Triển vọng đầu tư tại thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2025

BĐS nhà ở phục hồi nguồn cung

Theo báo cáo của Savills, thị trường nhà ở trong năm 2025 sẽ có nhiều điểm sáng. Cụ thể bước sang năm mới, nguồn cung căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội dự kiến đạt 25.200 căn. Trong đó hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 88% nguồn cung tương lai, các dự án đại đô thị sẽ chiếm 70% thị phần. Từ năm 2026 trở đi, khoảng 70.000 văn hộ từ 91 dự án sẽ được mở bán. Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai dự kiến sẽ đóng góp 52% thị phần.

Tại TP HCM, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 6.500 căn vào quý IV/2024, tăng 35% theo quý nhưng giảm 13% theo năm. Năm 2024, nguồn cung sơ cấp tăng 10% theo năm lên gần 11.900 căn. Lượng bán quý IV/2024 đạt 2.700 giao dịch, tăng 43% theo quý nhưng giảm 10% theo năm. Giá trung bình đạt 91 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 36% theo quý và 33% theo năm, do nguồn cung mới giá cao và các dự án hiện hữu tăng giá bán.

Căn hộ vừa túi tiền khan hiếm đã khiến những người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng trưởng đáng kể, hơn 200% theo năm.

Đến 2025, hơn 10.000 căn dự kiến sẽ mở bán, trong đó Hạng B chiếm 54% tổng số căn. Về triển vọng và tầm nhìn đến 2027, nguồn cung tương lai tại TP HCM đạt 46.000 căn đến từ 69 dự án. TP Thủ Đức dự kiến chiếm 52%, Bình Tân chiếm 11% và Quận 7 chiếm 10%.

Tương tự, với loại hình Biệt thự/nhà liền kề cũng cho thấy diễn biến tích cực hơn so với thời gian trước đó. Tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý IV/2024 đạt 4.655 căn từ 11 dự án. Nguồn cung sơ cấp đạt 5.002 căn từ 18 dự án, tăng gấp bảy lần theo quý và theo năm. Số lượng giao dịch trong quý cuối cùng của năm 2024 tăng mạnh, đạt 3.317 giao dịch, cao gấp 10 lần theo quý và 52 lần theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong quý tăng 18 điểm %, đạt mức 66%.

Tại TP HCM, nguồn cung mới trong năm 2024 hạn chế với chỉ 197 căn được mở bán từ hai dự án. Nguồn cung sơ cấp giảm 2% theo năm xuống còn 970 căn. Phân khúc trên 30 tỷ đồng/căn tiếp tục chiếm ưu thế với 74% thị phần. Trong quý IV/2024, lượng giao dịch giảm mạnh 65% theo quý và 6% theo năm. Giá sơ cấp trong quý 4 tăng 20% theo quý nhưng giảm 10% theo năm xuống còn 330 triệu đồng/m2 đất.

Phân khúc cao cấp vẫn sẽ tiếp tục chiếm ưu thế tại TP HCM do hạn chế quỹ đất và chi phí đầu vào tăng cao, trong khi nguồn cung giá cả phải chăng sẽ mở rộng ra các tỉnh lân cận nhờ hạ tầng ngày càng phát triển. Năm 2025, tại thị trường TP HCM, hơn 700 căn sẽ được mở bán, với 55% từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Các sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng sẽ chiếm 70%.

BĐS thương mại giữ lực cầu mạnh mẽ

Theo báo cáo của Saivlls, nguồn cung của loại hình bán lẻ tại thị trường Hà Nội duy trì ổn định theo quý và tăng 2% theo năm nhờ ba khối đế bán lẻ mới của các dự án Heritage West Lake, Taisei Square và Grand Terra. Giá thuê gộp tầng trệt tại Hà Nội tăng 2% theo quý và 5% theo năm. Đáng chú ý, tại khu vực trung tâm, giá thuê ghi nhận mức tăng mạnh, tăng 33% theo quý và 40% theo năm, đạt 4,5 triệu đồng/m2/tháng, công suất được giảm 3 điểm % theo năm, đạt 85%.

Về triển vọng, đến cuối năm 2025, thị trường bán lẻ Hà Nội dự kiến sẽ mở rộng với 140.700m2 nguồn cung bán lẻ mới từ bốn trung tâm mua sắm và ba khối đế bán lẻ. Trong giai đoạn 2026 và 2027, nguồn cung tiếp tục tăng thêm 174.100m2 diện tích sàn cho thuê đến từ bảy dự án.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định: “Các tập đoàn bán lẻ quốc tế tiếp tục mở rộng tại Hà Nội, và nhu cầu đối với mặt bằng bán lẻ cao cấp vẫn duy trì ở mức cao do nguồn cung phù hợp còn hạn chế”.

Còn tại thị trường TP HCM, tổng nguồn cung bán lẻ tăng 1% theo quý và 6% theo năm lên 1,6 triệu m2. Nguồn cung mới tập trung ở các khu bực ngoài trung tâm nhờ quỹ đất lớn và sự mở rộng đô thị hóa.

Trong số các giao dịch thuê bán lẻ năm 2024 tại TP HCM, 88% là sự mở rộng của thương hiệu, tổng diện tích thuê của các thương hiệu mới chỉ chiếm 12%. Khách thuê dịch vụ ăn uống (F&B) dẫn đầu, chiếm gần một phần ba diện tích thuê, tiếp đó là khách thuê thời trang với 24% thị phần và giải trí với 17% thị phần.

Giá thuê trung bình tầng trệt đạt 1,4 triệu đồng/m2/tháng, tăng theo năm ở cả ba khu vực. Chính sách tăng giá hằng năm, giá thuê cao tại dự án mới và các dự án ở khu vực trung tâm đã thúc đẩy sự tăng trưởng. Theo dự báo, với nhu cầu tiêu dùng ngày càng gia tăng và sự tăng trưởng của tầng lớp giàu có, TP HCM tiếp tục thu hút các thương hiệu quốc tế, đặc biệt là trong phân khúc ngành xa xỉ.

Với loại hình khách sạn, tiềm năng cũng ghi nhận rõ nét hơn nhờ sự tăng trưởng của ngành du lịch. Savill nhận định nguồn cung tương lai dự kiến sẽ định hình lại thị trường Hà Nội, với 68 dự án dự kiến cung cấp 12.065 phòng kể từ 2025. Các thương hiệu đáng chú ý sắp ra mắt tại Hà Nội bao gồm Hilton, Fusion, Accor và Four Seasons.

Tại TP HCM, tất cả các phân khúc đều ghi nhận sự cải thiện theo quý và theo năm, với công suất phòng tăng 10 điểm % theo quý và 4 điểm % theo năm, đạt 71%. Giá phòng trung bình tăng 10% theo quý và 6% theo năm, đạt 2,1 triệu đồng/phòng/đêm.

Ông Neil McGregor, Tổng Giám đốc, Savills Việt Nam nhận định: “Tình hình hoạt động của phân khúc khách sạn tại TP HCM được kỳ vọng sẽ phục hồi hoàn toàn vào năm 2025, nhờ sự trở lại mạnh mẽ của du khách quốc tế, đặc biệt từ các thị trường nguồn trọng điểm”.