Thuế chuyển nhượng bất động sản: Chuyên gia kiến nghị ‘đánh’ 20% trên chênh lệch mua – bán

Nên đánh thuế trên giá chênh lệch mua – bán?

Theo nhiều chuyên gia, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hiện nay là một trong những nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân, song việc đánh thuế vẫn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập.

PGS.TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng – Tài chính, Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, hiện nay, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo hai phương thức.

Thứ nhất là thuế 2% trên giá trị giao dịch, không quan tâm đến việc có lãi hay lỗ. Và thứ hai là thuế 20% trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán.

Theo vị chuyên gia, mặc dù phương án 2% trên giá trị giao dịch đơn giản, dễ thu, nhưng nó lại tạo ra một lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán. Người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách Nhà nước mà còn khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch.

Ngược lại, phương án thuế 20% trên chênh lệch giá mua và giá bán có lợi thế hơn vì phản ánh chính xác thu nhập thực tế. Tuy nhiên, phương pháp này lại gặp khó khăn trong việc xác định đúng giá mua, nhất là đối với các giao dịch bất động sản diễn ra cách đây nhiều năm, khi chưa có cơ chế quản lý giá mua – bán minh bạch như hiện nay.

Các chuyên gia cho rằng việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay còn bất cập

PGS. TS Phan Hữu Nghị cho rằng, để đảm bảo công bằng và hạn chế tình trạng lách thuế, nên áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán giống như thuế thu nhập doanh nghiệp.

“Hiện nay, các cơ quan thuế và Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có đầy đủ thông tin về giá mua bán để tính thuế. Do đó, việc kiểm soát giá chuyển nhượng hoàn toàn có thể thực hiện được bằng cách đối chiếu với dữ liệu thực tế.

Khi người mua chấp nhận kê khai giá thấp để tránh thuế, đến thời điểm bán lại, họ sẽ gặp khó khăn khi phải ghi nhận giá mua thấp hơn giá thị trường, điều này có thể dẫn đến số thuế phải nộp cao hơn trong giao dịch bán lại sau này, khi người mua không đồng ý với mua bán 2 giá (tức là khai giá thấp)” – ông phân tích.

Cũng theo vị chuyên gia, mức thuế 20% trên phần chênh lệch giá mua – bán cũng cần đi kèm với chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi kê khai sai giá. Khi đó, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên minh bạch hơn, hạn chế tình trạng “hai giá” (giá thực tế và giá kê khai), đồng thời giúp Nhà nước thu thuế công bằng hơn. Thị trường bị đẩy giá do môi giới, mua bán lòng vòng sẽ bị hạn chế tối đa.

“Một trong những tác động quan trọng của việc áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận thực tế là giúp hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất. Nếu áp dụng nghiêm ngặt chính sách đánh thuế trên giá trị tăng thêm, các công ty bất động sản cũng sẽ phải tính toán kỹ lưỡng hơn khi quyết định mức giá bán, từ đó giúp thị trường vận hành minh bạch và thực chất hơn” – PGS.TS Phan Hữu Nghị nêu quan điểm.

Tương tự, TS. Nguyễn Ngọc Tú, Giảng viên Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội cho rằng rằng cách tính thuế 2% trên giá bán dễ gây lạm thu, không phù hợp bản chất thuế thu nhập cá nhân chỉ đánh trên thu nhập, tức doanh thu trừ chi phí của người nộp thuế.

Đề xuất áp thuế tài sản thường niên trên giá trị bất động sản

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu thì cho rằng, tại Việt Nam, hiện nay, thuế bất động sản mới chỉ dừng lại ở các khoản thu như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản, và lệ phí trước bạ.

Trong khi đó, các quốc gia phát triển như Mỹ, Canada, Nhật Bản hay Hàn Quốc đều áp dụng thuế tài sản thường niên trên giá trị bất động sản, nhằm đảm bảo tính công bằng trong phân phối tài sản và tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Theo vị chuyên gia, việc chưa áp dụng thuế bất động sản một cách hiệu quả tại Việt Nam đã dẫn đến một số hệ lụy đáng chú ý.

Thứ nhất, tình trạng đầu cơ và tích trữ bất động sản gia tăng. Khi không phải chịu áp lực thuế, nhiều cá nhân và tổ chức có xu hướng đầu tư bất động sản để nắm giữ lâu dài thay vì khai thác sử dụng hoặc đưa vào giao dịch. Điều này góp phần làm suy giảm nguồn cung nhà ở thực sự phục vụ nhu cầu ở thực, khiến giá bất động sản tăng cao.

Thứ hai, ngân sách Nhà nước bị bỏ lỡ một nguồn thu quan trọng. Khi bất động sản không bị đánh thuế tài sản thường xuyên, nhà nước mất đi một nguồn thu ổn định, lâu dài, trong khi phải phụ thuộc nhiều vào thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng (VAT). Điều này khiến hệ thống thuế chưa phát huy được hiệu quả trong việc điều tiết nền kinh tế.

TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thuế bất động sản được xem là công cụ hữu hiệu để kiểm soát đầu cơ, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách và hướng dòng vốn vào các hoạt động kinh tế thay vì tích trữ tài sản. Tuy nhiên, việc triển khai cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo phù hợp với thực tiễn thị trường và điều kiện kinh tế – xã hội tại từng thời điểm.

Việc đánh thuế tài sản không chỉ đặt ra yêu cầu về tính công bằng trong hệ thống thuế, mà còn cần một lộ trình hợp lý nhằm tránh tạo ra những tác động ngoài mong muốn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang cần sự ổn định.