Lý do chung cư ngày càng đắt đỏ; Chủ đầu tư nhà ở xã hội hiếm khi lãi đủ 10%

Sau đây là các thông tin bất động sản nổi bật trong tuần.

Mỗi mét vuông chung cư gánh cả chục loại chi phí

Phóng viên Báo điện tử Đầu tư – Baodautu.vn đã đi khảo sát thị trường và tiếp xúc với nhiều doanh nghiệp, họ đều cho biết, giá tăng không phải do chủ đầu tư “áp đặt”, mà dựa trên các chi phí đầu tư. Cụ thể, đối với dự án chung cư, để cấu thành giá mỗi mét vuông bán cho khách hàng sẽ gồm không dưới 10 loại chi phí.

Chi phí đất đai, xây dựng tăng cao, cộng với việc mất nhiều thời gian để có giấy phép, khiến giá chung cư tăng mạnh.

Thứ nhất là tiền mua đất. Để có thể lập dự án bất động sản, chủ đầu tư phải có quỹ đất, mà giá đất hiện tăng khá cao. Ví dụ tại Bình Dương, khu vực giáp TP.HCM, một quỹ đất hơn 5.000 m2 có thể làm được dự án bất động sản sẽ có giá từ 200 tới 300 tỷ đồng. Số tiền để mua đất này doanh nghiệp chỉ dùng 30% vốn của mình, còn lại sẽ vay ngân hàng, lãi suất vay thường ở mức 10%/năm.

Thứ hai là, có quỹ đất rồi, nhưng nếu đất chưa được giải phóng mặt bằng thì sẽ phải tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí này thường chiếm 30% chi phí đầu tư.

Thứ ba là, sau khi có quỹ đất, doanh nghiệp sẽ thực hiện khâu làm thủ tục pháp lý dự án, chi phí xin pháp lý dự án ở mức từ 10% tới 15% giá trị tổng vốn đầu tư dự án.

Thứ tư là tiền thuế sử dụng đất. Tiền này được áp dụng theo bảng giá đất mà tỉnh, thành phố đưa ra dựa trên bảng giá đất hiện hành.

Thứ năm là chi phí xây dựng dự án. Hiện giá xi măng, gạch, sắt thép, thiết bị vệ sinh, nội thất tăng cao. Với dự án cao cấp sẽ ở mức 20 – 30 triệu đồng/m2, dự án tầm trung sẽ ở mức 15 – 20 triệu đồng/m2. Thường chi phí xây dựng dự án sẽ được chủ đầu tư vay của ngân hàng để tiến hành đầu tư bước đầu, nếu dự án cao 20 tầng, hơn 700 sản phẩm, 1 hầm móng sẽ có chi phí xây dựng khoảng 1.000 tỷ đồng, lãi suất vay phổ biến 10%, thời gian xây dựng sẽ là 28 tháng. Như vậy, sẽ có gần 300 tỷ đồng tiền lãi vay để xây dựng, số tiền lãi này sẽ cấu thành vào giá nhà khi bán cho khách.

Thứ sáu là chi phí marketing bán hàng. Chi phí này rơi vào khoảng 10% giá trị vốn đầu tư dự án và cũng được cộng vào giá bán cho khách.

Thứ bảy là chi phí hoa hồng cho môi giới. Với phân khúc chung cư hiện nay, mức hoa hồng cho môi giới 6 – 7%/sản phẩm được bán ra. Chi phí này cũng cộng vào giá bán nhà.

Thứ tám là chi phí bán hàng, chiết khấu như tặng vàng, tặng xe… cho khách hàng. Chi phí này rơi vào khoảng 1% giá trị sản phẩm.

Thứ chín là chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế này ở mức 20%.

Thứ mười là chi phí lợi nhuận của doanh nghiệp tại mỗi dự án. Lợi nhuận sẽ được doanh nghiệp tính toán thấp nhất khoảng 20%.

Cuối cùng là chi phí quản lý dự án, trả lương nhân sự của doanh nghiệp.

