Malaysia tái phát triển các chung cư cũ

Quá trình cải tạo chung cư cũ thường đi kèm với những thách thức lớn, từ chi phí tái định cư, áp lực hiện đại hóa đô thị có chọn lọc đến mâu thuẫn về quyền sở hữu.

Không cần 100% cư dân đồng thuận

Báo Straits Times ngày 23-3 cho biết theo Kế hoạch cơ sở hạ tầng Kuala Lumpur 2040 của Malaysia, 139 công trình công cộng và tư nhân, bao gồm 91 tòa nhà chung cư, đã được xác định là có tiềm năng để tái phát triển. 

Để thực hiện điều này, chính phủ dự kiến trình Dự luật tái phát triển đô thị (URA) lên quốc hội vào tháng 7 tới đây nhằm cung cấp khung pháp lý cho việc tái phát triển các khu vực đô thị và chung cư cũ.

Theo luật hiện hành, việc tái phát triển các tòa nhà chung cư yêu cầu sự đồng thuận tuyệt đối từ tất cả các chủ sở hữu và điều này thường gây khó khăn cho các dự án cải tạo. 

Dự luật URA đề xuất trao quyền cho các ủy ban điều hành cấp liên bang và bang để thực hiện các dự án tái phát triển mà không cần sự đồng thuận 100% từ các chủ sở hữu, giúp thúc đẩy quá trình hiện đại hóa đô thị.

Theo Malay Mail, nếu dự luật được thông qua, các tòa nhà chung cư dưới 30 năm tuổi có thể được bán với sự đồng thuận của 80% chủ sở hữu. Đối với các tòa nhà trên 30 năm tuổi, tỉ lệ đồng thuận cần thiết giảm xuống còn 2/3 số chủ sở hữu. Riêng những tòa nhà bị bỏ hoang hoặc được đánh giá là không an toàn, chỉ cần sự chấp thuận của 51% chủ sở hữu để tiến hành bán.

Ông Nga Kor Ming, bộ trưởng Bộ Nhà ở và Chính quyền địa phương Malaysia, nhấn mạnh sự cần thiết của dự luật này để thay thế các quy định lỗi thời và giải quyết tình trạng xuống cấp của các khu vực đô thị. 

Theo bộ trưởng, tính đến tháng 7-2024 Malaysia đã xác định được 534 địa điểm tiềm năng cho việc tái phát triển đô thị, trong đó có tới 139 địa điểm ở Kuala Lumpur với tổng giá trị ước tính mà các dự án tái phát triển này có thể tạo ra khi hoàn thành là khoảng 355,3 tỉ RM (79,6 tỉ USD).

Cơ hội hay rủi ro?

Tờ New Straits Times của Malaysia cho biết chính phủ liên bang và các bang cam kết sẽ đưa ra nhiều ưu đãi để đảm bảo dự luật này được triển khai thành công. 

Bộ trưởng Nga Kor Ming khẳng định rằng các chủ sở hữu thuộc diện quy hoạch sẽ được đảm bảo quyền nhận lại bất động sản mới có diện tích tương đương hoặc giá trị cao hơn, đồng thời hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng và môi trường được cải thiện.

Chính phủ cũng nhấn mạnh sẽ tham vấn ý kiến của chủ sở hữu nhằm bảo vệ quyền lợi của họ. Việc định giá bất động sản mới sẽ dựa trên giá trị thị trường hiện tại và tiềm năng trong tương lai, với lợi nhuận được kiểm soát để tránh tình trạng đầu cơ trục lợi. 

Ngoài ra nếu không đạt đủ mức đồng thuận từ 75 – 80%, dự án tái phát triển sẽ không được tiến hành và ý kiến của cư dân sẽ được xem xét kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Tuy nhiên, ý tưởng này vẫn vấp phải sự phản đối lớn từ nhiều phía và những lo ngại từ giới chuyên gia. Phe đối lập, đặc biệt là Đảng Hồi giáo Malaysia (PAS), đã biến dự luật này thành một vấn đề chính trị gây tranh cãi, cáo buộc chính phủ muốn đẩy những người thu nhập thấp, chủ yếu là người Mã Lai và Ấn Độ, ra khỏi trung tâm thành phố. 

Đảng PAS cho rằng sau khi tái phát triển, giá nhà sẽ tăng cao và cư dân gần như không có khả năng mua lại nhà của chính họ.

Trong khi đó, những người có bất động sản hoặc đang sinh sống trong những khu thuộc diện tái phát triển cũng ngổn ngang suy nghĩ với những lo âu về tương lai. 

Ông Sukhdev Singh Cheema, một cư dân lâu năm tại tòa chung cư cũ nằm trong diện quy hoạch ở Kuala Lumpur, cho biết ông và nhiều hàng xóm cảm thấy bất bình vì luật mới có thể buộc họ phải rời khỏi tòa nhà trong thời gian tái phát triển. Những người này cũng lo ngại rằng sau khi được cải tạo, họ sẽ không đủ khả năng tài chính để tiếp tục sống tại đây.

“Tại sao chính phủ lại muốn tái phát triển khu chung cư này? Điều duy nhất chúng tôi cần là sơn lại mặt ngoài và sửa chữa hệ thống ống nước bên ngoài – ông nói với The Straits Times – Hiện tại chúng tôi đang đóng phí bảo trì 80 RM (khoảng 18 USD) mỗi tháng, nhưng ngay cả vậy, một số người nghỉ hưu vẫn không đủ khả năng chi trả số tiền đó”.

Khác với ông Cheema, luật sư Syed Khaled Alasrar – người sở hữu hai căn hộ ở Kuala Lumpur – cho rằng kế hoạch tái phát triển là cần thiết để theo kịp sự phát triển của xã hội nhưng cần đảm bảo công bằng và không đẩy các chủ nhà nghèo vào thế bất lợi.

“Tôi nghĩ những khu dân cư quá cũ trông rất nhếch nhác. Việc tái phát triển là điều cần thiết để nâng cấp các hệ thống kết cấu, điện và thoát nước nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân”, ông nói.

Còn dưới góc nhìn của chuyên gia Nischal Ranjinath Muniandy, nghiên cứu viên cao cấp về tài chính công tại Viện Dân chủ và Các vấn đề kinh tế, việc tái phát triển cơ sở hạ tầng cũ kỹ có thể tạo ra tác động lớn đối với phát triển đô thị và thúc đẩy tái thiết các thành phố lớn trên toàn quốc, tạo cơ hội hồi sinh các công trình bỏ hoang và xuống cấp, đặc biệt là ở các trung tâm lịch sử – nơi chi phí cải tạo để đáp ứng tiêu chuẩn hiện đại thường quá cao.