Thị trường chững lại, người mua nghe ngóng, Bộ Tư pháp nói gì về đề xuất đánh thuế cao với ‘lướt sóng’ nhà đất?

Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam đang áp dụng thuế suất cố định 2% trên giá trị giao dịch, không phân biệt theo thời gian sở hữu. (Nguồn: DN&TT)

Bộ Tư pháp lên tiếng việc đánh thuế cao với ‘lướt sóng’ nhà đất

Theo Bộ Tư pháp, việc đánh thuế BĐS theo thời gian sở hữu là không khả thi do hệ thống quản lý thuế và đất đai chưa đồng bộ, cần nghiên cứu thêm. Ý kiến được Bộ Tư pháp góp ý về đề nghị xây dựng dự án Luật thuế thu nhập cá nhân (thay thế).

Trong dự thảo tờ trình gửi Chính phủ, Bộ Tài chính đề xuất “có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước. Mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường BĐS”. Đề xuất này nhằm thể chế hóa các chủ trương, định hướng, để có mức độ điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng BĐS.

Góp ý, Bộ Tư pháp cho rằng, mức thuế cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường BĐS.

Để thực hiện chính sách này, cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, BĐS.

Do đó, Bộ này cho rằng, giải pháp thu thuế theo thời gian nắm giữ không khả thi, nên đề nghị Bộ Tài chính tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện chính sách trước khi áp dụng nhằm đảm bảo hiệu quả và tính khả thi.

Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS ở Việt Nam đang áp dụng thuế suất cố định 2% trên giá trị giao dịch, không phân biệt theo thời gian sở hữu.

Hồi tháng 9/2024, trong công văn gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá BĐS, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Đề xuất được đưa ra trong bối cảnh giá BĐS, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm.

Thị trường chững lại, giá khó giảm sâu

Luật Đất đai, Kinh doanh BĐS, Nhà ở đã thực hiện được 6 tháng. Đánh giá tác động của các luật trên đến thị trường BĐS, ông Lê Văn Bình – Phó vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) – cho rằng, còn quá sớm. Cần có thời gian để luật thẩm thấu vào các sản phẩm.

Tại tọa đàm “BĐS năm 2025 – Tìm kiếm cơ hội trong thách thức” do báo Dân Việt tổ chức ngày 11/2 , ông Bình nhận xét giá BĐS thời gian qua đã “tăng rất ghê gớm”.

Đặc biệt, từ cuối 2023 sang năm 2024, giá tiếp tục tăng mạnh. Chung cư mới dưới 50 triệu đồng/m2 gần như biến mất, nhiều chung cư cũ đã đưa vào hoạt động nhiều năm cũng có giá hơn 70 triệu đồng/m2. Thậm chí, ở các khu tập thể cũ, giá cũng tăng 1,5-2 lần khiến người lao động bình thường rất khó tiếp cận nhà ở. Người dân có trong tay 3-4 tỷ đồng vẫn khó tìm kiếm nơi an cư phù hợp.

Điều này không chỉ gây khó khăn cho người có thu nhập trung bình và thấp trong việc sở hữu nhà, mà còn làm giảm tính bền vững của thị trường.

Phân tích về sự tăng giá này, ông Bình cho rằng, không chỉ do thiếu nguồn cung mà tâm lý thị trường cũng có tác động lớn.

“Như tin tức về đấu giá đất, chỉ cần tin đất đấu giá chỗ này chỗ kia cao cũng ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý rằng ai không mua nhanh thì hết phần. Hay dù nguồn cung thực chưa ra thị trường, nhưng chỉ cần có con số về nguồn cung sẽ tăng thì giá có thể không tăng nữa”, ông Bình nói. Khi thiết lập khung giá mới, nguồn cung tăng lên, thị trường bắt đầu chững lại.

“Sắp tới, các sản phẩm BĐS được tung ra, cùng với đó là chính sách được ban hành thì thị trường BĐS cũng như giá sẽ ổn định hơn. Lúc này người lao động có thể tiếp cận để mua nhà. Tâm lý của nhà đầu tư cũng sẽ bình tĩnh hơn”, ông Bình nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cũng cho rằng, giá bán BĐS 2025 sẽ có xu hướng điều chỉnh hợp lý hơn so với mức tăng quá mức so với năm 2024.

