Thị trường khó giảm sâu, giảm mạnh; hơn 30.200 căn nhà bị ngừng cấp sổ hồng; sắp đấu giá đất tại Hà Nội

Thị trường bất động sản đang tiến triển, “ấm” hơn khi có những thanh khoản. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

Không nên dùng đòn bẩy tài chính

Nhận định về thị trường BĐS trong thời gian tới, ông Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo BĐS – cho rằng, thị trường trước mắt sẽ phục hồi tính thanh khoản là tín hiệu tốt trong bối cảnh hiện nay.

Theo ông Lập, hiện tại thị trường đang tiến triển, “ấm” hơn khi có những thanh khoản. Theo đà, thị trường sẽ ấm dần chứ không có chuyện phục hồi là tăng giá ngay, theo kiểu bùng nổ, tăng gấp mấy lần liền.

Còn theo chuyên gia kinh tế – TS. Cấn văn Lực, giá BĐS khó tiếp tục giảm sâu, giảm mạnh, trường hợp giảm 3-5% thì cũng coi như giảm khuyến mại. Bởi lẽ nguồn cung của chúng ta rất thiếu và nhu cầu thực đối với phân khúc nhà ở vẫn còn.

Theo ông Lực, những nhà đầu tư mua nhà ở, đất nền, kể cả biệt thự là những người có tiền. Và bây giờ họ sẵn sàng chờ giá lên tiếp hoặc quay trở lại mới bán. Ngoại trừ những người dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều, bây giờ bức bối quá buộc phải bán, nhưng không nhiều.

Tiếp đến, theo ông Lực, hiện nay lãi suất ngân hàng bắt đầu giảm, hơn nữa, các chủ đầu tư đang tung ra các gói khuyến mại, hỗ trợ, giải quyết pháp lý rất nhanh nên rất đáng lưu tâm cho những ai có kế hoạch đầu tư BĐS.

Dù cho rằng, đây thời điểm xuống tiền tương đối thành công, nhưng chuyên gia này cũng khuyến cáo, do lãi suất còn cao, nhà đầu tư không nên dùng đòn bẩy tài chính, nhất là thời điểm hiện nay.

Vì sao hơn 30.200 căn nhà tại TP.HCM bị ngừng cấp sổ hồng?

Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP.HCM vừa báo cáo Bộ trưởng Bộ TN&MT Đặng Quốc Khánh về kết quả công tác cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (giấy chứng nhận) trên địa bàn thành phố.

Theo Sở TN&MT TP.HCM, tính từ ngày 1/7/2014, thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, đến tháng 7/2023, đơn vị đã cấp 1.516.557 giấy chứng nhận lần đầu cho các tổ chức với tổng diện tích 119.883ha và 1.577.971 giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân.

Đối với 335 dự án nhà ở thương mại, tổng số căn nhà cần cấp giấy chứng nhận 191.101 căn. Trong đó, Sở TN&MT TP.HCM đã cấp giấy chứng nhận cho 110.016 căn nhà và còn 81.085 căn nhà chưa có giấy chứng nhận.

Theo Sở TN&MT TP.HCM, hơn 81.000 căn nhà chưa có giấy chứng nhận vì nhiều lý do. Tuy nhiên, có 6 nhóm nguyên nhân chính.

Cụ thể, 8.372 căn nhà đã được chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua và cơ quan thuế đã ra thông báo, chờ người mua đóng thuế. 28.907 căn thuộc các dự án không có vướng mắc nhưng số lượng căn hộ nhiều hoặc chủ đầu tư vẫn đang nộp hồ sơ.

8.918 căn thuộc các dự án có vướng mắc về loại hình BĐS; 4.653 căn thuộc các dự án có những vướng mắc khác.

19.958 căn tại 39 dự án bị tạm ngừng cấp giấy chứng nhận do phải chờ hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung. 10.277 căn bị tạm ngừng cấp giấy chứng nhận để phục vụ công tác thanh, kiểm tra.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM, để giải quyết 6 nhóm nguyên nhân nhằm đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận cho 81.085 căn nhà nói trên, Sở TN&MT đã ban hành kế hoạch vào tháng 5/2023 với các giải pháp gắn liền tiến độ thực hiện của từng nhóm nguyên nhân.

