Tiếp tục gỡ khó cho thị trường bất động sản

Theo số liệu của Cục Thống kê TPHCM, năm 2023, kinh doanh bất động sản (BĐS) là ngành dịch vụ duy nhất tăng trưởng âm tại TPHCM (âm 6,38%), trong khi các ngành dịch vụ khác đều tăng trưởng từ hơn 3% đến trên 10%. Đáng lo ngại hơn, kinh doanh BĐS tăng trưởng âm ngay khi vốn ngoại rót vào lĩnh vực này vẫn rất lớn. Thực trạng này đã và đang tác động xấu đến hoạt động của 40 ngành nghề có liên quan khác như sản xuất vật liệu xây dựng, thiết kế công trình…

Lệch pha cung – cầu

Thời điểm cuối năm 2023, tại TPHCM và các tỉnh lân cận, một số dự án chung cư được ra mắt thị trường, nhen nhóm tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS trong thời gian tới.

Cụ thể, tại TPHCM, 2 dự án có lượng mở bán lớn là The Privia (do Tập đoàn Khang Điền làm chủ đầu tư) và Akari City (Tập đoàn Nam Long làm chủ đầu tư), cùng thuộc quận Bình Tân. Các chủ đầu tư khác như Vingroup, Masterise Home… cũng bắt đầu bung hàng trên địa bàn TP Thủ Đức. Trong khi ở vùng lân cận, thị trường BĐS tại tỉnh Bình Dương ghi nhận sự khởi động của nhiều dự án như Picity Sky Park quy mô 1.600 căn hộ; Phú Đông SkyOne gần 800 căn hộ; hay mới đây, Tập đoàn Bcons công bố ra thị trường tháp căn hộ Bcons City tại phường Đông Hòa (TP Dĩ An) quy mô gần 2.000 căn. Điểm chung của các dự án căn hộ tại tỉnh Bình Dương là đều có mức giá từ 32 triệu đồng/m² trở lên.

Theo Sở Xây dựng TPHCM, năm 2023, toàn TP có 14 dự án với hơn 14.200 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức nhà ở hình thành trong tương lai. Phần lớn trong số này là phân khúc căn hộ chung cư, với 14.000 căn. Tuy nhiên, thị trường nhà ở vẫn tiếp tục có sự lệch pha khi nguồn cung phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Ngược lại, nhà thương mại giá rẻ có giá bán khoảng 20 triệu đồng/m² gần như “mất dạng” tại TPHCM. Thậm chí, mức giá này cũng khó tìm thấy ở tỉnh Bình Dương. Ở tỉnh Đồng Nai, dù mặt bằng giá mềm hơn so với Bình Dương nhưng hiện cũng rất khó tìm được căn hộ có giá 30 triệu đồng/m² ở tỉnh này.

Nhìn vào bức tranh khan hiếm nhà giá rẻ này, dễ nhận thấy dù thị trường chưa hồi phục, nhưng giá căn hộ chung cư tại TPHCM và các tỉnh lân cận vẫn đang có xu hướng đi lên, ngày càng vượt xa khả năng mua của đại đa số người lao động có mức thu nhập trung bình. Nguyên nhân được Bộ Xây dựng lý giải là do nguồn cung căn hộ trong những năm gần đây khan hiếm. Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng nhận định, trong năm nay, giá bán căn hộ chung cư sơ cấp (chủ đầu tư mở bán lần đầu) sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3%-8%.

Tổng cục Thống kê vừa công bố, năm 2023, nhóm ngành kinh doanh BĐS đứng đầu trong danh sách có DN đóng cửa nhiều nhất với gần 1.300 đơn vị, tăng khoảng 8% so với năm trước. Trung bình mỗi tháng, có 107 DN ngành BĐS phá sản. So với năm 2022, số lượng DN thành lập mới cũng giảm 45%. Điều này cho thấy DN BĐS trải qua năm 2023 thực sự khó khăn. Không dừng lại đó, theo Bộ Xây dựng, nguồn cung BĐS năm 2023 luôn trong tình trạng khan hiếm ở tất cả phân khúc; thanh khoản suy giảm đáng báo động trong vòng 5 năm trở lại đây. Trong 3 quý đầu năm 2023, lượng giao dịch BĐS của toàn thị trường chỉ bằng khoảng 41% cả năm 2022.

