Nhà cho thuê ế ẩm, thời điểm ‘vàng’ chốt xuống tiền, có nên mua chung cư để ‘lướt’?

Khi đã xác định được “đáy” của thị trường bất động sản, là cơ hội xuống tiền cho những nhà đầu tư. (Nguồn: Báo XD)

Thời điểm “vàng” để đầu tư?

Theo VietNamNet, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS SGO Homes đánh giá, đối với các nhà đầu tư cá nhân, thời điểm này, khi lãi suất giảm sâu, giá vàng vẫn cao; trong khi thị trường BĐS đã có những dấu hiệu hồi phục… thì hiện là thời điểm “vàng” để các nhà đầu tư có thể nghiên cứu “xuống tiền” ở những thị trường xa hơn Hà Nội hay ở những thành phố lớn.

Ông Chung nói: “Sang năm 2025, khi cả 3 luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và Luật Đất đai đều có hiệu lực; thị trường BĐS sẽ sang trang mới; giá các sản phẩm BĐS đã hình thành sẽ tăng cao. Đầu tư thời điểm này, nhà đầu tư có quyền lựa chọn những sản phẩm có giá cả phù hợp, đã hoàn thiện về pháp lý”.

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho hay, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Kinh doanh BĐS đánh dấu cho sự kết thúc của chu kỳ trước và bắt đầu một chu kỳ mới.

Có thể gọi thời điểm này là “đáy” và đang bước dần lên một thời kỳ mới. Khi đã xác định được “đáy” của thị trường BĐS, những nhà đầu tư có sẵn tiền thì nên mua.

Tuy nhiên, theo ông Quê, thị trường sẽ chia thành 3 dạng nhà đầu tư.

“Với những nhà đầu tư có tiền 100% thì thời điểm này nên mua BĐS. Song, với những nhà đầu tư “tay không bắt giặc” hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì thời điểm này không phù hợp đầu tư bởi thanh khoản vẫn kém, ít nhất trong một năm tới.

Còn với những nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp, sử dụng đòn bẩy ở mức vừa phải, khoảng 30 – 50% và vẫn có phương án ra hàng được trong thời gian ngắn 3 – 6 tháng, vẫn đảm bảo mức lãi vốn khoảng 10 – 30%, thì họ đã vào thị trường từ đầu năm 2023. Do vậy, cũng khó nói thời điểm này đã phù hợp đầu tư hay chưa, mà nó còn phụ thuộc vào vấn đề tài chính, kinh nghiệm của từng nhà đầu tư và tùy từng phân khúc”, ông Quê phân tích.

Tổng giám đốc SGO Homes Lê Đình Chung cho hay, trong năm nay, các phân khúc cao tầng, thấp tầng tại các thành phố lớn vẫn rất thu hút nhà đầu tư. Thế nhưng, với căn hộ chung cư như ở Hà Nội giá đã tăng 15 – 20%, dù vẫn còn dư địa đầu tư nhưng giá trị đầu tư lớn. Mức tối thiểu 3 tỷ đồng với căn hộ hay với thấp tầng, tối thiểu 6 tỷ đồng trở lên, do đó, đây sẽ không phải là phân khúc chung cho mọi đối tượng.

“Trong năm 2024, phân khúc đất nền là phân khúc giảm giá nhất sẽ bắt đầu có sự tăng trở lại, sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư hơn do giá trị phù hợp, pháp lý đảm bảo và cũng là sự lựa chọn tối ưu nhất thời điểm này. Vì thế, thị trường đất nền sẽ có nhiều yếu tố tích cực, dấu hiệu đi lên rõ rệt hơn.

Đang là phân khúc có mức giảm giá sâu nhất, mua đất nền giai đoạn này sẽ là một trong những lợi thế. Khi thị trường hồi phục, cùng với những quy định mới của các luật có hiệu lực từ đầu năm 2025, các dự án mới sẽ có giá cao”, ông Chung đánh giá.

