Ngành bất động sản ở đâu nếu xảy ra chiến tranh thương mại toàn cầu?

Cơ hội đan xen thách thức

Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, năm 2024, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam (gồm vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần) đạt 38,2 tỷ USD, giảm 3% so với năm trước. Đi ngược tình hình chung, dòng vốn vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng hơn 35%, đạt 6,3 tỷ USD, duy trì vị trí thứ 2 chỉ sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo.

Tuy nhiên, nguy cơ chiến tranh thương mại thế giới lại cận kề. Trong phiên họp gần đây của Chính phủ, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu cần có kịch bản ứng phó cho khả năng chiến tranh thương mại trong năm nay.

Giới chuyên gia cho rằng nếu chiến tranh thương mại xảy ra, ngành bất động sản sẽ đối mặt với cả thách thức và cơ hội, nhưng rõ ràng nhất là dòng vốn đầu tư bị ảnh hưởng. Nhà đầu tư nước ngoài có thể dừng đầu tư hoặc dịch chuyển sang các thị trường khác an toàn hơn.

Nói với phóng viên báo Dân trí, TS Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế – cho rằng, nếu chiến tranh thương mại toàn cầu xảy ra, Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội để phát triển, nhưng cũng có những thách thức phải đối mặt.

Trong ngắn hạn, rủi ro có thể gây ảnh hưởng tới các nước có độ mở kinh tế lớn như Việt Nam. Cụ thể, hàng hóa giá rẻ của Trung Quốc khó xuất sang Mỹ sẽ đổ dồn về các nước như Việt Nam và gây ra phá giá. Việc sản xuất tiêu dùng trong nước sẽ gặp khó khăn, tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, việc đứt gãy chuỗi cung ứng cũng có thể gây ra lạm phát, ngân hàng buộc phải tăng lãi suất lên cao hơn, gây tiêu cực cho thị trường bất động sản.

Về trung hạn, Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội. Khi chiến tranh thương mại diễn ra, các doanh nghiệp, tập đoàn sẽ đẩy nhanh tiến trình chuyển dịch nhà máy sản xuất khỏi Trung Quốc sang các nước lân cận, trong đó Việt Nam. Từ đó, Việt Nam sẽ đón dòng vốn FDI dồi dào đổ bộ để phát triển nhà máy, công xưởng. Nền tảng tốt này sẽ hỗ trợ cho thị trường bất động sản tại các vùng có nhiều động lực, hạ tầng kết nối đồng bộ.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam – cho biết ngành bất động sản Việt Nam đang đối mặt với cả cơ hội và thách thức trong bối cảnh có thể xảy ra chiến tranh thương mại thế giới.

Dòng vốn FDI có thể tăng lên khi các doanh nghiệp tìm kiếm địa điểm mới để đặt nhà máy và cơ sở sản xuất và Việt Nam là một điểm đến hấp dẫn. Từ đó, bất động sản công nghiệp được thúc đẩy phát triển với nhu cầu thuê đất và nhà xưởng tại các khu công nghiệp tăng mạnh, đặc biệt ở các khu vực gần cảng biển, sân bay, trung tâm logistics.

Cũng theo bà Trang, một trong những tác động gián tiếp nhưng quan trọng của chiến tranh thương mại lên bất động sản là giá nguyên vật liệu xây dựng biến động mạnh. Do những bất ổn trong chuỗi cung ứng toàn cầu, giá thép, xi măng, gạch và các nguyên vật liệu khác đều có xu hướng tăng.

Từ đó, chi phí xây dựng các dự án bất động sản gia tăng đáng kể, tạo sức ép lên giá nhà ở. Chi phí xây dựng tại Việt Nam đã tăng khoảng 10-15% trong những năm gần đây, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược giá bán hoặc trì hoãn triển khai dự án mới.

Trả lời phóng viên báo Dân trí, ông Võ Hồng Thắng – Phó tổng giám đốc DKRA Group – nói Việt Nam đứng trước ngã rẽ quan trọng trước những biến động lớn toàn cầu. Ngành bất động sản được xem là một trong những lĩnh vực chủ chốt, vừa chịu ảnh hưởng trực tiếp từ các thay đổi kinh tế quốc tế, vừa đóng vai trò làm động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong tương lai.

Về cơ hội, Việt Nam có tiềm năng trở thành điểm đến hấp dẫn cho dòng vốn FDI nhờ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ các quốc gia bị ảnh hưởng bởi chiến tranh thương mại, đặc biệt từ Trung Quốc sang khu vực Đông Nam Á.

Từ đó, triển vọng phát triển mạnh mẽ cho bất động sản công nghiệp được mở ra nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và xuất khẩu ngày càng gia tăng. Ngoài ra, sự gia nhập của các doanh nghiệp nước ngoài cũng thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, văn phòng và dịch vụ bất động sản, góp phần tạo động lực cho sự phát triển cho thị trường.

Tuy nhiên, ông Thắng cho rằng Việt Nam cũng đối mặt với không ít thách thức. Đầu tiên phải kể đến là rủi ro từ biến động lãi suất, tỷ giá và chi phí nguyên vật liệu do tác động từ chuỗi cung ứng toàn cầu có thể gây áp lực đến các doanh nghiệp bất động sản.

