Thị trường bất động sản giống như cãi phễu, ‘đổ’ tiền vào trung tâm và lan ra ngoại thành

Từ đầu năm 2024 tới nay, thị trường bất động sản có xu hướng tăng trưởng tích cực, tuy nhiên có sự phân hóa giữa các khu vực, địa phương và phân khúc bất động sản. 

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGOHome cho biết, thời gian vừa qua, thị trường bất động sản chủ yếu sôi động ở khu vực phía Bắc, còn tại TP. HCM và phía Nam chưa có nhiều sự chuyển biến rõ rệt.

Chung cư Hà Nội đang có tốc độ tăng giá đột biến, mức giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2. Đây là xu hướng của thị trường, không mang tính sốt ảo. Đà tăng giá này sẽ không dừng lại mà tiếp tục trong năm nay và năm sau.

Bên cạnh chung cư, các phân khúc khác cũng tăng giá mạnh. Hiện nhà thổ cư vùng ven Hà Nội khoảng trên 100 triệu đồng/m2. Nhà trong ngõ tại trung tâm từ 140 – 160 triệu đồng/m2.

Liền kề, bất động sản thấp tầng thấp nhất khoảng 200 triệu đồng/m2. Ngay cả những khu vực rất xa trung tâm như Thanh Hà, giá nhà đất cũng đang ở mức rất cao.

“Với mức giá này, các nhà đầu tư tích sản vẫn chọn Hà Nội là nơi đầu tư, nhưng không còn quá nhiều ở hội Hà Nội”, ông Chung nhận định.

Theo ông Chung, từ tháng 3/2024, các thị trường tỉnh đã tốt dần. Đến thời điểm hiện tại, thị trường không quá sôi động nhưng vẫn duy trì được nhịp khả quan.

Một trong những thị trường tỉnh tốt nhất hiện nay là Hưng Yên với mức tăng giá 30 – 50% trong nửa đầu năm nay. Bên cạnh đó là đất nền Bắc Giang.

“Hiện các nhà đầu tư đang đi dần ra các tỉnh ven Hà Nội, theo các trục kinh tế liên quan đến khu công nghiệp, các tỉnh có kinh tế phát triển, theo các trục đường giao thông phát triển như Bắc Ninh – Bắc Giang; Hưng Yên – Hải Dương – Hải Phòng – Quảng Ninh. Đây sẽ là những thị trường tỉnh tiềm năng trong thời gian tới”, ông Chung nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group ví von thị trường bất động sản giống như một chiếc phễu. Khi dòng tiền đổ vào chiếc phễu này, phía dưới đáy phễu sẽ là vị trí trung tâm và các dự án trung tâm. Lan dần lên phía trên sẽ là các khu vực lân cận và trên cùng, miệng phễu sẽ các tỉnh ở xa hơn.

Nói rõ hơn về vấn đề này, Chủ tịch BHS nói: Khi dòng tiền mới đổ vào thị trường, nó sẽ rót vào khu vực trung tâm phễu đầu tiên. Hà Nội, TP.HCM là các thị trường luôn hưởng lợi khi một chu kỳ bất động sản mới được khơi thông. Ví dụ như giai đoạn hiện nay, thị trường thị trường bất động sản ở hai thành phố này đang rất tốt.

Dòng tiền hiện nay đang ở đáy của phễu, tức đang ở giai đoạn 1. Các dự án lớn của các chủ đầu tư uy tín, có vị trí tốt đang tận dụng được nguồn tiền đầu tư như các “ông lớn” trong ngành bất động sản. Đây là các doanh nghiệp “hứng” được dòng tiền đầu tiên.

Sang giai đoạn 2, khi nước dần đẩy lên, dòng tiền sẽ lan dần sang các tỉnh, thành loại 1 như Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng và Quảng Ninh. Đây là các tỉnh, thành phố có tăng trưởng kinh tế cao, kết nối hạ tầng tốt, công nghiệp phát triển.

Đến giai đoạn 2, dòng tiền phải lan ra vì giá ở các khu vực trung tâm đã tăng cao, nhà đầu tư cũng dần chuyên nghiệp hơn, lượng nhà đầu tư vào thị trường nhiều hơn, họ cần một lượng lớn nguồn cung bất động sản mới, dồi dào tại các tỉnh, thành phố khác.

“Hiện bất động sản tại các tỉnh, thành như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang… không phải quá tốt nhưng đang tốt dần lên. Hay như các thành phố có lợi thế về phát triển du lịch, dịch vụ như Đà Nẵng, Nha Trang cũng đang tốt dần. Đây sẽ là các điểm đến tiếp theo của dòng tiền. Sau đó, ở giai đoạn 3, dòng tiền sẽ lan tiếp sang các tỉnh, các thị xã xa hơn”, ông Tuyển nói.