Trong khi đó, Chủ tịch Tập đoàn G6 phân tích, thời điểm hiện nay chưa nên đầu tư BĐS nghỉ dưỡng, lý do để có thể lãi sẽ mất thời gian rất dài. Hay với chung cư, thời điểm này mua để cho thuê thì giá đã ở mức cao quá, thời gian thu hồi vốn khoảng trên dưới 25 năm. Còn mua chung cư để “lướt” lại không phù hợp lúc này.

“Đối với sản phẩm shophouse, khối đế… tình trạng cũng tương tự, khả năng cho thuê để thu hồi vốn cũng mất thời gian dài. Còn với BĐS công nghiệp, đầu tư rồi cho thuê hoặc bán lại, dư địa vẫn còn nhưng không còn “màu mỡ” như giai đoạn 2018 – 2023 bởi giá đã cao”, ông Quê cho hay.

Với kinh nghiệm trong nghề, vị lãnh đạo này cho rằng, trong mọi chu kỳ của BĐS đều có hai phân khúc “vua”. Đó là đất nền và trung tâm thương mại, nhà phố.

“Đất nền có giá trị thấp, kỳ vọng lãi vốn cao, tính thanh khoản lớn. Trung tâm thương mại hay nhà phố là phân khúc đầu tư cho thuê, là phân khúc “vua” ở cuối chu kỳ”, ông Quê đánh giá.

Tuy nhiên, khi đầu tư đón đầu giai đoạn này, lãnh đạo Tập đoàn G6 lưu ý, nhà đầu tư cần chú ý đến vấn đề quy hoạch.

“Chỉ nên mua BĐS ở những nơi đã ổn định quy hoạch hoặc đón đầu quy hoạch nếu thực sự nắm được thông tin. Khi chọn vị trí sản phẩm đầu tư nên gắn với dân cư hay nghỉ dưỡng. Nếu BĐS mà không gắn những yếu tố này thì chỉ là đầu cơ, đầu tư “lướt sóng”, rủi ro cho nhà đầu tư khi muốn thanh khoản là rất khó”, ông Quê lưu ý.

Còn ông Chung lưu ý, đầu tư giai đoạn này, nhà đầu tư cần chú ý lựa chọn sản phẩm có đầy đủ pháp lý, chọn thị trường quanh khu vực Hà Nội nhưng gắn liền với khu công nghiệp, khu dân cư và sản phẩm hướng đến giá trị sống cho cư dân, có đầy đủ tiện ích để ở như trường học, công viên, bệnh viện, kết nối giao thông thuận tiện…

Lượng mở bán thấp nhất 10 năm trở lại đây

Xét về tổng nguồn cung nhà ở mới và sức cầu trong năm 2023, các số liệu của CBRE đang cho thấy những tín hiệu không quá khả quan, nhất là ở giai đoạn đầu năm. Tuy nhiên, cả Hà Nội và TPHCM đều có lượng hàng mở bán mới ở mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây.

Báo cáo thị trường mới đây của đơn vị này cho thấy, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TPHCM đều ghi nhận tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2023 đạt mức thấp nhất trong vòng mười năm trở lại đây.

Cụ thể, tại Hà Nội, tổng cộng có gần 10.300 căn hộ chung cư và 2.600 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới trong năm nay, giảm lần lượt 32% và 84% so với năm 2022. Trong khi đó, TPHCM ghi nhận lượng nguồn cung khiêm tốn hơn với hơn 8.700 căn hộ chung cư và chỉ gần 30 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, giảm lần lượt 54% và 98% so với năm 2022.

Về tỷ lệ hấp thụ, tại thị trường Hà Nội và TPHCM ghi nhận hơn 22.000 căn nhà ở bán được (bao gồm cả cao tầng và thấp tầng) trong năm 2023, chỉ bằng xấp xỉ một nửa số căn bán được trong năm 2022.

Tương tự, báo cáo thị trường mới đây của Savills cho thấy, lượng giao dịch biệt thự, liền kề trong năm 2023 của Hà Nội chỉ ghi nhận 359 căn được bán – con số thấp nhất kể từ năm 2014. Bên cạnh đó, tổng số giao dịch giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ cũng giảm 31% theo năm. Riêng quý IV/2023, chỉ có 64 căn được giao dịch, giảm 67% theo năm.