Đấy là chưa kể, nếu dự án làm thủ tục pháp lý chậm, kéo dài 4-5 năm, thì lãi suất ngân hàng mỗi năm doanh nghiệp chịu cho khoản vay sẽ áp thẳng vào giá nhà.

Năm 2025, chung cư bình dân tăng giá mạnh hơn chung cư cao cấp

Mới đây, CTCP Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) đã công bố bảng xếp hạng 10 công ty bất động sản uy tín năm 2025. Trong đó, nổi bật là những nhận định về giá bất động sản trong thời gian tới. Qua khảo sát, hầu hết các doanh nghiệp đều cho rằng mức giá sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025. 

Biến động giá bất động sản theo từng phân khúc.

Cụ thể, các phân khúc nhà ở, chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê, bất động sản công nghiệp, đất nền sẽ tăng giá nhẹ dưới 10%.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở, chung cư giá rẻ đến trung cấp sẽ có mức tăng lớn hơn, từ 20 – 30%. Riêng với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, các doanh nghiệp cho rằng mức giá sẽ không có nhiều biến động. Đây cũng là loại hình có tốc độ phục hồi chậm nhất sau giai đoạn khó khăn.

Đáng chú ý, Vietnam Report đánh giá thị trường địa ốc đang có nhiều biến động trước thông tin sáp nhập địa phương. Hiện nhiều nhà đầu tư đang săn lùng quỹ đất tại các khu vực dự kiến trở thành trung tâm hành chính. Điều này khiến giá đất tăng mạnh, có nơi tăng tới 20% dù chưa có thông báo chính thức.

Hà Nội sắp mở bán gần 14.000 căn nhà, đa phần đều đắt đỏ

Sở Xây dựng Hà Nội vừa cập nhật danh sách các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán trên địa bàn. Theo đó, có 11 dự án nhà ở mới được phê duyệt, bổ sung 13.995 căn vào nguồn cung thị trường.

Một dự án chung cư mới mở bán tại quận Hà Đông. Ảnh: Thanh Vũ

Trong số này, chung cư tiếp tục chiếm ưu thế với 8.798 căn thuộc 5 dự án. Phân khúc thấp tầng có 6 dự án, cung cấp 5.197 căn.

Phần lớn các dự án chung cư nằm trong hai đại đô thị Ocean Park và Smart City. Trong đó, chủ đầu tư Masterise Homes có lượng căn hộ mở bán lớn nhất với 2.461 căn. Đây là những sản phẩm cao tầng đến từ toà Z34, U38 và U38A tại lô đất B6-CT01 (Ocean Park 1).

Ngoài ra, một dự án khác tại Ocean Park cũng sẽ mở bán hơn 2.000 căn hộ trong thời gian tới. Đó là tổ hợp chung cư U26A, T26M, Z30 thuộc lô đất B4-CT01, do CapitaLand làm chủ đầu tư.

Ở phân khúc nhà thấp tầng, hai dự án quy mô lớn nhất đều nằm tại khu vực phía Tây Hà Nội. Khu đô thị Nhịp sống mới – Sunshine Grand Capital được phê duyệt mở bán khoảng 2.300 căn. Dự án này trải dài trên địa bàn các xã Tân Lập, Tân Hội (huyện Đan Phượng) và Đức Thượng, Đức Giang (huyện Hoài Đức).

Cũng tại huyện Đan Phượng, khu đô thị Green City của Vingroup đã được phép mở bán 2.279 căn. Dự án có quy mô 133,4 ha, tọa lạc tại 4 xã Tân Hội, Tân Lập, Liên Hà và Liên Trung (huyện Đan Phượng). Dự án này mới được ra mắt vào ngày 10/3.

Bước sang năm 2025, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội không còn khan hiếm. Tuy nhiên, một vấn đề nan giải khác lại xuất hiện. Đó chính là tình trạng lệch pha cung cầu, khi phân khúc cao cấp gần như chiếm sóng toàn bộ thị trường. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân lại thiếu hụt trầm trọng.