Sở TN&MT đang tập trung thực hiện theo kế hoạch này.

Nhu cầu sụt giảm, thị trường BĐS TP.HCM vẫn trầm lắng

Báo cáo thị trường BĐS TP.HCM nửa đầu 2023 của Savills Việt Nam cho thấy thị trường nhà ở đang trong giai đoạn trầm lắng với nguồn cung thấp, nhu cầu sụt giảm và giá bán tăng cao.

Đặc biệt, tâm lý thận trọng của người mua đang gây áp lực không nhỏ đến tính thanh khoản của thị trường.

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, giá căn hộ trung bình trong quý II vừa qua lên đến 125 triệu đồng/m2. Trong bối cảnh đó, dòng sản phẩm căn hộ dưới 5 tỷ đồng/căn phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân vẫn duy trì sức hấp dẫn.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho biết, nửa đầu năm 2023, thị trường chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc do nguồn cung hạn chế xen lẫn tâm lý lo ngại của người mua trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn.

Dữ liệu của Savills cho thấy ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới giảm 86% theo năm xuống 1.980 căn, trong đó nguồn cung quý 2 chỉ chiếm 19%.

Thị trường không có nguồn cung mới hạng A, trong khi hạng C chiếm 77% thị phần. Nguồn cung sơ cấp 6.700 căn giảm 59% theo năm; trong đó hạng C chiếm 45%, hạng B chiếm 35% và hạng A chiếm 20% thị phần. Giá bán trung bình 125 triệu đồng/m2 thông thủy tăng 44% theo năm do tồn kho hạng A và B giá cao.

Bà Huỳnh Thị Hương Giang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills Thành phố Hồ Chí Minh phân tích thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở Thành phố Hồ Chí Minh chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỷ đồng. Mức chênh lệch lên đến hơn 30 lần.

Theo bà Huỳnh Thị Hương Giang, với mức thu nhập đó, người dân nếu có khả năng tiết kiệm 40-50%/tháng thì vài chục năm mới có thể mua được nhà trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có nguồn trợ giúp nào từ người thân.

Cũng theo nghiên cứu của Savills, lượng bán căn hộ trong nửa đầu năm đạt 1.170 căn, giảm 90% theo năm, trong quý II có hơn 300 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ 6 tháng đầu năm đạt 17%, giảm 56 điểm phần trăm theo năm. Hạng C thu hút nhiều người mua hơn và chiếm 62% lượng bán. Dòng sản phẩm căn hộ dưới 5 tỷ đồng đáp ứng nhu cầu của nhiều người mua.

Các dự án có pháp lý rõ ràng, có giấy phép xây dựng, đã xác nhận bàn giao chiếm 81% doanh số. Chủ đầu tư áp dụng các chương trình thanh toán lên đến bốn năm cho người mua cũng như áp dụng chương trình tặng phiếu mua nội thất, tài khoản tiết kiệm, quà tặng, chương trình cho thuê và các gói tài chính để thúc đẩy tâm lý người mua.

Không có dự án biệt thự, nhà liền kề mới nào được ghi nhận trong nửa đầu năm 2023 do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn, quỹ đất trống khan hiếm và các thủ tục pháp lý phức tạp.

Trong giai đoạn đó, chỉ có 3 dự án hiện hữu mở bán thêm 414 căn mới. Các căn có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 78% nguồn cung và chủ yếu ở thành phố Thủ Đức. Chỉ 13% nguồn cung sơ cấp ở TP.HCM có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm 2023 đạt mức thấp nhất trong 10 năm ở mức 15%, giảm 57 điểm phần trăm theo năm. Lượng giao dịch nửa đầu năm 2023 chỉ đạt 158 căn, giảm 74% theo năm.

Bộ phận Nghiên cứu của Savills đánh giá hàng tồn kho và sản phẩm mở bán mới đắt đỏ thách thức tính thanh khoản khi giá sơ cấp tăng 48% theo năm lên hơn 300 triệu đồng/m2 đất trong 6 tháng đầu năm. Trong năm nay, một số chủ đầu tư đã cung cấp các chương trình cam kết cho thuê với lợi nhuận cố định, gia hạn thời gian hưởng lãi suất ưu đãi và kéo dài lịch thanh toán.

Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, lãi suất cho vay từ tháng Tư đến tháng Sáu ổn định và được dự báo chỉ giảm 0,5 điểm phần trăm kể từ tháng Bảy. Điều này sẽ tiếp tục gây áp lực cho người mua, đặc biệt là ở khu vực thành phố. Người mua để ở và các nhà đầu tư am hiểu thị trường đang dịch chuyển sang các tỉnh lân cận nơi nguồn cung sơ cấp có giá phải chăng và được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông ngày càng cải thiện.

Nửa cuối năm 2023, Savills Việt Nam dự báo sẽ có 8.450 căn hộ sẽ được tung ra thị trường, trong đó hạng B chiếm 54%, hạng C chiếm 39% và hạng A sẽ chiếm 7% thị phần.

Riêng với dòng sản phẩm biệt thự/liền kề, dự kiến 500 căn sẽ được mở bán từ nay đến cuối năm.

Một góc huyện Ứng Hòa, Hà Nội. (Nguồn: Báo TNMT)

Hai huyện Hà Nội sắp đấu giá đất

Tại huyện Ứng Hòa, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Ứng Hòa phối hợp với Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt tổ chức đấu giá quyền sử dụng 30 lô đất ở khu Sông Mới, xã Hòa Xá.

Theo đó, 30 lô đất đấu giá có tổng diện tích là 2.536,7 m2. Các lô đất có diện tích từ 67,5 – 90 m2/lô đất.

Giá khởi điểm từ 12 – 16 triệu đồng/m2, tương đương từng lô đất từ 810 triệu đồng đến 1,44 tỷ đồng. Tổng giá khởi điểm 30 lô đất là 31,132 tỷ đồng.

Cuộc đấu giá được tổ chức theo hình thức bỏ phiếu trả giá trực tiếp tại cuộc đấu giá và theo phương thức trả giá lên.

Cuộc đấu giá được tổ chức vào sáng ngày 12/8, tại hội trường UBND huyện Ứng Hòa.

Tại huyện Chương Mỹ, Trung tâm phát triển quỹ đất phối hợp cùng Công ty đấu giá hợp danh Goldsun sẽ tổ chức đấu giá 28 thửa đất vào sáng 19/8.

Cụ thể, đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu Mái Sau, thôn Quyết Tiến, xã Hữu Văn, gồm 28 thửa đất chia thành 2 ô quy hoạch là ĐG-01 có 17 thửa và ĐG-02 có 11 thửa.

Diện tích các thửa đất đấu giá từ hơn 104 – 208,6 m2/thửa. Giá khởi điểm từ 18,2 triệu đến 31 triệu đồng/m2; tương đương khoảng trên 1,9 tỷ đồng đến hơn 5,8 tỷ đồng/thửa.

Cũng tại huyện này, sáng 12/8, ở hội trường UBND huyện Chương Mỹ dự kiến diễn ra buổi đấu giá 20 lô đất do Công ty Đấu giá Hợp danh số 5 – Quốc gia phối hợp cùng Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Chương Mỹ.

Cụ thể, gồm 11 lô đất nằm tại khu Miễu 3, Miễu 4, thôn Trung Vực Trong và Trung Vực Ngoài và 9 lô đất nằm ở khu Miễu 2 thuộc thôn Trung Vực Ngoài, đều thuộc xã Thượng Vực.

Diện tích các lô đất từ 77,9 – 104,8 m2. Giá khởi điểm từ 23,2 triệu đến 25,5 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, trong buổi sáng cùng ngày 12/8, còn diễn ra cuộc đấu giá của 2 thửa đất thuộc khu đất dịch vụ thị trấn Chúc Sơn có giá khởi điểm khá cao.

Cụ thể, giá khởi điểm thửa đất có diện tích 138,5m2 là 35 triệu đồng/m2 và thửa đất có diện tích 163,3 m2 có giá khởi điểm là 44,2 triệu đồng/m2.

Tất cả các cuộc đấu giá ở huyện Chương Mỹ đều tổ chức theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp tại cuộc đấu giá, theo phương thức trả giá lên.