Tạo sự minh bạch và bảo đảm quyền tiếp cận đất đai

Phương thức áp thuế còn nhiều bất cập

Theo Bộ Tài chính, để chính sách thuế phản ánh đúng bản chất giao dịch kinh tế, việc xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản cần dựa trên công thức: thuế suất nhân với thu nhập chịu thuế, trong đó thu nhập chịu thuế được tính bằng giá bán trừ đi tổng chi phí liên quan.

Bộ Tài chính cho rằng, cần thiết nghiên cứu phương án quy định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển quyền sử dụng đất ở mức thuế suất 20% nhằm tạo sự tương đồng với thuế suất thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, để áp dụng phương pháp này, cần có hai điều kiện quan trọng: cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch đất đai phản ánh đúng giá trị thực tế và quy định rõ ràng về các khoản chi phí được trừ cùng điều kiện chứng minh cũng như giá vốn bất động sản chuyển nhượng.

Vấn đề đặt ra là, mặc dù cơ quan thuế đã có dữ liệu lịch sử giao dịch từ năm 2018, nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thực tế. Việc kiểm soát để bảo đảm người mua và người bán khai báo trung thực còn gặp nhiều khó khăn. Trong khi đó, việc thu thập chứng từ để chứng minh chi phí chuyển nhượng, giá vốn cũng không hề đơn giản.

Những chi phí dễ xác định như tiền mua, xây dựng, sửa chữa có thể được ghi nhận, nhưng các khoản như phí môi giới, lãi vay, chi phí bồi thường lại khó chứng minh. Điều này tạo ra rào cản lớn trong việc tính toán lợi nhuận thực tế từ giao dịch bất động sản. Đặc biệt, với những trường hợp bất động sản được mua từ lâu, thừa kế hoặc tặng cho, giá vốn ban đầu gần như không thể xác định được.

Chia sẻ về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản Việt Nam bị méo mó là chưa áp dụng thuế bất động sản một cách hiệu quả. Hiện nay, thuế liên quan đến bất động sản chủ yếu bao gồm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng và lệ phí trước bạ. Trong khi đó, nhiều quốc gia phát triển như: Mỹ, Nhật Bản hay Hàn Quốc đều áp dụng thuế tài sản thường niên trên giá trị bất động sản, giúp điều tiết thị trường và tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Việc thiếu một hệ thống thuế bất động sản hợp lý đã dẫn đến tình trạng đầu cơ, tích trữ, khiến giá nhà đất tăng cao ngoài tầm với của người có nhu cầu thực. Khi không phải chịu áp lực thuế, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng “găm hàng” thay vì đưa bất động sản vào giao dịch hoặc khai thác sử dụng. Điều này làm suy giảm nguồn cung, đẩy giá lên cao và tạo ra một thị trường kém lành mạnh. Đồng thời, nhà nước cũng bỏ lỡ nguồn thu quan trọng, trong khi vẫn phải phụ thuộc nhiều vào thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng.

Chính vì vậy, theo ông Nguyễn Trí Hiếu, việc cải cách chính sách thuế bất động sản là cần thiết để hạn chế đầu cơ. Một trong những giải pháp có thể xem xét là đánh thuế lũy tiến đối với bất động sản thứ hai trở lên. Cách làm này vừa kiểm soát được tình trạng tích trữ, vừa không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở. Ngoài ra, cần có chính sách miễn, giảm thuế đối với nhà ở xã hội, nhà dành cho người thu nhập thấp để bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở của nhóm dân cư yếu thế; đồng thời, nên phân quyền thu thuế cho chính quyền địa phương, giúp tạo nguồn ngân sách phát triển hạ tầng và dịch vụ công tại các đô thị.

Siết chặt quản lý, liên thông dữ liệu thuế

Phân tích về những bất cập của chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện hành, chuyên gia Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Ngân hàng-Tài chính (Đại học Kinh tế quốc dân) chỉ ra, hiện có hai phương thức tính thuế: phương thức thứ nhất là thuế 2% trên tổng giá trị giao dịch, phương thức thứ hai là thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán.

Phương thức thứ nhất tuy đơn giản nhưng lại tạo ra lỗ hổng lớn khi nhiều người cố tình khai giá thấp hơn thực tế để giảm thuế. Điều này không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn làm thị trường trở nên kém minh bạch.

Ngược lại, với phương thức thứ hai, việc áp thuế 20% trên chênh lệch giá mua-bán phản ánh chính xác hơn lợi nhuận thực tế nhưng lại gặp khó khăn trong việc xác định giá vốn, đặc biệt với những giao dịch diễn ra từ nhiều năm trước.

Để khắc phục tình trạng này, ông Phan Hữu Nghị đề xuất, cần siết chặt quản lý kê khai giá, bảo đảm giá trị giao dịch được ghi nhận đúng thực tế. Khi đó, nếu người mua cố tình ghi giá thấp để tránh thuế, họ sẽ gặp khó khăn khi bán lại, vì giá mua ghi trên giấy tờ quá thấp có thể khiến số thuế phải nộp cao hơn trong giao dịch sau. Bên cạnh đó, cần áp dụng chế tài mạnh đối với các trường hợp khai báo sai giá trị giao dịch nhằm tạo sự minh bạch trên thị trường.

Một giải pháp quan trọng khác là thực hiện liên thông dữ liệu giữa các cơ quan công chứng, thuế và quản lý đất đai để kiểm soát tốt hơn giá trị giao dịch.

Theo ông Nghị, nếu có hệ thống dữ liệu minh bạch, nhà nước có thể đối chiếu giá thị trường để phát hiện các trường hợp khai báo thấp hơn thực tế. Đồng thời, cần nghiên cứu bổ sung quy định pháp lý để xác định các khoản chi phí hợp lý khi tính thu nhập chịu thuế, tránh tình trạng người nộp thuế gặp khó khăn trong việc chứng minh chi phí thực tế.

Nhìn chung, việc cải cách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản cần bảo đảm hai mục tiêu: vừa tăng cường minh bạch, tránh thất thu thuế, vừa tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định. Theo đó, cần có sự điều chỉnh để thuế phản ánh đúng thực tế lợi nhuận, hạn chế tình trạng “hai giá” trong giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, việc triển khai cần có lộ trình hợp lý, tránh gây xáo trộn đột ngột và bảo đảm quyền lợi của người có nhu cầu mua nhà ở thật sự. Bởi việc cải cách thuế bất động sản không chỉ là vấn đề tài chính mà còn liên quan đến sự phát triển bền vững của thị trường.

Nếu thực hiện đúng cách, thuế thu nhập cá nhân sẽ góp phần làm giảm đầu cơ, bình ổn giá nhà đất và tạo nguồn thu vững chắc cho ngân sách, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào các loại thuế khác. Quan trọng nhất, chính sách thuế cần đặt trong một hệ sinh thái quản lý đồng bộ, từ việc kiểm soát kê khai giá, xác minh giao dịch đến xây dựng cơ sở dữ liệu minh bạch, để bảo đảm công bằng cho cả người mua, người bán và Nhà nước.