Kinh tế đình trệ, lạm phát tăng nếu không kiểm soát được giá nhà

Trong 5 năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam ghi nhận giá tăng liên tục, đây được xem là hệ quả của một hệ thống pháp lý còn nhiều lỗ hổng, làm nảy sinh tình trạng, tham nhũng về quy hoạch của một số cán bộ cơ quan Nhà nước, hay việc đầu cơ, lũng đoạn, thổi giá của các chủ thể tham gia thị trường. Nếu tình trạng giá nhà tăng cao không sớm được kiểm soát sẽ để lại nhiều hệ quả cho nền kinh tế và an ninh, an toàn xã hội. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp.

Thưa ông, trong khoảng 5 năm trở lại đây thị trường nhà ở liên tục ghi nhận mức giá bình quân năm sau tăng hơn năm trước từ 15 – 20%, cá biệt một số địa bàn còn tăng từ 35 – 40%. Đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này?

– Tất cả chúng ta đều kỳ vọng vào việc sau khi các bộ luật sửa đổi, bổ sung (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS) liên quan đến thị trường BĐS có hiệu lực thi hành sẽ góp phần làm giảm giá bán nhà. Nhưng thực tế, giá nhà đất vẫn tăng đều thậm chí tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại, có rất nhiều nguyên nhân để lý giải cho việc giá bán nhà đất liên tục tăng, nhưng theo tôi do tác động cả từ cung – cầu, chính sách tài chính, và yếu tố tâm lý.

Trước hết đó là tình trạng mất cân đối cung – cầu, do dân số cơ học tăng nhanh đặc biệt tại các đô thị lớn, dẫn đến nhu cầu mua nhà ở và đầu tư cao, trong khi đó nguồn cung mới lại hạn chế do quỹ đất hạn hẹp, thủ tục pháp lý phức tạp làm chậm tiến độ xây dựng. Và cũng chính do quá trình mở rộng hạ tầng, quy hoạch đô thị (hay còn gọi là đô thị hóa) đã có tác động làm tăng giá nhà đất tại những khu vực được quy hoạch, đầu tư hạ tầng; hay với chính sách mở rộng đô thị, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở cũng có phần tác động không nhỏ làm tăng giá nhà, đất.

Tiếp nữa là do tình trạng đầu cơ, lướt sóng của một số nhóm người, đã sử dụng nhiều chiêu trò để đẩy giá nhà, đất tăng ảo, tăng cao… khiến nhiều người lo sợ giá sẽ còn tăng cao nữa nên vội vàng mua vào làm thị trường xác lập những mặt bằng giá mới.

Cùng đó, là do vấn đề về pháp lý và công tác quản lý Nhà nước, câu chuyện này chúng ta đã nhắc đi nhắc lại nhiều lần rồi, pháp lý vướng mắc khiến hàng trăm dự án nhà ở bị dừng hoặc chậm triển khai, làm giảm nguồn cung của thị trường; hay như việc Luật Nhà ở sửa đổi có nới rộng quy định đối với người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng sẽ có tác động đến việc tăng giá bán nhà.

Một yếu tố nữa mà tôi muốn đề cập tới đó là chính sách tài chính và chi phí xây dựng, vật liệu tăng. Thời gian gần đây hệ thống ngân hàng liên tục điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, đồng thời vào thời điểm lạm phát vẫn ở mức cao nên người dân đã lựa chọn kênh BĐS là nơi để trú ẩn tài sản một cách an toàn, cũng làm cho giá nhà trở nên đắt hơn. Tóm lại, giá nhà đất tăng do tác động từ nhiều yếu tố kinh tế, chính sách và tâm lý thị trường, nếu không kiểm soát tốt, có thể dẫn đến bong bóng BĐS và nhiều hệ lụy đối với nền kinh tế.

Hệ lụy mà ông muốn nhắc đến ở đây là gì?

– Đánh giá một cách khách quan, mặt bằng giá BĐS của Việt Nam còn thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực châu Á, nên việc chúng ta trải qua những giai đoạn tăng trưởng “nóng” cũng không có gì phải ngạc nhiên, nó chỉ là tất yếu của quá trình mở cửa kinh tế thị trường từ nhiều thập kỷ qua. Việc giá BĐS tăng chúng ta phải nhìn nhận cả ở 2 khía cạnh, về mặt tích cực những khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ, hoàn thiện thì giá tăng thể hiện sự phát triển thực tế, sẽ làm cho các sản phẩm xã hội chung toàn khu vực đó tăng theo, đời sống người dân cũng được nâng lên.