Tuy nhiên, theo vị này, mức giảm sâu sẽ khó xảy ra vì một số vấn đề như giá đất, bảng giá đất, chi phí đang có dấu hiệu tạo áp lực đầu vào cho giá thành cho sản phẩm BĐS.

“Cả cầu thực và cầu đầu tư sẽ có xu hướng tăng trong năm 2025. Về giao dịch, tôi cho rằng sẽ tăng tốt hơn trong năm 2025 bởi các yếu tố cung tốt hơn, các phân khúc ổn định hơn và đặc biệt giá sẽ được điều chỉnh và giữ nhịp ở mức tốt, dẫn đến giao dịch có xu hướng tăng. Nhìn chung, thị trường sẽ hoạt động tích cực hơn so với năm 2024. Các chỉ số về thị trường cung, cầu cải thiện nhưng chưa thể quay về như năm 2018-2019”, ông Đính đánh giá.

Về cơ hội cho nhà đầu tư BĐS trong năm 2025, ông Nguyễn Văn Đính đánh giá, hiện ở vùng lõi đô thị nhà ở có giá quá cao. Chuyên gia này khuyến cáo người dân nên tìm các khu đô thị mới có các hạ tầng kết nối, đường giao thông tốt.

Giá chung cư Hà Nội đi ngang

Thị trường chung cư Hà Nội thời điểm sau Tết Nguyên đán 2025 chưa ghi nhận những biến động đáng chú ý về giá chào bán. Nhìn chung, giá rao bán chung cư vẫn đang đi ngang so với thời điểm trước Tết. Điều này trái ngược hoàn toàn với năm ngoái, khi vào thời điểm sau Tết, giá rao bán chung cư Hà Nội liên tục nhảy múa – khởi đầu cho giai đoạn giá liên tục tăng trong năm 2024.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn thời điểm sau Tết ghi nhận, giá bán chung cư tại nhiều dự án không có sự biến động so với trước Tết. Cụ thể, tại dự án An Binh Palza (Nam Từ Liêm), giá rao bán các căn hộ 2 ngủ 1 vệ sinh có thời hạn sở hữu 50 năm vẫn dao động từ 3,3-3,5 tỷ đồng/căn. Cùng diện tích này, những căn sở hữu lâu dài, giá chào bán vẫn đang ở mức 4,3-4,4 tỷ đồng/căn. Dòng căn hộ 3 phòng ngủ sở hữu lâu dài với diện tích ngoài 80m2 vẫn được chào bán từ 6-6,2 tỷ đồng/căn, dòng căn hộ 3 phòng ngủ sở hữu 50 năm giá chào bán vẫn đang ở mức khoảng 5 tỷ đồng/căn.

Tương tự, tại dự án FLC Complex, nằm trên đường Phạm Hùng (quận Nam Từ Liêm), giá chào bán các căn hộ thời điểm sau Tết cũng không có sự biến động đáng chú ý. Loại căn hộ hơn 50m2 vẫn đang có giá dao động từ 3,9-4,2 tỷ đồng/căn. Loại căn hộ hơn 70m2 vẫn giữ mức giá chào bán trước Tết là 5,2-5,5 tỷ đồng/căn.

Cùng thuộc quận Nam Từ Liêm, căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh tại dự án Golden Palace vẫn đang duy trì giá chào bán từ thời điểm cuối năm 2024 là 4,6-4,7 tỷ đồng/căn. Dự án The Garden Hill vẫn có mức giá 4,5-4,7 tỷ đồng với căn 2 phòng ngủ 2 vệ sinh.

Tại dự án Golden Field, giá bán căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh nhìn chung vẫn duy trì mặt bằng giá phổ biến trước đó là khoảng 4,7tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, ở dự án này, thị trường xuất hiện khoảng 2-3 căn chủ nhà cần tiền bán gấp nên chấp nhận giảm về mức 4,5-4,6 tỷ đồng/căn.

