Săn đất theo tin đồn sáp nhập tỉnh thành: Nhà đầu tư cần tỉnh táo

Thời gian qua, thông tin sáp nhập các tỉnh thành trở thành chủ đề nhiều người vịn vào để rao bán bất động sản. Theo khảo sát của phóng viên Dân trí, đất nền tại nhiều địa phương trở nên nhộn nhịp trước thông tin trên. 

Chẳng hạn, tại TP Việt Trì (tỉnh Phú Thọ), giá rao bán đất nền các xã, phường như Thanh Miếu, Gia Cẩm, Thọ Sơn, Bạch Hạc, Sông Lô… tăng mạnh so với thời điểm cuối năm ngoái. Theo anh Tú, môi giới tại Phú Thọ, từ đầu tháng 3, nhiều người đổ về khu đô thị Bến Gót (phường Thọ Sơn, TP Việt Trì) xem đất. Trước Tết, giá đất ở khu vực này khoảng 13-15 triệu đồng/m2 nhưng nay giá rao bán lên tới hơn 20 triệu đồng/m2. 

Trước thực trạng trên, Sở Xây dựng tỉnh Phú Thọ đã cảnh báo việc giá đất tăng cao rất có thể chỉ là các chiêu trò thổi giá của cò đất. Đồng thời cho biết các đơn vị chức năng sẽ kiểm tra, nắm bắt thông tin để xử lý.  

Theo thông tin từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tại các địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. 

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – nói diễn biến này không mới với thị trường bất động sản Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. 

Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, họ tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định “xuống tiền”. Với niềm tin mạnh mẽ rằng, sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế, xã hội, cùng với đó là giá của bất động sản cũng tăng theo.

Ở thời điểm này, quyết định còn được thúc đẩy và cộng hưởng bởi dự đoán việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. Bởi kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn, đặc biệt là trong bối cảnh giá bất động sản đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân trong thời gian vừa qua. 

Chính vì vậy các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ lực trụ đến khi giá bất động sản thật sự tăng.

Ông Đính đưa ra ví dụ, khi thông tin về việc lên quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TPHCM được đưa ra, giá đất lập tức tăng “phi mã”. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng “bong bóng xì hơi”, giá quay đầu giảm sau khi cơn “sốt” qua đi.

Nhà đầu tư bất động sản cần cẩn trọng khi chạy theo tin đồn

Ông Phạm Đức Toản – chuyên gia bất động sản – nói, từ trước tới nay, các thông tin quy hoạch luôn có tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản. Đơn cử, trước kia các thông tin quy hoạch huyện Đông Anh hay Hoài Đức trở thành quận cũng khiến giá đất trong khu vực tăng giá nhiều lần.

Thời gian qua, một số địa phương được đồn đoán là trung tâm hành chính sau khi sáp nhập thì bất động sản đã có sự sôi động nhất định. Bản chất thị trường bất động sản là mua bán theo kỳ vọng.

Những người hiện nay đi mua theo tin đồn đều kỳ vọng lựa chọn đúng và giá sẽ tăng mạnh trong tương lai. Không chỉ nhà đầu tư nhỏ lẻ, một số chủ đầu tư dự án khi nghe tin đồn sáp nhập cũng dừng bán hàng và chờ đợi thông tin chính thức sẽ tăng giá mạnh.

Ông Toản cho rằng, một số người chấp nhận rủi ro để chớp thời cơ có lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, việc nhà đầu tư chạy theo tin đồn là rất mạo hiểm, đặc biệt đối với những người sử dụng vốn vay “lướt sóng”. Do đó, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ và nên chờ đợi các thông tin chính thống, rõ ràng. 

Theo ông, về dài hạn, sau khi sáp nhập tỉnh, thành xong, cơ sở hạ tầng sẽ được đầu tư bài bản. Từ đó, tình trạng tăng giá cục bộ có thể xảy ra với thị trường bất động sản nơi được đặt làm trung tâm hành chính. Còn những nơi không được đặt làm trung tâm hành chính mà đang có giá bất động sản cao có thể phải điều chỉnh lại. Tuy nhiên, ông cho rằng, việc này cần thời gian dài, đến khi hạ tầng được đầu tư hoàn thiện, bài bản.

Đồng quan điểm trên, chủ tịch VARS cho rằng, việc sáp nhập các tỉnh, thành sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Theo đó, việc sáp nhập có thể sẽ hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn. 

Tuy nhiên, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. 

Theo ông Đính, những đợt sốt đất chỉ dựa trên tin tức mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn “sốt ảo”. Bởi những cơn “sốt đất” theo tin đồn thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ. Trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá đã bị đẩy lên quá cao. 

Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm “lướt sóng” cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng.

Để tránh rơi vào những cơn sốt “ảo”, đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng. 

Việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn hơn nhiều so với lợi nhuận kỳ vọng. Những nơi có quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách “thu hút” người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.