Ngoài ra, sự cạnh tranh ngày càng gay gắt từ các quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Indonesia và Malaysia đòi hỏi Việt Nam phải cải thiện đáng kể môi trường đầu tư và nâng cấp cơ sở hạ tầng để duy trì sức hút. Hơn nữa, các chính sách bảo hộ kinh tế từ những cường quốc lớn có thể làm giảm nhu cầu xuất khẩu, gián tiếp tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản trong nước.

Điểm sáng bất động sản khu công nghiệp

Theo CBRE Việt Nam, lĩnh vực bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng trong tổng thể thị trường bất động sản trong năm qua.

Nhiều tập đoàn sản xuất toàn cầu lớn như Samsung, LG, Foxconn, Hyosung và Nestlé đã công bố kế hoạch mở rộng và triển khai nhiều dự án tại các khu vực khác nhau ở Việt Nam. Cam kết mạnh mẽ của các doanh nghiệp này trong việc mở rộng sản xuất được thể hiện qua mức giải ngân vốn FDI kỷ lục, đạt 25 tỷ USD.

Ngược lại, do nguồn cung đất công nghiệp hạn chế tại các thị trường trọng điểm, diện tích hấp thụ tại khu vực phía Nam chỉ đạt 265ha, giảm 52% so với năm trước. Các giao dịch lớn chủ yếu tập trung tại Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An.

CBRE Việt Nam cho rằng trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng 4-8% mỗi năm tại phía Bắc và 3-7% mỗi năm tại phía Nam. Các khu công nghiệp mới sẽ tập trung tại những thị trường tiềm năng như Hải Phòng, Vĩnh Phúc (phía Bắc) và Bình Dương, Đồng Nai, Long An (phía Nam). Các tỉnh miền Trung như Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh và Quảng Nam cũng được kỳ vọng sẽ phát triển thêm các khu công nghiệp mới, nhờ sự tham gia của các chủ đầu tư chuyên nghiệp.

Trong bối cảnh kinh tế thế giới nhiều ẩn số, có thể xảy ra chiến tranh thương mại, TS Đinh Thế Hiển cho rằng phân khúc bất động sản khu công nghiệp sẽ hưởng lợi nhiều nhất, sau đó là bất động sản khu dân cư lân cận. Ngoài ra, các phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng và căn hộ dịch vụ cho các chuyên gia nước ngoài thuê cũng sẽ được hưởng lợi trong trung và dài hạn.

Ông Hiển nói việc phát triển bất động sản khu công nghiệp không dễ làm, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể đầu tư mà cần có nghề và nguồn vốn lớn. Đặc thù của phân khúc này là đầu tư thu dòng tiền, không đơn giản chỉ làm hạ tầng rồi phân lô bán nền. Một khu công nghiệp kể từ khi thành lập dự án đến lúc đưa vào khai thác nhanh nhất sẽ mất khoảng 3 năm. Hiện nay, việc thành lập khu công nghiệp các địa phương phải qua Bộ Kế hoạch Đầu tư trình lên Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Tuy nhiên, trong năm nay, dự kiến đề cương Luật Khu Công nghiệp sẽ được báo cáo Thủ tướng trình Quốc hội để xây dựng thành một bộ luật riêng. Dự kiến sẽ chuyển quyền cho các địa phương phê duyệt khu công nghiệp sẽ rút ngắn được quá trình pháp lý trong tương lai.

“Chúng ta đang có ưu thế đang đẩy mạnh phát triển hạ tầng, hệ thống cảng, sân bay… Cơ hội phát triển bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam là rất rõ ràng. Những nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp phải đẩy mạnh năng lực tài chính, đảm bảo phát triển bài bản và chuyên nghiệp để cạnh tranh với các nước khác trong khu vực”, ông nói.

Nhìn nhận bất động sản khu công nghiệp là điểm sáng, ông Võ Hồng Thắng cho rằng nhu cầu thuê đất công nghiệp và phát triển hạ tầng tại các khu công nghiệp ngày càng gia tăng nhờ dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam. Với lợi thế về vị trí địa lý, chi phí lao động cạnh tranh và chính sách ưu đãi, Việt Nam đang dần khẳng định mình là trung tâm sản xuất mới của khu vực, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam đang đối mặt với cả cơ hội và thách thức trong giai đoạn tới, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang có những biến động và xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư.

Về cơ hội, theo ông Thắng, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đang tạo ra một dòng chảy đầu tư mạnh mẽ vào các quốc gia, trong đó Việt Nam đang trở thành một điểm đến hấp dẫn.