Lợi nhuận chủ đầu tư nhà ở xã hội hiếm khi đạt đủ 10%

Chia sẻ với phóng viên Báo điện tử Đầu tư – Baodautu.vn, phía đại diện truyền thông của Công ty BIC Việt Nam cho biết, Luật Nhà ở 2023 quy định mức lợi nhuận tối đa của các chủ đầu tư nhà ở xã hội là 10%. Tuy nhiên, tại hầu hết các dự án, doanh nghiệp khó lòng đạt được tỷ lệ trên.

Hiện các chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận tối đa 10% khi làm nhà ở xã hội. Ảnh: Thanh Vũ

Trong thực tế, mức lợi nhuận mà đơn vị này thu về chỉ khoảng trên dưới 7%. Khoản lãi này chỉ đủ để doanh nghiệp vận hành bộ máy. Dẫu vậy, công ty vẫn kiên trì phát triển nhà ở giá rẻ để thể hiện trách nhiệm xã hội, gây dựng tiếng vang, từ đó bán các sản phẩm thương mại khác.

Trước đó, trả lời Báo điện tử Đầu tư, ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch HĐQT Trần Anh Group cho biết, tại tỉnh Long An, các căn hộ nhà ở xã hội diện tích 40 m2, có gác lửng, được bán với giá khoảng 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tiền xây dựng đã lên tới 10 triệu đồng/m2, chưa kể đến tiền vốn vay, tiền đất…

“Mỗi mét vuông, chúng tôi tính lợi nhuận chỉ được 1 triệu đồng, tức khoảng 5%”, ông Trần Đức Vinh bộc bạch.

Cũng trong hoàn cảnh tương tự, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành cho hay, mức lợi nhuận tối đa 10% là quá thấp. Trong khi đó, tổng thời gian thực hiện một dự án, từ khâu cấp phép đến đầu tư xây dựng, kéo dài khoảng 7 năm. 

“Ước tính, mỗi năm chủ đầu tư chỉ có khoảng 1,3 – 1,5% lợi nhuận, không đủ để tái đầu tư”, ông Lê Hữu Nghĩa bình luận.

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội để Chính phủ xem xét, trình Quốc hội thông qua. Dự thảo quy định nhiều cơ chế ưu đãi, thông thoáng hơn với nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng đã đề xuất nâng mức lợi nhuận cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, từ 10% lên mức tối đa là 13% trên tổng chi phí xây dựng dự án. Các chủ đầu tư sẽ căn cứ mức lợi nhuận này để xây biểu giá bán, giá thuê mua và thuê nhà ở xã hội.

Mức lợi nhuận mới sẽ áp dụng cho tất cả dự án nhà ở xã hội và nhà ở dành cho lực lượng vũ trang nhân dân, được xây dựng trên quỹ đất công và quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại. Ngoài ra, chính sách này cũng áp dụng cho những dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành nhưng chưa được cơ quan quản lý Nhà nước phê duyệt giá bán, cho thuê và thuê mua.

Hà Nội đề nghị công an xử lý tình trạng “lót tay” mua nhà ở xã hội

Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội đã đề nghị công an thành phố tăng cường chỉ đạo công an cấp xã (nơi có dự án nhà xã hội) rà soát, xử lý môi giới lợi dụng nhận kê khai, nộp hồ sơ mua/thuê/thuê mua trái quy định pháp luật. Mọi hành vi gian dối khi kê khai và xác nhận hồ sơ nhà ở xã hội khi được phát giác, kể cả trong quá trình hậu kiểm sẽ bị xử lý theo quy định hiện hành.

Sở Xây dựng cũng yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai tạo điều kiện thuận lợi để người dân kê khai hồ sơ xác nhận điều kiện về nhà ở. Đồng thời, UBND cấp xã cũng cần hỗ trợ người dân trong việc xác nhận các điều kiện về nhà ở, thu nhập, vay vốn ưu đãi.

