Tắc chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại

Nhiều dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM không chuyển nhượng được vì vấn đề tiền sử dụng đất.

Vướng vì vấn đề tiền sử dụng đất

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM chia sẻ, công ty của ông đang sở hữu một số dự án tiềm năng, nhưng do gặp khó về dòng tiền, nên buộc phải tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng một dự án tại quận 7 (TP.HCM) nhằm tái cơ cấu tài chính. Phía đối tác đã sẵn sàng, nhưng thương vụ chuyển nhượng dự án vẫn chưa thể thực hiện được vì rào cản pháp lý, mà một trong những vấn đề nổi bật là tiền sử dụng đất.

Theo quy định, để chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, bao gồm tiền sử dụng đất. Chưa nói đến việc doanh nghiệp đang gặp khó khăn về tài chính không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai, ngay cả khi đối tác chấp nhận ứng trước một khoản tiền để giải quyết vấn đề này, doanh nghiệp vẫn chưa thể đóng tiền sử dụng đất của dự án do những ách tắc trong khâu định giá đất.

Doanh nghiệp nói trên không phải trường hợp duy nhất. Năm 2024, không ít doanh nghiệp tại TP.HCM đã “đánh tiếng” về việc tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng dự án, song đến nay, chưa có thương vụ nào được giao dịch thành công.

Thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho thấy, năm 2024 không có dự án nhà ở thương mại nào tại Thành phố được chuyển nhượng, mặc dù nhiều nhà đầu tư nước ngoài rất muốn thực hiện các thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A), song đều gặp phải vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Đề xuất sửa đổi quy định

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận, việc không có bất kỳ dự án nhà ở thương mại nào được chuyển nhượng trong cả một năm cho thấy, hoạt động M&A đang bị ách tắc, trong khi đây là nhu cầu thực tế của rất nhiều doanh nghiệp nhằm tái cơ cấu đầu tư để vượt qua khó khăn, tạo dòng tiền.

Theo ông Châu, Điều 39, Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2023) quy định nguyên tắc rất chặt chẽ: sau khi hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng. Tuy nhiên, luật này cũng quy định: điều kiện chuyển nhượng dự án là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)…

Ông Châu cho rằng, quy định như vậy là chưa thật sự đồng bộ và chưa sát thực tiễn. Bởi lẽ, chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước 1 lần, ngoại trừ trường hợp điều chỉnh dự án dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Do vậy, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì doanh nghiệp nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này thay cho chủ đầu tư cũ.

Việc sửa đổi này, theo HoREA, nhằm tháo gỡ điểm nghẽn cho M&A, vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa khơi thông ách tắc cho hoạt động chuyển nhượng dự án, qua đó thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi, phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đồng thời góp phần tăng thu ngân sách nhà nước.

Hơn nữa, hàng trăm dự án bất động sản bị đình trệ hiện nay đều chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nếu các dự án này được chuyển nhượng, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng thường là đơn vị có năng lực tài chính và quản trị, có thể sẽ tái khởi động dự án, hoặc tái cấu trúc, điều chỉnh dự án phù hợp với nhu cầu thị trường, từ đó có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

“Nếu quy định trên không được sửa đổi, thì doanh nghiệp vẫn có thể ‘lách’ bằng cách chuyển nhượng cổ phần hoặc bán doanh nghiệp, mà thực chất là chuyển nhượng dự án bất động sản”, ông Châu nói thêm.