Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025, kỳ vọng sẽ giải quyết được nhiều bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Đáng chú ý, Luật mới này đã chú trọng đến việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai (hay gọi là nhà ở “trên giấy”).
Chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh
Cụ thể, về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 26) tại luật này quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh.
Theo đó, ngân hàng sẽ bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư không bàn giao nhà khách hàng đúng thời gian cam kết, gây bức xúc (Ảnh minh họa: Trần Kháng).
Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với khách hàng trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng và khoản tiền khác nếu có.
Ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh
Tại Điều 26 luật này cũng quy định, trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh về các nội dung quy định nêu trên.
Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả các khách hàng mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư.
Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho khách hàng khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.
Việc khách hàng từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho khách hàng đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư theo quy định. Đồng thời, ngân hàng bảo lãnh cũng gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho từng khách hàng đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh
Phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh quy định tại Điều 26 luật này và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản.
Chủ đầu tư để dự án “đắp chiếu”, khiến khách hàng mua nhà gặp nhiều khó khăn (Ảnh minh họa: Trần Kháng)
Thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án và thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho khách hàng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.
Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho khách hàng trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho khách hàng và khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.
Ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm trả tiền thay cho chủ đầu tư
Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng quy định tại quy định Điều 26 này.
Khách hàng có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.
Ngân hàng bảo lãnh phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính với khách hàng thay chủ đầu tư (Ảnh minh họa: Hà Phong).
Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng.
Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 26 này không áp dụng đối với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.
Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm hướng dẫn việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