Ngay phía trước dự án nhà ở xã hội N01 Hạ Đình (huyện Thanh Trì), một công ty bất động sản ngang nhiên mở dịch vụ làm hồ sơ. Ảnh: Thanh Vũ

Lưu ý, người dân chỉ được nộp hồ sơ trực tiếp cho chủ đầu tư, không qua các đối tượng môi giới, sàn giao dịch bất động sản trung gian. Trước khi bán/cho thuê/cho thuê mua nhà xã hội, chủ đầu tư có trách nhiệm báo cáo Sở để đăng thông tin công khai trên trang thông tin điện tử của đơn vị này về thời gian nhận hồ sơ, giá bán.

Trước đó, theo tìm hiểu của phóng viên Báo điện tử đầu tư – Baodautu.vn, một số sàn giao dịch và môi giới liên tục rao bán các suất mua nhà ở xã hội mới với khoản chênh từ 200 triệu đồng đến 1 tỷ đồng so với giá gốc. 

Trên mạng xã hội, nhiều chuyên gia bất động sản tự phong cũng đang bán những suất mua nhà ở xã hội “chắc chắn trúng”. Các cá nhân này ngang nhiên khẳng định, bản thân có mối quan hệ với doanh nghiệp nên mới sở hữu lợi thế như vậy.

Thậm chí, việc tư vấn làm hồ sơ, điều vốn được chủ đầu tư thực hiện miễn phí, cũng bị các tổ chức, cá nhân lợi dụng thu phí từ 5 – 10 triệu đồng/bộ. Có đơn vị còn công khai treo biển nhận làm hồ sơ ngay trước cổng dự án nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng yêu cầu làm rõ việc người dân đội mưa, đòi bàn giao nhà ở xã hội

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh vừa có văn bản gửi UBND TP. Hà Nội, đề nghị kiểm tra thông tin liên quan đến việc người dân đội mưa, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao nhà ở xã hội.

Vào thời điểm mới ra mắt, nhà ở xã hội tại khu đô thị Đại Mỗ có giá gần ngang ngửa các chung cư thương mại trong khu vực. Ảnh: Dũng Minh

Trước đó vào ngày 25/2, hàng chục khách hàng mua căn hộ tại tòa HH4 thuộc dự án khu chức năng đô thị Đại Mỗ (phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) đã tập trung tại tòa nhà FLC Landmark Tower trên đường Lê Đức Thọ. Nhiều người đã căng băng rôn dưới trời mưa để yêu cầu chủ đầu tư là Công ty CP đầu tư địa ốc Alaska, công ty con của Tập đoàn FLC, sớm bàn giao nhà như cam kết.

Khách hàng cho biết, họ đã ký hợp đồng mua căn hộ từ năm 2020, với thời gian bàn giao nhà dự kiến vào quý II/2022. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã không thực hiện đúng cam kết và trễ hẹn bàn giao tới 3 lần. Thậm chí, một số khách hàng đã thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ, bao gồm cả 2% phí bảo trì theo quy định, nhưng vẫn chưa được nhận nhà.

Căn cứ khoản 15 Điều 75 Nghị định số 100/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP. Hà Nội chỉ đạo các cơ quan chức năng kiểm tra, làm rõ nội dung phản ánh nêu trên và báo cáo kết quả về Bộ trước ngày 30/3/2025.

Trong thông báo mới nhất gửi tới khách hàng vào ngày 25/2, chủ đầu tư dự kiến trước ngày 15/3 sẽ hoàn tất đấu nối điện lưới; từ 15/3 – 15/4 sẽ tiến hành chạy thử hệ thống kỹ thuật và kiểm định phòng cháy chữa cháy; đến trước ngày 25/4 sẽ mời cơ quan chức năng nghiệm thu. Tuy nhiên, nhiều cư dân đã bày tỏ lo ngại về tính chính danh của văn bản thông báo này, khi phần chữ ký của người đại diện không đi kèm với chức danh cụ thể.