Tăng cường tháo gỡ cho doanh nghiệp

Theo các chuyên gia kinh tế, năm 2023 là năm mà Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành, các địa phương nỗ lực rất lớn để “giải cứu” thị trường BĐS. Nhiều buổi làm việc trực tiếp giữa doanh nghiệp (DN) và ngành chức năng đã diễn ra. Nhờ đó, thị trường BĐS hiện nay tuy vẫn rất khó khăn nhưng đã có giao dịch trở lại. Điển hình là Nghị quyết 33/NQ-CP và Nghị quyết 97/NQ-CP của Chính phủ đã xác định tổng thể các giải pháp, đặc biệt là quan điểm tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch và bền vững. Trong đó, đã yêu cầu các DN kinh doanh BĐS có trách nhiệm ưu tiên mọi nguồn lực để thanh toán nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu; chủ động nghiên cứu tái cơ cấu lại giá cả, sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tiễn của thị trường, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân, DN. Tiếp theo là Nghị định 35/2023/NĐ-CP tháo gỡ vướng mắc pháp lý thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên vẫn còn một số ý kiến chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong năm 2023 chưa được các bộ, ngành thực hiện đầy đủ.

Trong khi đó, lãnh đạo một DN BĐS có trụ sở tại TPHCM cho biết, còn bất cập trong một số quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP về công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, dẫn đến hàng trăm dự án BĐS, nhà ở thương mại trong cả nước không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nên không thể thực hiện được thủ tục cấp “sổ hồng” cho khách hàng, vừa làm phát sinh khiếu kiện gây mất trật tự xã hội, vừa làm thất thu ngân sách Nhà nước, vừa không bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng là chủ sở hữu nhà. Mặt khác, gây thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, ảnh hưởng uy tín thương hiệu và không thu được số tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại. Nhiều DN đã đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo sớm ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP quy định về giá đất để tháo gỡ vướng mắc trong công tác định giá đất. Chưa hết, theo nhiều DN BĐS ở TPHCM và Bình Dương, trong Công điện 1177/CĐ-TTg ngày 23-11-2023, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước khẩn trương rà soát, nhằm tháo gỡ kịp thời các vướng mắc phát sinh trong thực tế, dứt khoát không để bị đứt gãy, thiếu kịp thời, thiếu chủ động trong việc xây dựng, bổ sung, hoàn thiện các chính sách tín dụng có hiệu quả bền vững, lâu dài, phù hợp thực tế. Đây là cơ sở quan trọng để Ngân hàng Nhà nước rà soát theo hướng sửa đổi, bổ sung, gia hạn hoặc bãi bỏ các quy định không phù hợp để tạo điều kiện tiếp cận tín dụng thuận lợi cho người dân và DN, hỗ trợ hiệu quả cho thị trường trái phiếu DN.

Theo luật sư Trần Minh Hùng, Trưởng Văn phòng luật sư Gia Đình (thuộc Đoàn Luật sư TPHCM), trong thời gian qua, tinh thần của Chính phủ là vào cuộc quyết liệt, thực chất để tháo gỡ khó khăn cho DN. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, thị trường BĐS vẫn còn rất khó khăn. Do đó, tinh thần quyết liệt này cần được thực hiện mạnh mẽ hơn nữa trong thời gian tới để “phá tan” những khó khăn còn lại. Những quy định bất hợp lý, những rào cản thủ tục tiếp cận vốn cần được nhanh chóng tháo dỡ. Trong đó, ngành chức năng cần điều hành chính sách linh hoạt, kịp thời và điều quan trọng nhất là tránh ban hành thêm các “giấy phép con” khiến cộng đồng DN thêm phần khó khăn. Chỉ có vậy, DN Việt nói chung và các DN lĩnh vực BĐS nói riêng mới phục hồi “sức khỏe”, từ đó đóng góp vào tăng trưởng chung của đất nước.

ĐỨC TRUNG