Năm 2023, bất chấp khó khăn của nền kinh tế trong và ngoài nước, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn tăng trưởng khá mạnh. Trong thời gian tới, dù chỉ ra không ít thách thức mà thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang phải đối mặt nhưng hầu hết các chuyên gia đều đáng giá cao về triển vọng của thị trường này trong trung và dài hạn.
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn tăng trưởng khá mạnh. Ảnh minh họa: TTXVN
Tỷ lệ lấp đầy khả quan
Trong báo cáo “Tiêu điểm bất động sản công nghiệp Việt Nam: Tăng trưởng ổn định” công bố hôm 3/11, Công ty Savills Việt Nam nhận định: “Sau nửa đầu năm đầy biến động, Việt Nam cho thấy sự tăng trưởng ổn định nhờ các động lực chính của thị trường. Trong đó, lực lượng lao động trẻ và năng động, chi phí lao động cạnh tranh, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, môi trường kinh doanh ổn định, vị trí địa lý, và sự tham gia tích cực của Việt Nam vào các hiệp định thương mại tự do (FTA) là những nhân tố chính”.
Theo Savills Việt Nam, năm 2023, có 397 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất là 122.900 ha, trong đó 292 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất hơn 87.100 ha. Ngoài ra, còn 106 khu công nghiệp khác đang được xây dựng với tổng diện tích đất 35.700 ha. Các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy cao trên 80%, trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91%.
Khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận 68 dự án khu công nghiệp với diện tích đất cho thuê đạt 12.000 ha. Giá đất cho thuê tăng ở mức 30% theo năm, đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê. Khách thuê tại khu vực này chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực điện tử và máy tính, sản xuất lắp ráp ô-tô, máy móc và thiết bị cũng như các cấu kiện liên quan tới năng lượng mặt trời. Một số doanh nghiệp nổi bật có hoạt động tại phía Bắc bao gồm Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda và Vinfast.
Khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam ghi nhận 122 dự án khu công nghiệp với diện tích đất cho thuê đạt 24.883 ha. Giá cho thuê đất tăng 15% theo năm và đạt mức trung bình tại 174 USD/m2/chu kỳ thuê. Khách thuê chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực chế biến thực phẩm và nước giải khát, vật liệu xây dựng, dệt may và sản phẩm cao su và nhựa. Một số khách thuê nổi bật có thể kể đến LEGO, Suntory PepsiCo, Intel, Unilever, Coca-Cola và Kumho Tires.
Cùng chung quan điểm đó, trong báo cáo mới nhất của mình, Công ty Knight Frank Việt Nam cho biết tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp hiện đang rất khả quan, tại khu vực ngoại thành Hà Nội là 78% và tại Tp. Hồ Chí Minh là 92%. Giá thuê đất khu công nghiệp tại hai thành phố lớn nhất cả nước cũng tăng cao trong giai đoạn 2022-2023, cụ thể là tăng 14% ở ngoại thành Hà Nội và 58% ở ngoại thành Tp. Hồ Chí Minh.
Theo Knight Frank Việt Nam, thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn (RBF và RBW) đã và đang thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài kể từ năm 2018 và tính đến nay số lượng nhà đầu tư cũng tăng gấp năm lần. Những thách thức phát sinh từ sự bùng nổ này, nhất là tại khu vực ngoại thành Tp. Hồ Chí Minh, nơi nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt đến 2,1 triệu m2, đã góp phần tạo ra một thị trường ưu ái khách thuê, với giá thuê trung bình khoảng 4,5 USD/m2 /tháng ở miền Nam và 4,7 USD/m2/tháng ở miền Bắc.
“Xu hướng này đã được báo trước và cũng không tạo ra nguy cơ đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Điều này giúp duy trì giá thuê cạnh tranh trong tương lai gần, song song với việc thị trường đạt độ trưởng thành và mở rộng quy mô để cạnh tranh với các quốc gia khác trong khu vực, nhất là Thái Lan nơi nguồn cung nhà kho xây sẵn có tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) từ 2021 – 2024 đạt 6,6% so với 15% của Việt Nam”, ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành công ty Knight Frank Việt Nam, nói.
Trong khi đó, theo công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản CBRE Việt Nam, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn có tỷ lệ hấp thụ tăng lên trong quý III/2023 nhờ nhu cầu từ các công ty Hoa Kỳ, châu Âu và Nhật Bản. Trong 9 tháng năm 2023, thị trường miền Nam ghi nhận 450.000 m2 nhà xưởng và nhà kho mới. Với nguồn cung mới dồi dào, giá thuê cả hai loại hình này tương đối ổn định tại các tỉnh, thành phố cấp 1 (Tp. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) ở miền Nam; giá thuê nhà kho trung bình là 4,5 USD/m2/tháng và giá thuê nhà xưởng là 4,9 USD/m2/tháng.
Cùng với đó, tỷ lệ lấp đầy của nhà kho xây sẵn (không bao gồm kho dịch vụ) là 56%, tiếp tục chiều hướng giảm do có thêm nguồn cung mới. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn duy trì ở mức tốt, đạt 91%, Khách thuê đến từ Trung Quốc, Việt Nam, Nhật Bản, Mỹ và Liên minh châu Âu là những nhà đầu tư tích cực tìm kiếm đất công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng tại thị trường Việt Nam, chiếm khoảng 70-80% lượng tìm kiếm của CBRE.
