Thị trường địa ốc TP.HCM phân hóa ngày càng rõ nét

Từng là một “tay chơi” chuyên đầu tư lướt sóng, nhưng khi thị trường thay đổi, anh Hoàng Minh, một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM, đã thay đổi chiến lược.

Anh Minh kể, khi thị trường sôi động, chỉ cần đặt cọc một căn hộ hay lô đất ở giai đoạn đầu mở bán là có thể bán chênh lệch ngay sau đó và thu về khoản lợi nhuận cao. Nhưng khi thị trường chững lại, mọi thứ không còn dễ dàng nữa. Lô đất nền vùng ven anh mua trước đó bị tắc thanh khoản. Lượng người mua giảm mạnh, trong khi những ai cần bán buộc phải giảm giá sâu. Nhà đầu tư này nhận ra rằng, nếu tiếp tục chiến lược đầu cơ, anh có thể rơi vào tình trạng “ngộp hàng” như nhiều nhà đầu tư khác.

Sau nhiều lần cân nhắc, anh quyết định thay đổi chiến lược, thay vì chỉ tập trung vào sản phẩm mang yếu tố “lướt sóng”, anh bắt đầu tìm kiếm các tài sản có thể khai thác ngay để tạo dòng tiền ổn định.

Cuối năm ngoái, anh Minh chọn mua căn hộ 1 phòng ngủ tại quận 7 (TP.HCM) với giá 2,5 tỷ đồng. Đây là dự án đã hoàn thiện, có cộng đồng dân cư đông đúc và được nhiều chuyên gia nước ngoài thuê. Sau khi hoàn tất trang bị nội thất, anh nhanh chóng cho thuê với mức giá 13 triệu đồng/tháng.

Theo anh Minh, để giữ vốn, không phải cứ đầu tư vào bất động sản bất kỳ là sẽ an toàn tuyệt đối, mà cần chọn các phân khúc mang tính “phòng thủ”. Nghĩa là, bất động sản đó vừa có thể chờ tăng giá trong 3 – 5 năm, vừa mang đến dòng tiền ổn định trong ngắn hạn.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra, hơn 5 năm về trước, chung cư bị nhiều người đánh giá là loại hình “tiêu sản” và khó so sánh với các phân khúc bất động sản khác. Nhưng hiện nay, cán cân cung – cầu ngày càng lệch về phía cầu, giá bán căn hộ bước vào chu kỳ tăng kéo dài, vượt xa nhiều phân khúc khác.

Giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới, khiến giá thuê căn hộ cũng có xu hướng “leo thang”, với mức tăng trung bình 10 – 20% trong năm 2024. Ở khu vực trung tâm thành phố, gần như vắng bóng các căn hộ chung cư có giá thuê dưới 10 triệu đồng/tháng, giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ phổ biến 10 – 15 triệu đồng/tháng, 2 phòng ngủ 15 – 20 triệu đồng/tháng.

Ngoài tác động từ nhu cầu thuê tăng cao, việc giá căn hộ không ngừng leo thang cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược định giá của chủ nhà. Khi giá nhà tăng cao, các chủ nhà buộc phải nâng giá thuê để đảm bảo lợi nhuận và cân bằng dòng tiền đầu tư.

Dù vậy, thực tế tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp mức tăng giá nhà. Tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng khoảng 1/2 giá nhà trong năm 2024, trên nền tảng tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại Việt Nam chỉ ở mức dưới 4%, phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với việc gửi tiết kiệm.

Trong bối cảnh chưa có nhiều nguồn hàng sơ cấp, nên hoạt động chuyển nhượng căn hộ thứ cấp trên thị trường diễn ra sôi động. Số liệu của Viện Nghiên cứu Dat Xanh Services chỉ ra, nguồn cung mới phần lớn là giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, do vậy, thị trường ghi nhận sự chênh lệch giá chuyển nhượng 10 – 20% với các dự án thứ cấp. Nhiều dự án cao cấp vừa bàn giao cũng có giá chuyển nhượng tăng 15 – 25%.

Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Seaholdings nhìn nhận, dòng tiền đã bắt đầu quay lại thị trường, song cách vận hành sẽ khác nhiều so với trước. Khách hàng giờ đây khó tính, họ thường chọn những dự án có pháp lý bài bản; hoặc với dự án thứ cấp thì chỉ chấp nhận mua khi căn hộ đã có sổ hồng, xây dựng hoàn thiện, đầy đủ tiện ích dịch vụ cam kết và có thể khai thác ngay.

Cũng theo ông Phương, sự phân hóa của thị trường tùy từng khu vực. Có nơi giá dù giảm mạnh, song thanh khoản vẫn kém, nhưng ở những nơi có nhu cầu thực, giá phục hồi nhanh chóng. Điều này cho thấy cơ chế vận hành thị trường đang bắt đầu dựa trên nhu cầu thực, thay vì đầu cơ.