Nhà ở xã hội ưu đãi sao vẫn khó mua?

Dồn lực cho NOXH

Theo đó, mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội (NOXH), xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở là 4,8%/năm. Ngân hàng Chính sách xã hội chịu trách nhiệm toàn diện về các nội dung, số liệu báo cáo, đề xuất. Quyết định này có hiệu lực thi hành từ ngày 10.5 – 31.12.2024.

Trước đó, Chính phủ cũng công bố gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho vay NOXH. Bốn ngân hàng thương mại đang triển khai cho vay gồm Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank, với lãi suất từ 8,2 – 8,7%/năm. Trong đó, khách hàng được vay với lãi suất 8,2%/năm trong vòng 5 năm và doanh nghiệp vay với lãi suất 8,7%/năm trong vòng 3 năm.

Mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã chỉ định 4 ngân hàng thương mại lớn là Ngân hàng Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank dành gói tín dụng cho vay ưu đãi mua NOXH với lãi suất 5%/năm. Quyết định này của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực từ ngày 1.1.2023. Mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2023 đối với dư nợ của các khoản vay hỗ trợ mua nhà ở thuộc gói này không liên quan đến gói 120.000 tỉ đồng. Thực tế, các ngân hàng thương mại triển khai cho vay gói tín dụng này từ năm 2013, với lãi suất 6%/năm. Đến năm 2019 và 2020 giảm xuống còn 5%/năm và duy trì ở mức 4,8%/năm từ năm 2021 đến nay.

Không chỉ vốn, ngày 3.4.2023, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà ký Quyết định 338/QĐ-TTg của Thủ tướng phê duyệt đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030. Đề án đặt mục tiêu phát triển NOXH, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 – 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 – 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Theo Bộ Xây dựng, trong quý 1/2023, trên cả nước có 418 dự án NOXH đang được triển khai, với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn. Hiện các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước cũng đang được khuyến khích tham gia cho chủ đầu tư và người mua NOXH vay các gói tín dụng theo từng thời kỳ. Tại các địa phương, chính quyền cũng đẩy mạnh chương trình xây dựng NOXH để đáp ứng nhu cầu nhà ở đang rất lớn của người dân. Có thể nói, chưa bao giờ phân khúc NOXH được quan tâm, dồn lực như hiện nay.

Có tiền nhưng không có nhà để mua

Dù nhận được nhiều sự quan tâm nhưng thực tế, nhiều nghịch lý đang xảy ra ở phân khúc NOXH. Đó là có tiền nhưng lại thiếu nhà để mua.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết mới đây Ngân hàng Chính sách xã hội thừa nhận gói tín dụng cho vay mua, thuê mua NOXH với lãi suất 4,8%/năm đang thừa hơn 11.000 tỉ đồng do không có người vay vì không có nhà để mua. Trong khi đó, gói 120.000 tỉ đồng chỉ là gói tín dụng thương mại có hỗ trợ về lãi vay cho người dân và doanh nghiệp. Trước mắt, gói này có lợi cho chủ đầu tư vì dù sao lãi suất vay cũng rẻ hơn lãi suất thương mại hiện nay lên đến 12 – 15%/năm. Nhưng đến nay vẫn chưa tìm được doanh nghiệp để cho vay vì không có dự án nào được duyệt. Nhiều dự án tại TP.HCM đã khởi công cả năm qua nhưng “đắp mền” nằm đó do vướng thủ tục. Không có sản phẩm, từ đó kéo theo việc người dân cũng không có nhà để vay mua.

Theo ông Châu, gói 120.000 tỉ đồng giống như gói an thần chứ không có nhiều tác dụng khi lãi vay cho người mua nhà vẫn còn quá cao, lên đến 8,2%/năm. Với mức lãi suất này, người dân nghèo sẽ không dám vay. Ngoài ra, lãi suất cố định 8,2% chỉ kéo dài đến ngày 30.6, đến ngày 1.7 trở đi sẽ công bố mức lãi suất mới theo chu kỳ 6 tháng 1 lần. Trong khi gói này chỉ có giá trị 5 năm đối với người mua nhà, còn chủ đầu tư là 3 năm. Sau thời gian này, khách hàng phải thương lượng với ngân hàng để vay theo lãi suất thỏa thuận và như vậy là quá rủi ro. Chưa kể với người dân, trả vốn gốc và lãi trong vòng 5 năm với lãi suất 8,2%/năm đã là một gánh nặng.

“Bộ Xây dựng cần kiên định trình thêm gói tín dụng 110.000 tỉ đồng, với lãi suất 4,8 – 5%/năm như gói 30.000 tỉ đồng trước đây. Thẩm quyền ban hành gói tín dụng này thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Dù gói tín dụng này chỉ đáp ứng được 30% để làm 1 triệu căn NOXH nhưng với nguồn vốn mồi này, các ngân hàng thương mại có thể huy động thêm đủ để thực hiện đề án trên”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Luật sư Hoàng Thu, Đoàn luật sư TP.HCM, cũng cho rằng vướng mắc lớn nhất hiện nay là các gói tín dụng này khó được giải ngân do không có dự án. Trong đó, rắc rối nhất là việc điều chỉnh quy hoạch cho dự án NOXH được chuyển từ nhà ở thương mại sang và chính sách miễn tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất đối với các dự án NOXH, nhà lưu trú công nhân, ký túc xá học sinh, sinh viên, nhà ở cho lực lượng vũ trang, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của nhà nước, xây dựng lại nhà chung cư. Đến nay, các quy định của pháp luật chưa xác định được trường hợp nào được miễn, trường hợp nào được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Từ đó cũng “vô tình” làm khó các cơ quan nhà nước của địa phương trong thực thi pháp luật.

Ngoài ra, do điểm a khoản 1 điều 58 luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nên trước hết, các địa phương phải thực hiện thủ tục hành chính là xác định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất. Khi có được số tiền sử dụng đất rồi, UBND cấp tỉnh mới ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và sau đó là ra quyết định cho phép miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Quy trình này rất nhiêu khê, tốn quá nhiều thời gian, công sức và không cần thiết.