“Với việc Việt Nam tiếp tục tăng cường hợp tác với các đối tác chiến lược toàn diện như Mỹ, Hàn Quốc và Trung Quốc trong thời gian gần đây, khách thuê từ các quốc gia này được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn đầu nhu cầu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong tương lai”, đại diện CBRE Việt Nam nhận định.
Triển vọng trong dài hạn
Theo Savills Việt Nam, sự gia tăng trong chỉ số PMI sản xuất và sản xuất công nghiệp cho thấy nhiều hứa hẹn của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Ngoài ra, các đơn vị tư vấn như Savills cũng ghi nhận ngày càng nhiều yêu cầu và số lượt khảo sát địa điểm từ các doanh nghiệp sản xuất, hậu cần và thương mại điện tử đa quốc gia, phản ánh nhu cầu tăng trưởng đối với các sản phẩm công nghiệp.
Khu công nghiệp ở huyện Bắc Tân Uyên (Bình Dương). Ảnh: Hồng Đạt – TTXVN
Tuy nhiên, ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Việt Nam, cũng chỉ ra một số thách thức đối với thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới.
Cụ thể, theo ông Campbell, chất lượng đảm bảo thông suốt của tất cả cơ sở hạ tầng giao thông ở Việt Nam vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực. Mặc dù cơ sở hạ tầng giao thông vận tải đang mở rộng nhanh chóng nhưng sự phát triển vẫn chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng kinh tế và xã hội. Sự tăng trưởng nhanh chóng về dân số đô thị và vận tải hàng hóa là động lực chính cho nhu cầu cơ sở hạ tầng, trong khi năng lực của cảng và cảng biển chưa phát huy hết tiềm năng.
Mặt khác, ông Campbell cho biết khi trọng tâm của Việt Nam chuyển sang thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao và tăng năng suất để ngang bằng với các nước trong khu vực, nhu cầu về lao động có tay nghề sẽ tăng lên. Mặc dù chi phí lao động ở Việt Nam chỉ bằng 1/3 so với Trung Quốc nhưng năng suất cũng thấp hơn ở mức tương đương.
Ngoài ra, các quy định mới về chữa cháy nghiêm ngặt được áp dụng vào cuối năm 2022, điều này đã gây trở ngại cho các nhà phát triển công nghiệp, nhà sản xuất và các công ty dịch vụ hậu cần. Các nhà đầu tư nước ngoài chủ lực đang gặp khó khăn trong việc có được các chứng chỉ phù hợp và một số dự án đã bị trì hoãn vì vấn đề này.
Để giải quyết các thách thức hiện hữu, ông Campbell cho rằng Chính phủ Việt Nam cần tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng và nâng cao tay nghề cho lực lượng lao động của Việt Nam để nâng cao năng suất và hiệu quả. Bên cạnh đó, việc thúc đẩy các ngành công nghiệp hỗ trợ, tăng cường chuỗi cung ứng, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và sử dụng đất cũng như ứng dụng số hóa đều là những lĩnh vực trọng tâm của ngành công nghiệp Việt Nam.
Về phần mình, chỉ ra một số xu hướng phân kỳ trong ngành bất động sản công nghiệp, ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam, cho biết tỷ lệ giá trị vốn hoá tài sản vận hành đang chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn lại và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể trong khu vực châu Á. Tỷ suất vốn hoá tại Việt Nam hiện tăng từ 9 – 12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn (RBF và RBW) chất lượng cao trên khắp cả nước.
Dự báo về năm 2024 trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, ông Alex Crane lưu ý rằng mức thuế tối thiểu toàn cầu và phí logistics cao sẽ là trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào Việt Nam. Mặc dù Việt Nam đã ký kết nhiều thoả thuận thương mại tự do song phương và đa phương, nhưng chi phí lao động và xây dựng tăng cao cũng phần nào ảnh hưởng đến lợi thế chi phí của nước này.
Theo Knight Frank Việt Nam, có thể thấy, rõ điều này qua giá đất. Ví dụ như giá thuê đất công nghiệp ở khu vực ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê, thấp hơn hẳn so với ngoại thành Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành Tp. Hồ Chí Minh (95-280 USD/m2/thời hạn thuê). Ông Alex Crane nhấn mạnh bất động sản công nghiệp và chế xuất vẫn là những thị trường trọng điểm ở Việt Nam, nhưng sẽ gặp không ít thách thức trong việc thu hút đầu tư và lấp đầy mặt bằng xây sẵn trong năm 2024.
Mặc dù vậy, đại diện Knight Frank Việt Nam tỏ ra lạc quan về triển vọng phát triển dài hạn khi Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và Ngân hàng HSBC đều dự báo Việt Nam đạt tốc độ tăng trưởng GDP vào khoảng từ 4,7% đến 5% trong năm 2023. Theo ông Alex Crane, cam kết của Việt Nam về chi tiêu, đầu tư cho cơ sở hạ tầng thuộc hàng mạnh nhất trong khu vực và thị trường trung tâm dữ liệu cũng sẵn sàng cho công cuộc chuyển đổi, tuỳ thuộc vào việc nới lỏng các rào cản pháp lý và tập trung vào cơ sở hạ tầng./.
Thanh Hải