Đáng chú ý, dù ế ẩm nhưng giá bán mới biệt thự liền kề Hà Nội vẫn tiếp tục tăng. Trong đó, đà tăng mạnh nhất là biệt thự sơ cấp với mức tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng/m2. Ngoài ra, giá liền kề và shophouse cũng tăng 3% theo quý, lần lượt đạt 194 triệu đồng/m2 và 328 triệu đồng/m2.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng nhận định giá bán biệt thự, liền kề tại Hà Nội vẫn neo cao dù lượng giao dịch thấp. Phân khúc này ghi nhận giá bán đều hơn 100 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án lên đến hơn 300 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây Hà Nội. Hay tại TPHCM, giá bán biệt thự, nhà liền kề tại một số khu vực dao động 140-400 triệu đồng/m2.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, năm 2023, lượng giao dịch biệt thự, liền kề tại Hà Nội thấp nhất trong gần 10 năm. Lý do bởi nguồn cung trên thị trường ít ỏi, kéo theo số lượng căn giao dịch cũng thấp.

Theo bà Hằng, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 700 căn đến từ 16 dự án, giảm 23% theo năm, trong đó nhà liền kề chiếm thị phần chính với 44%. Nếu tính riêng các dự án mới, cả năm 2023 chỉ ghi nhận hơn 270 căn, giảm 82% theo năm và xuống mức thấp nhất trong 10 năm. Đặc biệt, số lượng dự án mới từ vành đai 3,5 trở vào cũng đang ngày càng nhỏ giọt.

Bên cạnh đó, lượng hàng tồn kho giá vốn cao cũng khiến hầu hết chủ đầu tư không thay đổi giá, thậm chí còn tiếp tục tăng giá rao bán rổ hàng mới.

Cũng theo bà Hằng, giá bán cao đã tạo ra rào cản lớn đối với người mua nhà thấp tầng. Nhiều chủ đầu tư có tâm lý e ngại nếu đưa giá thấp hơn kỳ vọng, nên người mua phải chịu giá mở bán khá cao.

Nhà cho thuê ế khách

Không ít chủ nhà, chủ phòng trọ thừa nhận, thời điểm cận Tết Nguyên đán rất khó tìm được khách thuê.

Về hiện tượng này, một số môi giới BĐS nêu nguyên nhân chính là cầu mặt bằng cửa hàng thấp khi việc kinh doanh khó khăn. Trong khi đó, một lượng lớn BĐS không bán ra được với giá kỳ vọng đang chuyển dịch sang cho thuê, vừa để chủ kiếm thêm dòng tiền, vừa cầm cự thời gian cuối năm để tiếp tục tìm khách mua sau Tết.

Báo cáo thị trường BĐS mới đây của một đơn vị cho thấy, lượng đăng tin cho thuê BĐS trên toàn trang tăng 21% so với tháng trước và 2% so với cùng kỳ năm trước. Sản phẩm có lượng tin rao thuê nhiều nhất trong tháng vừa qua là nhà trọ với mức tăng 58% so với tháng trước.

Ngược lại với nhu cầu cho thuê, nhu cầu tìm thuê BĐS chưa cải thiện, tiếp tục đà giảm 6% so với tháng trước và 14% so với cùng kỳ năm 2022. Xu hướng giảm nhu cầu thuê mạnh ở tất cả loại hình là chung cư, nhà riêng, nhà phố và cửa hàng với mức giảm từ 5-14% so với tháng trước.

Đáng chú ý, tại Hà Nội, nhu cầu cho thuê BĐS tăng khi số lượng tin rao phân khúc này tăng 7%. Nhưng nhu cầu tìm thuê lại giảm tiếp 2%. Xu hướng tìm thuê giảm mạnh ở hầu như mọi loại hình, cho thuê nhà phố Hà Nội giảm đến 18%, thuê chung cư Hà Nội giảm 8%, nhà trọ giảm 15% và văn phòng giảm 11%.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia BĐS, thị trường cho thuê BĐS được dự báo sẽ còn nhiều khó khăn trong năm nay khi mà kinh tế đang phải đối mặt với thách thức và BĐS vẫn cần nhiều thời gian để phục hồi. Tuy thế, khó khăn sẽ giảm dần qua các tháng, tăng trưởng trở lại ở những loại hình đáp ứng nhu cầu thuê của số đông như căn hộ chung cư, nhà phố.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn – cho biết, căn hộ cho thuê và nhà trọ vẫn sẽ tiếp tục hoạt động ổn định nhờ nhu cầu với hai loại hình này vẫn còn rất lớn.

