Vay vốn ưu đãi mua nhà: Giá cao là rào cản

Kích cầu tín dụng bất động sản

Nhiều gói cho vay bất động sản với lãi suất ưu đãi nhằm thu hút khách hàng và kích thích nhu cầu tiêu dùng đang được các ngân hàng triển khai. Theo đó, Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) đang dành 16.000 tỷ đồng cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi từ 3,99%/năm, áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Gói tín dụng được triển khai bám sát chỉ đạo, định hướng của Thủ tướng Chính phủ về các giải pháp tín dụng hỗ trợ người trẻ có thể mua được nhà.

Không riêng SHB, Ngân hàng TMCP An Bình (ABBank), Ngân hàng TMCP Lộc Phát (LPBank), Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam (PVcomBank) cũng đưa ra các gói vay tương tự, với mức lãi suất ưu đãi từ 3,99%/năm. Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) mới đây cũng cung cấp gói vay “Ngôi nhà đầu tiên” cho người trẻ với mức lãi suất từ 5,5%/năm, thời gian vay lên đến 30 năm và nhiều ưu đãi đi kèm như ân hạn nợ gốc tối đa 12 tháng, miễn phí định giá tài sản bảo đảm và ưu đãi phí trả nợ trước hạn.

Tuy nhiên, các mức lãi suất ưu đãi thường chỉ áp dụng trong giai đoạn đầu của khoản vay. Sau khi hết thời gian ưu đãi, các ngân hàng sẽ chuyển sang áp dụng lãi suất thả nổi, tương ứng với lãi suất cơ sở cộng thêm biên độ từ 3,5 – 4% tùy chính sách từng ngân hàng, dẫn đến lãi suất thả nổi khoảng từ 9 – 11%/năm.

Các chuyên gia đánh giá lãi suất thấp trong giai đoạn đầu là một lợi thế lớn, đặc biệt đối với người trẻ, giúp họ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn để mua nhà. Tuy nhiên, người vay cần phải cân nhắc kỹ lưỡng các điều khoản sau giai đoạn ưu đãi, nhất là khi lãi suất thả nổi có thể tăng lên và làm tăng áp lực trả nợ trong dài hạn.

Nhìn lại thời gian qua, tín dụng bất động sản đã ghi nhận bước nhảy vọt ấn tượng. Theo thông tin tại Hội nghị Chính phủ với các địa phương về tăng trưởng kinh tế ngày 21/2, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết dư nợ tín dụng bất động sản của hệ thống hiện nay đạt 3,48 triệu tỷ đồng, tăng đáng kể so với mức 2,89 triệu tỷ đồng ghi nhận hồi cuối năm 2023. Điều này tương đương với mức tăng trưởng khoảng 20% chỉ trong hơn 1 năm qua.

Báo cáo tài chính mới nhất của nhiều ngân hàng như Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), Ngân hàng TMCP Phát triển TPHồ Chí Minh (HDBank), Ngân hàng TMCP Quân đội (MB)… đều ghi nhận những bước tiến vượt bậc trong việc tăng cường dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, VPBank đã ghi nhận mức dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 186.736 tỷ đồng vào cuối quý IV/2024, tăng 62,5% so với cùng kỳ và chiếm gần 30% tổng dư nợ tín dụng. SHB duy trì mức tăng 67,8% so với cuối năm 2023 với dư nợ đạt 122.977 tỷ đồng .

Đặc biệt, không chỉ các ngân hàng lớn mà cả các ngân hàng vừa và nhỏ cũng có những bước mở rộng mạnh mẽ. Ví dụ, Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB) đã tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lên tới 240%, đạt gần 5.700 tỷ đồng, trong khi Ngân hàng TMCP Kiên Long (KienlongBank) ghi nhận mức tăng gấp 4 lần so với cùng kỳ năm 2023, đạt hơn 9.100 tỷ đồng. Những con số này cho thấy không chỉ nhu cầu vay vốn mua nhà mà còn cả các dự án đầu tư bất động sản đang thu hút sự quan tâm từ nhiều phía, từ cả các doanh nghiệp và cá nhân.