Tại quận Thanh Xuân, giá rao bán căn hộ Hà Nội Center Point với dòng sản phẩm 2 ngủ 2 vệ sinh vẫn đang đi ngang so với trước Tết Nguyên đán với mức giá chào bán phổ biến là 5,7-5,8 tỷ đồng/căn.

Căn hộ tại dự án Gold Season (Thanh Xuân) vẫn duy trì khoảng giá 8 tỷ đồng đối với dòng sản phẩm 3 phòng ngủ và khoảng giá 6 tỷ đồng với dòng sản phẩm 2 ngủ. Mức giá đi ngang cũng đang diễn ra với các dự án căn hộ thuộc quận Cầu Giấy như HomeCity, Central Field, Discovery Complex…

Theo một khảo sát của trang Batdongsan.com.vn với các môi giới, sàn giao dịch ghi nhận, nhóm khách hàng mua ở thực vẫn đang ở trạng thái nghe ngóng diễn biến giá cả sau Tết.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, trong năm 2025, giá căn hộ chung cư sẽ khó có chiều hướng đi xuống. Nguyên nhân là bởi nguồn cung sơ cấp mới hiện diện trên thị trường trong năm 2025 sẽ tập trung chính ở phân khúc cao cấp và hạng sang thuộc các đại đô thị. Chính bởi vậy mà giá căn hộ sẽ tiếp tục “neo” cao. Nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội có khả năng sẽ gia tăng trong năm 2025 nhưng sẽ vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu của người dân. Nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ vẫn vô cùng vắng bóng. Do đó, mặt bằng giá căn hộ sẽ khó có chiều hướng đi xuống, chỉ duy trì mức đi ngang.

TPHCM bỏ kiểm tra hiện trạng khi cấp giấy chứng nhận nhà đất

UBND TPHCM vừa ban hành quyết định sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng (gọi tắt là Quy chế quản lý xây dựng) trên địa bàn thành phố.

Quy chế quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn TPHCM đã được ban hành kèm quyết định vào ngày 1/4/2024. Trong đó, tại khoản 1 Điều 10 quy định trách nhiệm của Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT), Văn phòng Đăng ký đất đai TP và các chi nhánh trực thuộc như sau:

“Trong quá trình giải quyết thủ tục liên quan việc chứng nhận tài sản gắn liền trên đất, trường hợp kiểm tra hiện trạng nhà ở hoặc công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đất đai, nếu phát hiện các trường hợp vi phạm trật tự xây dựng thì chuyển hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra, xử lý theo quy định pháp luật”.

Tại quyết định vừa ban hành, UBND TPHCM sửa đổi thành: “Trong quá trình giải quyết thủ tục liên quan việc chứng nhận tài sản gắn liền trên đất, nếu phát hiện các trường hợp vi phạm trật tự xây dựng thì có văn bản thông tin đến cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra, xử lý theo quy định pháp luật”.

Nội dung sửa đổi như trên đồng nghĩa với việc Sở TN-MT, Văn phòng Đăng ký đất đai TP và các chi nhánh trực thuộc không còn nhiệm vụ kiểm tra hiện trạng nhà hoặc công trình xây dựng khi cấp giấy chứng nhận.

Quyết định sửa đổi, bổ sung đã bỏ trách nhiệm của Công an TPHCM trong việc chỉ đạo công an cấp huyện tăng cường kiểm tra, kịp phát hiện các công trình vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn phụ trách để tham mưu xử lý.

Ngoài ra, quy định mới cũng bỏ trách nhiệm của Sở Kế hoạch – Đầu tư trong việc phối hợp với UBND cấp huyện yêu cầu doanh nghiệp đăng ký lại giấy đăng ký kinh doanh theo quyết định xử lý vi phạm hành chính khi kê khai không trung thực, không chính xác nội dung đăng ký.

Về trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính và tham mưu xử phạt hành chính, quy định mới bỏ cụm từ “trong thời hạn 2 ngày làm việc, kể từ khi lập biên bản vi phạm hành chính”.