Với căn hộ, những dự án nào có vị trí gần kề trung tâm, giá thuê 7-15 triệu đồng/tháng vẫn sẽ có khách thuê ổn định. Còn với loại hình nhà trọ, phòng trọ khu vực trung tâm, nhu cầu thuê luôn rất cao với cả nhóm nhân viên văn phòng, lao động trẻ và học sinh sinh viên.

Với khu vực ngoại thành, phòng trọ ở gần các khu công nghiệp vẫn sẽ khai thác cho thuê tốt nhờ sự trở lại của đội ngũ lao động sau thời gian nghỉ Tết. Còn các khu nhà trọ gần trường đại học vẫn sẽ là điểm đến ưa chuộng của nhóm sinh viên.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services, thì nói, trong năm 2023 ghi nhận sự chuyển dịch trong hành vi của người tiêu dùng, hành động chuyển hướng từ mua sang thuê nhà trong bối cảnh kinh tế chưa phục hồi, nguồn cung nhà ở khan hiếm, giá bán cao. Sự chuyển hướng này làm nhu cầu thuê nhà tăng lên.

Dù vậy, vẫn có sự phân hóa với các loại hình nhà cho thuê. Nhóm nhà ở thấp cấp, nhà ở công nhân đang trống khá nhiều và khó cho thuê, loại hình căn hộ cho thuê phân khúc trung bình khá trở lên lại duy trì được tỷ lệ hấp thụ tốt. “Nhà ở càng gần trung tâm, các khu vực công sở, trường học, siêu thị càng được quan tâm đặc biệt và cho thuê được giá”, bà Liên nhận định.

Chi phí làm sổ đỏ sẽ thay đổi khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực?

Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua với hàng loạt quy định mới về bảng giá đất cách tính giá đất…Kéo theo đó, chi phí liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) sẽ có nhiều thay đổi.

Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất hiện hành đang được áp dụng cho giai đoạn 2020-2024 và sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Từ 1/1/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành và áp dụng Bảng giá đất mới.

Sau đó, hằng năm sẽ điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Bảng giá đất (cập nhật giá đất cho phù hợp với thị trường đối với những khu vực, loại đất có biến động) thay vì định kỳ 5 năm/lần như hiện nay để phù hợp với nguyên tắc thị trường. Bảng giá đất mới được xây dựng theo khu vực, vị trí trên cơ sở việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 nêu rõ, sẽ xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính và cơ sở dữ liệu giá đất.

Trong khi đó, theo quy định hiện hành, bảng giá đất được ban hành 5 năm/lần, xây dựng căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất. Chỉ điều chỉnh bảng giá đất khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất/giá đất phổ biến trên thị trường có biến động.

Song Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ khung giá đất. Bảng giá đất mới được xây dựng căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất chứ không căn cứ vào giá đất tối thiểu, tối đa của từng loại đất của khung giá đất như hiện nay, nghĩa là bảng giá đất mới sẽ tiệm cận với giá đất thị trường nên có thể tăng mạnh so với bảng giá đất hiện hành.

Giá đất được xác định căn cứ vào các yếu tố: Mục đích sử dụng đất; Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất gồm: Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất quy định tại điểm a và điểm b khoản này; Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.

Ngoài ra còn có các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.

Trong khi đó, các khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp ‘sổ đỏ’ lần đầu có các khoản tiền được tính theo giá đất trên bảng giá đất như tiền sử dụng đất;Tiền thuê đất (nếu có); Lệ phí trước bạ nên khi áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, các chi phí này đều có thể tăng theo.