Ưu đãi tín dụng: Cần nhưng chưa đủ

Cùng với lãi suất, các yếu tố kinh tế vĩ mô và các chính sách của Nhà nước đang tác động mạnh đến thị trường cho vay mua nhà. Các chuyên gia kinh tế nhận định rằng với tình hình kinh tế ổn định, chính sách tiền tệ “linh hoạt, nới lỏng” cùng với việc duy trì mức lãi suất thấp trong giai đoạn 2024 – 2025, doanh nghiệp và người dân sẽ có thêm nhiều cơ hội tiếp cận vốn nhằm thúc đẩy đầu tư và tiêu dùng.

Bên cạnh đó, việc Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh các thông tư nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cũng là một động lực quan trọng. Cụ thể, Thông tư 08/2020/TT-NHNN sửa đổi Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đã cho phép các tổ chức tín dụng sử dụng 34% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, sau đó điều chỉnh xuống 30% và hiện đang ở mức 28,3%. Những biện pháp này giúp mở rộng nguồn vốn cho vay, góp phần ổn định dòng tiền và kích thích thị trường bất động sản.

Ngoài ra, gói tín dụng ưu đãi trị giá 145.000 tỷ đồng, mở rộng từ gói 120.000 tỷ đồng ban đầu, dành cho nhà ở xã hội cũng tiếp tục được triển khai, với mức lãi suất thấp hơn thị trường từ 1,5 – 2%/năm, tạo thêm động lực cho những người có thu nhập thấp có thể tiếp cận được nguồn vốn vay mua nhà.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và đang đứng trước nhiều động lực tăng trưởng mới đến từ kinh tế vĩ mô, đột phá thể chế và chính sách tiền tệ. Ông cho rằng “room tín dụng hiện nay không thiếu và lãi suất cực kỳ hấp dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn” .

Trong bối cảnh đó, các ngân hàng không chỉ tập trung duy trì các gói vay ưu đãi mà còn cần có các giải pháp hỗ trợ toàn diện cho khách hàng. Ông Từ Tiến Phát, Tổng Giám đốc ACB nhấn mạnh ACB và các ngân hàng có thể tài trợ vốn cho dự án có giá hợp lý nhằm tăng nguồn cung nhà ở giá bình dân; cung cấp các gói tín dụng kép hỗ trợ cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

“Việc hợp tác toàn diện giữa ngân hàng và các tập đoàn bất động sản lớn có thể giúp bảo đảm tiến độ xây dựng, kiểm soát giá cả nhà ở, mang đến nhiều lựa chọn phù hợp hơn cho người mua. Thông qua các giải pháp này, ngân hàng không chỉ hỗ trợ khách hàng tiếp cận nhà ở dễ dàng mà còn góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững, ổn định và minh bạch hơn”, ông Từ Tiến Phát chia sẻ.

Dù vậy, theo TS. Cấn Văn Lực, tuy số căn hộ mở bán tăng 53% trong năm 2024, nhưng thách thức đặt ra là doanh thu giao dịch tăng trong khi lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản lại giảm. Ông nhấn mạnh: “Giá bán bất động sản còn quá cao và có xu hướng tăng trong năm 2025 làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của đa số người dân. Giá nhà cao còn khiến nhiều người cân nhắc vay vốn tín dụng để mua nhà. Tỉ lệ cho vay mua nhà của các ngân hàng trong năm 2024 chỉ tăng 6%, trong khi tăng trưởng tín dụng chung cùng kỳ 15%”.

Điều này cho thấy dù có nhiều ưu đãi về tín dụng, nhưng nếu giá bất động sản không được kiểm soát chặt chẽ, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân vẫn sẽ gặp nhiều khó khăn.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết ngành ngân hàng rất quyết liệt dành nguồn lực tài chính 120.000 tỷ đồng (hiện mở rộng là 145.000 tỷ đồng) của hệ thống để triển khai thực hiện tín dụng nhà ở. Tuy nhiên, việc giải ngân chưa được nhiều bởi người dân có thu nhập thấp không phải ai cũng có mong muốn đi vay để sở hữu nhà.

Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước đã kiến nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng phối hợp với các địa phương đánh giá nhu cầu sở hữu nhà ở, thuê hoặc thuê mua để có các giải pháp phù hợp. Về phía ngành ngân hàng, Thống đốc khẳng định sẽ tập trung cấp tín dụng đối với người dân có thu nhập thấp có nhu cầu mua, sở hữu nhà ở và đáp ứng đủ điều kiện vay vốn của ngân hàng.