Ngân hàng lúng túng trong xác định tài sản thế chấp là nhà ở để cho vay

Đây là một trong những khó khăn của các tổ chức tín dụng khi triển khai Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 1-8-2024) được nêu ra tại hội nghị “Các quy định mới của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tác động đến hoạt động ngân hàng”, do Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam tổ chức, ngày 29-11, tại TP HCM.

Bà Nguyễn Thị Phương, Phó Chủ nhiệm CLB Pháp chế Ngân hàng, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cho biết một trong những vướng mắc khi các ngân hàng triển khai Luật Nhà ở 2023 về tài sản bảo đảm là nhà ở riêng lẻ xây dựng có giấy phép nhưng chưa được cập nhật trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Quy định hiện hành chưa nêu cụ thể “nhà ở có sẵn” hay “nhà ở hình thành trong tương lai”. Do đó, các ngân hàng lúng túng trong việc có hoặc không được nhận thế chấp và cấp tín dụng cho các mục đích khác ngoài 4 mục đích: mua, xây dựng, sữa chửa, cải tạo chính nhà ở đó.

Khoản 8 Điều 39 quy định trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở. Trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.

“Trên thực tế, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà thường chậm trễ, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà và ngân hàng nhận thế chấp nhà chưa có giấy chứng nhận (không hoàn thiện được thủ tục đăng ký thế chấp). Vậy khắc phục vướng mắc này thế nào?”, bà Phương băn khoăn.

Trước những khó khăn này, các ngân hàng kiến nghị bộ, ban ngành, UBND các địa phương nhanh chóng ban hành văn bản hướng dẫn, bảo đảm thống nhất, thông suốt quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và các bên liên quan.

Đồng thời, số hóa cơ sở dữ liệu đất đai trên toàn quốc, đăng ký giao dịch bảo đảm về đất đai online, các thủ tục về cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động, cập nhật cũng cần được số hóa nhằm giảm thiểu thủ tục hành chính. Đề nghị công bố trên kênh thông tin tập trung của Bộ Tài nguyên và Môi trường các thông tin về đất đai, tài sản gắn liền với đất để ngân hàng sàng lọc trước khi nhận thế chấp, hoặc phối hợp thu hồi nợ trước khi thửa đất (nếu đã thế chấp) bị nhà nước thu hồi…

Liên quan đến việc xử lý nợ xấu từ tài sản thế chấp là bất động sản, ông Đỗ Giang Nam, Thành viên Hội đồng thành viên, Công ty quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam, cho biết trong trường hợp không nhận được sự hợp tác của người đi vay về thu giữ tài sản, hiện các bên chỉ có cách giải quyết là khởi kiện. Tuy nhiên, biện pháp khởi kiện khách hàng vay còn nhiều khó khăn, bất cập trên thực tế.

“Thời gian tiến hành các thủ tục tố tụng kéo dài, thông thường, trường hợp khách hàng không hợp tác thì một vụ án kéo dài trong nhiều năm mà tòa án vẫn chưa giải quyết, ảnh hưởng lớn đến chi phí bảo quản, trông giữ tài sản thế chấp, hao mòn và nhiều chi phí khác” – ông Đỗ Giang Nam nói.