuẫn giữa Luật Đất đai với các luật khác cũng được tháo gỡ. Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho chính cơ quan chính quyền yên tâm phê duyệt dự án… Khi đó, sẽ giúp các dự án được tháo gỡ, nguồn cung ra thị trường ngày càng dồi dào hơn”, ông Toản nhận định.

Cũng theo vị Tổng Giám đốc EZ Property, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua tạo tiền đề tốt cho các luật khác đi vào hoạt động như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS…

“Luật Đất đai bao trùm một số luật khác nên khi luật này được thông qua các luật khác mới thực hiện được. Các luật khi đồng bộ, có hiệu lực, đi vào cuộc sống sẽ ổn định thị trường BĐS lâu bền, chu kỳ thị trường sẽ kéo dài hơn, không ‘phóng nhanh phanh gấp’ như một số giai đoạn trước. Đây là vấn đề lâu dài và thị trường cũng cần thời gian để thẩm thấu”, ông Toản nói.

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý BĐS, cho biết, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua có rất nhiều điểm mới sẽ tác động tới thị trường BĐS, trong đó có nhiều vấn đề doanh nghiệp cần lưu ý.

Về quy định cho thuê đất, ông Đỉnh phân tích, tinh thần của Luật Đất đai (sửa đổi) là hạn chế thuê đất trả tiền một lần, cơ bản áp dụng thuê đất trả tiền hàng năm.

“Doanh nghiệp cần nghiên cứu để có phương án kinh doanh hiệu quả, việc thuê đất trả tiền hàng năm đòi hỏi doanh nghiệp phải tính toán kỹ lưỡng để bảo đảm hoạt động đầu tư, có đủ tiền trả tiền thuê đất hàng năm, tránh vi phạm pháp luật đất đai do chậm nộp tiền” – ông Đỉnh nêu ý kiến.

Môi giới BĐS sẽ không được hành nghề tự do

Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Bản sửa đổi năm 2023 vừa được Quốc hội thông qua có nhiều điểm mới trong đó quy định môi giới BĐS không được hành nghề tự do; các khoản thù lao, hoa hồng phải thực hiện chuyển khoản.

Theo đó, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) năm 2023 đã bổ sung quy định: Sàn giao dịch BĐS trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh, nơi có trụ sở chính của Sàn giao dịch BĐS để được cấp phép hoạt động. Đồng thời, Luật cũng bổ sung quy định cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải đáp ứng điều kiện phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS; hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.

Như vậy, từ ngày 1/1/2025, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS… Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới BĐS tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh BĐS 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập).

Còn Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh BĐS mới nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải đáp ứng các điều kiện như: Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ quản lý BĐS. Cá nhân hành nghề môi giới BĐS được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.

Đồng thời, tất cả các khoản thù lao, hoa hồng môi giới BĐS sẽ phải chuyển khoản. Việc thanh toán trong giao dịch BĐS, dự án BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, theo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đội ngũ môi giới sau này sẽ phải ràng buộc vào các sàn giao dịch. Do đó, việc môi giới bán các BĐS trái luật cũng đồng nghĩa với việc chủ các sàn giao dịch phải chịu ràng buộc về mặt pháp lý.

Vì vậy, để nắm bắt cơ hội khi thị trường hồi phục trong thời gian tới, ông Đính cho rằng, các sàn giao dịch BĐS sẽ phải chuẩn bị tốt hơn về mặt pháp lý cho môi giới theo đúng quy định của pháp luật; cũng như đào tạo, nâng cao kỹ năng, kiến thức cho từng nhân viên môi giới khi thị trường hồi phục, để phát triển bền vững.

Chia sẻ về góc nhìn của đơn vị môi giới trong bối cảnh thị trường đang bước đầu hồi phục, ông Mai Viết Vĩnh – Chủ tịch Mai Việt Land cho biết, là đơn vị môi giới nên Mai Việt Land đang chú trọng hơn trong việc xây dựng chất lượng cho đội ngũ môi giới theo các quy định của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua.

Ở góc độ là đơn vị môi giới, Mai Việt Land sẽ yêu cầu các bạn môi giới phải trang bị chứng chỉ môi giới theo đúng quy định của pháp luật; đào tạo thêm kỹ năng và kiến thức về BĐS để xây dựng đội ngũ môi giới chất lượng, xây dựng niềm tin với nhà đầu tư để nắm bắt cơ hội khi thị trường hồi phục mạnh mẽ.

Đấu giá lô “đất vàng” giáp biển Sầm Sơn

Sáng 18/1, UBND thành phố Sầm Sơn, Thanh Hóa đang tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất khu đất thực hiện dự án Tổ hợp khách sạn, dịch vụ thương mại và quảng trường biển xã Quảng Hùng.

Khu đất đang được đấu giá giáp biển Quảng Hùng, thành phố Sầm Sơn, Thanh Hóa. (Ảnh Huy Sơn)

Diện tích khu đất đấu giá là hơn 2,8ha. Trong đó, đất tính thu tiền sử dụng đất (đất thương mại, dịch vụ) là hơn 1ha; diện tích đất không thu tiền sử dụng đất là gần 1,8ha.

Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án Tổ hợp khách sạn, dịch vụ thương mại và quảng trường biển xã Quảng Hùng, thành phố Sầm Sơn là hơn 17 tỷ đồng. Như vậy, giá khởi điểm mỗi m2 là hơn 600.000 đồng.

Toàn bộ diện tích hơn 2,8ha được đấu giá theo hình thức bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá. Đấu giá theo từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất tại vòng đấu đó là người trúng đấu giá.

Được biết, khu đất đấu giá thuộc địa giới hành chính xã Quảng Hùng, thành phố Sầm Sơn, phía đông nam giáp bờ biển; phía đông bắc, tây nam và tây bắc giáp đường quy hoạch.

Khu đất đấu giá đã hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo khớp nối với hạ tầng kỹ thuật bên ngoài phạm vi khu đất đấu giá theo đúng quy hoạch, dự án đầu tư được phê duyệt theo quy định.