Tháo gỡ về phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại

Phát biểu trước Quốc hội, thay mặt cơ quan soạn thảo, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cảm ơn các ý kiến góp ý tâm huyết, trách nhiệm của các ĐBQH và cho biết sẽ tiếp thu tối đa, đồng thời có báo cáo giải trình cụ thể đối với các nội dung đại biểu góp ý đối với dự thảo Nghị quyết.

Giải trình thêm về mục đích ban hành Nghị quyết, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết, bản chất của dự thảo Nghị quyết là để bổ sung phương thức tiếp cận đất đai trong thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Trước đây, theo quy định của Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005, đối với việc thực hiện dự án nhà ở thương mại, có hai cơ chế dịch chuyển quyền sử dụng đất là cơ chế dịch chuyển bắt buộc và cơ chế dịch chuyển tự nguyện.

Cụ thể, cơ chế dịch chuyển bắt buộc là Nhà nước thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư thông qua việc đấu giá tiền sử dụng đất hoặc là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Cơ chế dịch chuyển tự nguyện là nhà đầu tư thỏa thuận với người đang có quyền sử dụng đất để có quỹ đất thực hiện dự án nhà thương mại, hoặc nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất thì đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà thương mại. Như vậy, có hai cơ chế dịch chuyển thông qua bốn hình thức tiếp cận đất đai.

Tiếp đó, đến Luật Nhà ở năm 2010, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục cho phép duy trì cả 4 hình thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà thương mại như Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005. Tuy nhiên, đến khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở 2014 thì hạn chế hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó, Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp nhận chuyển nhượng thì chỉ được nhận chuyển nhượng đối với đất ở; còn trường hợp đang có quyền sử dụng đất mà đề nghị Nhà nước cho chuyển mục đích dụng đất thì ở trong diện tích ấy phải có một phần diện tích đất ở. “Như vậy là hạn chế các trường hợp tiếp cận đất đai theo hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất cũng như đang có quyền sử dụng đất so với Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005”, Bộ trưởng nhấn mạnh.

Bộ trưởng Đỗ Đức Duy phân tích thêm, đến Luật Đất đai 2024 kế thừa quan điểm này của Luật Đất đai 2014, không những thế còn quy định chặt chẽ hơn. Cụ thể, khoản 27, Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định các dự án Nhà nước thu hồi đất để thực hiện đấu giá, đấu thầu thì phải là các dự án đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.

Theo pháp luật về đô thị hiện nay, quy mô dự án thường từ 20 ha trở lên, còn các trường hợp quy mô diện tích nhỏ hơn và không bảo đảm yếu tố đô thị đồng bộ thì Nhà nước không thực hiện thu hồi đất. Như vậy, sẽ không thực hiện theo phương thức Nhà nước thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư.

Đồng thời, quy định về trường hợp Nhà nước cho phép nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất hay nhà đầu tư đang có quyền dụng đất thì cũng khống chế, cũng bị thu hẹp như Luật Nhà ở 2014. Tức là chỉ áp dụng với trường hợp nếu nhận quyền sử dụng đất là 100% diện tích nhận quyền phải là đất ở hoặc nếu đang có quyền sử dụng đất thì phải có một phần đất ở.

Điều này dẫn đến việc các dự án quy mô dưới 20ha và nếu đất đó không phải là đất ở thì không có phương thức tiếp cận đất đai, vì không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và cũng không thuộc trường hợp Nhà nước cho phép nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất. Dẫn đến khó khăn đối với các địa phương có ít số lượng dự án quy mô lớn.

Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết, hiện nay vướng mắc này xảy ra tại tất cả các địa phương trên cả nước, nhất là ở các địa phương nhỏ, thị trường bất động sản quy mô không lớn, không có nhiều dự án quy mô đô thị lớn hơn 20 ha. “Chính vì vậy, Nghị quyết thí điểm này trình Quốc hội ban hành nhằm mục đích tháo gỡ những khó khăn đó, giải quyết nút thắt về phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại”, Bộ trưởng cho biết.

Về phạm vi điều chỉnh, do vướng mắc xảy ra trên phạm vi cả nước nên cần cho thực hiện trên phạm vi cả nước mới đảm bảo công bằng. Mặt khác, các phương thức tiếp cận đất đai khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Luật Đất đai hiện nay cũng được thực hiện tại tất cả các địa phương trong cả nước. Nên nếu chỉ cho thực hiện thí điểm tại một số địa phương sẽ không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương. Việc thực hiện trên phạm vi cả nước cũng giúp khắc phục được cơ chế xin – cho, như ý kiến đại biểu Phạm Văn Hòa – Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp có nêu.

Đối với quy định khống chế phạm vi thí điểm trong dự thảo Nghị quyết, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết đã được đưa ra trong các tiêu chí quy định tại Điều 2, Điều 3 đó là thực hiện tại khu vực đô thị và khu vực phát triển đô thị, khống chế về quy mô diện tích, khống chế về thời gian thực hiện và phải nằm trong danh mục mà HĐND tỉnh cho phép thực hiện theo cơ chế này.

Về điều kiện thực hiện dự án thí điểm, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết, Điều 3 dự thảo Nghị quyết đã quy định rất cụ thể là các dự án phải có 5 điều kiện: phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, phù hợp với chương trình phát triển nhà ở; khu đất thực hiện dự án phải nằm trong danh mục được HĐND cấp tỉnh cho phép thực hiện…; đối với diện tích đất quốc phòng, an ninh phải có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thực hiện đúng theo quy định tại khoản 1, Điều 84 như đại biểu Trịnh Xuân An – Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai có phát biểu…

Đối với vấn đề đảm bảo an ninh lương thực, duy trì ổn định 3,5 triệu ha đất lúa, bảo đảm độ che phủ rừng bình quân cả nước 42%, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho rằng, vấn đề này đã được thực hiện và được kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia, cấp tỉnh, rồi quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng. Khi lập quy hoạch, chúng ta đã phải xác định bao nhiêu đất nông nghiệp được chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, bao nhiêu diện tích đất ở được thực hiện trong kỳ quy hoạch để vẫn phải bảo đảm duy trì ổn định diện tích đất trồng lúa là 3,5 triệu ha và duy trì ổn định độ che phủ rừng 42%. Còn bước này là bước chúng ta thực hiện quy hoạch, là trong diện tích được quy hoạch cho phát triển nhà ở thương mại thì diện tích nào sẽ thực hiện phương thức Nhà nước thu hồi đất và diện tích nào thì thực hiện phương thức là nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất. Nhưng cũng chỉ nằm trong diện tích quy hoạch đã được phê duyệt.

Liên quan đến diện tích đất quốc phòng, đất an ninh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, trong dự thảo thiết kế theo hướng đã quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh, phù hợp với quy hoạch để phát triển nhà ở mà chưa bàn giao cho địa phương thì ưu tiên giao cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thực hiện các dự án nhà ở thương mại để bán cho cán bộ, chiến sĩ lực lượng vũ trang. Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho rằng, đây là quy định được thiết kế nhằm tạo điều kiện nhanh chóng đưa các diện tích đất quốc phòng, đất an ninh chuyển thành đất ở theo đúng quy hoạch, tạo điều kiện giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ lực lượng vũ trang. Nghị quyết thiết kế theo hướng giao cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án. Khi lựa chọn được chủ đầu tư rồi thì chủ đầu tư sẽ phải thực hiện tất cả các quy trình, thủ tục, điều kiện tương tự các dự án khác.