Các hiệp định thương mại tự do (FTA) mà Việt Nam đã ký kết cũng mở ra những lợi thế về thuế quan và mở cửa thị trường, tạo động lực cho sự phát triển của các khu công nghiệp. Bên cạnh đó, dân số trẻ, nguồn lao động dồi dào và chi phí nhân công cạnh tranh cũng là yếu tố thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, thị trường này cũng đang phải đối mặt với một số thách thức cạnh tranh trong khu vực ngày càng gia tăng khi các quốc gia khác cũng đang tích cực thu hút FDI. Hạ tầng kết nối ở một số khu vực chưa đồng bộ, dẫn đến tình trạng tắc nghẽn logistics, gây khó khăn cho các doanh nghiệp hoạt động trong khu công nghiệp.

Nói với phóng viên báo Dân trí, bà Trang Bùi đánh giá bất động sản công nghiệp sẽ phát triển mạnh mẽ. Giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam đã tăng 10-15% trong giai đoạn 2019-2023, đặc biệt tại các khu vực gần cảng biển, sân bay và trung tâm logistics.

Việc dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đã giúp các khu công nghiệp như Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Hải Phòng hưởng lợi rõ rệt. Bất động sản công nghiệp đang trở thành “điểm nóng” đầu tư, với nhiều doanh nghiệp nước ngoài tìm kiếm cơ hội mở rộng sản xuất, kéo theo sự phát triển của các dịch vụ logistics, nhà kho thông minh và các khu đô thị vệ tinh.

Theo bà Trang, chiến tranh thương mại có thể tạo ra một cú hích lớn cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Khi các doanh nghiệp nước ngoài rời Trung Quốc, họ cần tìm kiếm thị trường thay thế với chi phí hợp lý và chính sách thuận lợi. Việt Nam với vị trí địa lý thuận lợi, lực lượng lao động dồi dào và chính sách ưu đãi đầu tư hấp dẫn sẽ là điểm đến sáng giá.

Ngoài ra, sự dịch chuyển của các tập đoàn đa quốc gia cũng làm gia tăng nhu cầu về nhà ở cho chuyên gia nước ngoài, tạo điều kiện cho phân khúc căn hộ cao cấp và bất động sản thương mại phát triển tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM, Bắc Ninh và Bình Dương.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản công nghiệp cũng phải đối mặt với nhiều thách thức. Bà Trang nói thị trường có thể bước vào giai đoạn khan hiếm nguồn cung mới do thủ tục phê duyệt bị trì hoãn và các vướng mắc về pháp lý.

Khả năng cạnh tranh trong thu hút vốn FDI của Việt Nam đang dần suy yếu trong khu vực, đặc biệt khi các quốc gia khác áp dụng các chính sách thuế ưu đãi hơn. Giá nguyên vật liệu xây dựng như thép, xi măng, gạch có thể tăng do những bất ổn trong chuỗi cung ứng toàn cầu, gây áp lực lên chi phí xây dựng và giá bán bất động sản.

Làm sao để bất động sản công nghiệp “cất cánh”?

Để đón đầu cơ hội và hạn chế rủi ro với bất động sản công nghiệp, bà Trang Bùi cho rằng Việt Nam cần tiếp tục đầu tư và nâng cấp hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến đường cao tốc, cảng biển và sân bay, để tạo điều kiện thuận lợi cho việc vận chuyển hàng hóa và thu hút đầu tư. Ngoài ra, cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, giảm thiểu thời gian và chi phí cho các doanh nghiệp trong quá trình xin cấp phép và triển khai dự án.

Điều quan trọng khác là cần xem xét áp dụng các chính sách thuế ưu đãi để tăng sức cạnh tranh trong thu hút vốn FDI, đặc biệt là trong bối cảnh các quốc gia khác đang áp dụng các biện pháp tương tự. Việc tận dụng cơ hội và vượt qua thách thức sẽ đòi hỏi sự linh hoạt và chiến lược kinh doanh phù hợp từ các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam.

Đứng trước những thách thức, cơ hội từ chiến tranh thương mại, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, Nhà nước cần đảm bảo nguồn vốn đầu tư công, tiếp tục đẩy mạnh xây dựng hạ tầng đồng bộ tại các khu vực có tiềm năng để phát triển bất động sản khu công nghiệp.

Bên cạnh đó, Nhà nước có thể cân nhắc cho nhà đầu tư được trả tiền sử dụng đất trước một phần hoặc trả chậm để họ không bị áp lực về nguồn vốn. Bởi, việc đầu tư khu công nghiệp không chỉ là vấn đề kinh doanh mà còn là phát triển nền kinh tế chung, tạo ưu thế để cạnh tranh với các nước khác.

Còn ông Võ Hồng Thắng nêu để đón đầu cơ hội và hạn chế rủi ro, Việt Nam cần tập trung vào một số giải pháp quan trọng. Trước tiên, Nhà nước cần đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng giao thông, điện, nước và công nghệ để hỗ trợ sự phát triển của các khu công nghiệp, đảm bảo sự kết nối thuận tiện.

Chính phủ cũng cần xây dựng chiến lược thu hút FDI có chọn lọc, ưu tiên các ngành công nghệ cao và thân thiện với môi trường để giá tăng giá trị các khu công nghiệp. Ngoài ra, Chính phủ và doanh nghiệp cần phối hợp chặt chẽ để đơn giản hóa thủ tục hành chính và cải thiện môi trường đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.