Tòa nhà ở xã hội HH4 cao 29 tầng, gồm có 173 căn hộ xã hội bán, 57 căn cho thuê và 58 căn thương mại. Diện tích căn hộ từ 48 – 70m2.

Thời gian tiếp nhận hồ sơ mua nhà bắt đầu từ tháng 4/2021. Thời gian bàn giao nhà được chủ đầu tư cam kết là quý II/2022. Giá bán theo phê duyệt của Sở Xây dựng Hà Nội là hơn 16,8 triệu đồng (bao gồm thuế VAT 5%, chưa gồm 2% phí bảo trì).

Quảng Ngãi tháo gỡ dự án nhà ở xã hội 450 tỷ đồng

Dự án Nhà ở xã hội HUD – Phú Mỹ thuộc lô đất ở cao tầng trong phạm vi dự án Khu đô thị Phú Mỹ, thành phố Quảng Ngãi. Dự án do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư.

Dự án sẽ đầu tư xây dựng mới 2 tháp nhà cao 9 tầng, với khoảng 384 căn hộ trên tổng diện tích 15.567 m2, tổng diện tích sàn 36.700 m2, đáp ứng nhu cầu cho khoảng 1.000 người. Tổng vốn đầu tư khoảng 450 tỷ đồng, thời gian thực hiện dự án từ năm 2025 đến năm 2028.

Ảnh phối cảnh Dự án Nhà ở xã hội HUD – Phú Mỹ.

Theo đại diện chủ đầu tư đến thời điểm này, trong tổng số gần 16.000 m2 của khu đất (xin xây dựng dự án nhà ở xã hội) còn khoảng 2.955 m2 chưa hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng.

Đối với phần diện tích còn lại (không vướng mắc), chủ đầu tư đang được triển khai hạ tầng kỹ thuật thiết yếu, dự kiến hoàn thành trong năm 2025.

Về tiến độ thực hiện, Tổng Công ty HUD đã thuê tổ chức tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế cơ sở và hồ sơ đã thực hiện xong, đang tổ chức thẩm tra kỹ thuật.

Dự kiến trong năm 2025 hoàn thành phê duyệt dự án đầu tư và thiết kế bản vẽ thi công; từ năm 2026 – 2027, hoàn thành triển khai đầu tư giai đoạn 1 của dự án với quy mô 192 căn hộ tại khối nhà B; đến năm 2028 hoàn thành giai đoạn 2, với quy mô 192 căn tại khối nhà A.

Hoàn thành 4 đồ án quy hoạch các khu chung cư cũ tại quận Đống Đa trong tháng 3

Ngày 20/3, Văn phòng UBND TP. Hà Nội ban hành Thông báo số 139/TB-VP về kết luận của Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn tại buổi làm việc về 4 đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Hào Nam, quận Đống Đa, TP. Hà Nội.

Theo đó, sau khi nghe báo cáo của Lãnh đạo UBND quận Đống Đa, đơn vị tư vấn lập quy hoạch và ý kiến của các đại biểu dự họp, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn thống nhất kết luận, chỉ đạo như sau:

Về tiến độ, UBND quận Đống Đa phối hợp chặt chẽ với các Sở, ngành TP. Hà Nội, triển khai song song, đồng thời các thủ tục lấy ý kiến cộng đồng dân cư, báo cáo Hội đồng thẩm định quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị TP. Hà Nội và các cơ quan liên quan, hoàn thành 4 đồ án Quy hoạch chi tiết nêu trên trong tháng 3/2025, trình Sở Quy hoạch – Kiến trúc thẩm định đồ án trong tháng 4/2025, trình UBND TP. Hà Nội xem xét, phê duyệt trong tháng 5/2025.

Về phương pháp tính toán quỹ sàn nhà ở cần thiết để bố trí lại các đồ án quy hoạch: Diện tích sàn nhà ở tại các đồ án quy hoạch được xác định trên nguyên tắc phù hợp với Chương trình phát triển nhà ở, Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND ngày 27/5/2024 của UBND TP. Hà Nội.