“Nhà ở cao cấp thì nhiều, nhà ở thu nhập thấp thì đang còn ít”

Cuối năm 2023, Quốc hội đã thông qua 2 dự thảo Luật quan trọng, tác động mạnh tới thị trường bất động sản, đó là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Hai luật mới sẽ chính thức có hiệu lực từ năm 2025.

Mới đây nhất, vào chiều 18/1, Quốc hội tiếp tục thông qua một dự thảo Luật quan trọng khác, đó là Luật Đất đai. Đây được coi là một bộ luật khó điều chỉnh và đã phải hoãn lại nhiều lần.

Nhận định về các Luật mới được Quốc hội thông qua, tại Diễn đàn thị trường bất động sản, diễn ra vào chiều 18/1, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, những Luật này sẽ là bước tiến lớn về chính sách và là một trong những khung pháp lý quan trọng, với nhiều quy định tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng.

Riêng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, ông Hải cho rằng, sau 8  năm cả hai Luật đã cơ bản hoàn thành sứ mệnh của mình, tạo ra cho thị trường bất động sản phát triển và tạo ra được nhiều thành tựu quan trọng. 

Tuy nhiên, theo thời gian thì cơ bản vẫn còn những hạn chế. Về những thay đổi, liên quan đến Luật Nhà ở 2023 có 7 điểm mới, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì có 11 điểm mới, được đánh giá phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.

Cụ thể, về Luật nhà ở, đây được xem là một trong những căn cứ quan trọng về chiến lược phát triển nhà ở. 

“Đặc biệt, Luật bổ sung chặt chẽ hơn về điều kiện đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, nhằm đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản người dân, tránh việc lách luật. Đây là một trong những thay đổi quan trọng, đặc biệt là sau những sự cố xảy ra về nhà cao tầng trong thời gian qua”, ông Hải nói.

Liên quan đến Nhà ở xã hội, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản khẳng định, Luật Nhà ở 2023 sẽ là khung pháp lý hỗ trợ tốt cho Chiến lược phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam.

Theo đó, Luật Nhà ở sửa đổi 2023 quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó.

Cũng có trường hợp chủ đầu tư đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Về các điểm mới đáng chú ý tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có 11 điểm, thứ nhất là phạm vi điều chỉnh luật được làm rõ hơn.

Với những điểm mới, ông Hoàng Hải trao đổi sâu về điểm mới liên quan đến công khai loạt thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh. 

“Ví dụ thời điểm nào cần phải công bố thông tin, nội dung nào cần được thông tin, công bố các văn bản liên quan đều được đưa vào; Quyết định chủ trương đầu tư; chấp thuận chủ trương đầu tư;chấp thuận đầu tư dự án bất động sản; Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…”, ông Hải nhấn mạnh.

Ông Hoàng Hải cũng tiết lộ, thời gian qua, các vướng mắc pháp lý liên quan đến bất động sản đã tháo gỡ được 70%. 

Liên quan Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đến 1/1/2025 mới có hiệu lực, nhưng về cơ bản năm 2024 đã là bước chạy đà phù hợp. 

Lấy ví dụ về nhà ở xã hội, ông Hải khẳng định, các vấn đề về quy hoạch, về giá, đối tượng, ưu đãi, quỹ đất, phát triển nguồn vốn cho xã hội… được áp dụng thì sẽ tạo nguồn cung cao trong thời điểm đang đang mất cung cầu về thị trường nhà ở. 

“Nhà ở cao cấp thì nhiều, nhà ở thu nhập thấp thì đang còn ít. Thị trường khả năng sẽ có khởi sắc nếu như những thay đổi về Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực. Chúng ta đã có khởi sắc trong năm 2023, thời điểm chúng ta vượt qua sẽ không còn xa”, ông Hải nói.