Nhưng ở những khu vực chưa được đầu tư hạ tầng, mới chỉ có thông tin quy hoạch mà giá nhà đất lại tăng chóng mặt, trong khi những giao dịch chủ yếu là mua đi, bán lại và không có nhu cầu sử dụng thực thì những nơi đó có sự can thiệp của đầu nậu, cò đất… làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung của toàn khu vực, khi giá đất cao thì doanh nghiệp không muốn vào triển khai dự án dẫn đến việc đất đai bị bỏ hoang không được đưa vào sử dụng, những người đã “ôm” đất trước đó có nguy cơ bị mất hoặc chôn vốn không tái sản xuất, kinh doanh được.

Nhìn chung, việc tăng giá BĐS có cả tích cực và tiêu cực, nhưng nếu tăng quá nhanh hoặc không kiểm soát, có thể gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng. Khi đó giá nhà tăng cao khiến nhiều người, đặc biệt là lao động thu nhập thấp, không thể mua nhà, chênh lệch giàu nghèo ngày càng lớn, dẫn đến bất bình đẳng trong xã hội. Đồng thời, khi giá tăng quá nhanh do đầu cơ mà không phản ánh đúng giá trị thực, dễ dẫn đến bong bóng và nếu bong bóng vỡ, giá giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư mất tiền hoặc với khoản nợ lớn có thể gặp khó khăn trả nợ khi lãi suất tăng; trong khi ngân hàng gặp rủi ro nợ xấu, ảnh hưởng đến hệ thống tài chính.

Quan ngại hơn cả là việc dòng tiền đổ vào BĐS mà không rút ra được thay vì sản xuất, kinh doanh, làm giảm động lực phát triển kinh tế, nếu BĐS đóng băng, hàng loạt DN xây dựng, vật liệu xây dựng, tài chính bị ảnh hưởng… từ đó lại làm tăng áp lực lạm phát, bởi khi giá BĐS tăng, giá thuê nhà, giá dịch vụ cũng tăng theo, làm chi phí sống cao hơn sẽ kéo theo giá tiêu dùng tăng, tạo áp lực lạm phát.

Vậy đâu là giải pháp để hạn chế tình trạng này, thưa ông?

– Bình ổn giá bán nhà là một bài toán phức tạp, liên quan đến nhiều yếu tố như cung cầu, chính sách tài chính, đầu cơ và quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, nói như vậy không có nghĩa là không có giải pháp nào thực sự khả quan, mà vấn đề ở đây tôi muốn nhấn mạnh là vai trò điều tiết của cơ quan quản lý Nhà nước, về góc độ cá nhân tôi xin đưa ra một vài vấn đề như sau:

Thứ nhất, cần phải nhanh chóng tăng cường nguồn cung nhà ở thông qua việc mở rộng quy đất, Nhà nước có thể quy hoạch thêm quỹ đất để phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp; khuyến khích xây dựng nhà giá rẻ, cung cấp ưu đãi thuế, giảm phí cấp phép xây dựng hoặc hỗ trợ tài chính cho các DN phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền; đồng thời tận dụng quỹ nhà trống, đánh thuế hoặc có chính sách buộc các chủ sở hữu phải đưa nhà trống vào thị trường để tránh đầu cơ.

Thứ hai, cần kiểm soát chặt tình trạng đầu cơ và thổi giá, thông qua việc đánh thuế lũy tiến BĐS cao đối với những người sở hữu nhiều BĐS nhưng không đưa vào khai thác (cho thuê hoặc bán); siết tín dụng cho vay để kiểm soát dòng vốn chảy vào BĐS, hạn chế vay tiền đầu cơ; minh bạch thông tin thị trường, xây dựng cơ sở dữ liệu về giao dịch BĐS để tránh tình trạng làm giá; xử lý nghiêm các hành vi thao túng giá hoặc tạo bong bóng BĐS và giám sát chặt chẽ các dự án treo, nếu chủ đầu tư không triển khai dự án trong thời gian cam kết, có thể bị thu hồi đất.

Thứ ba, Nhà nước cần phải có chính sách hỗ trợ hơn nữa đối với người mua nhà thực sự, bằng các gói vay ưu đãi, lãi suất thấp cho người mua nhà lần đầu hoặc hộ gia đình thu nhập thấp; hạn chế chuyển nhượng ngay sau khi mua, áp dụng quy định chỉ được bán lại sau một khoảng thời gian nhất định để hạn chế đầu cơ.

Thứ tư, là tăng cường công tác quản lý giá và chính sách quy hoạch, trong đó chú trọng việc kiểm soát giá trần nhà ở xã hội, Nhà nước có thể áp dụng giá trần đối với nhà ở dành cho người thu nhập thấp; đồng thời đẩy mạnh đầu tư phát triển các đô thị vệ tinh để giảm áp lực nhà ở khu vực trung tâm bằng cách phát triển cơ sở hạ tầng và giao thông kết nối với các khu vực lân cận. Tựu chung lại, để bình ổn được giá nhà cần sự phối hợp giữa chính phủ, DN và người dân, nhưng quan trọng nhất vẫn là kiểm soát đầu cơ và thúc đẩy nguồn cung hợp lý để thị trường phát triển bền vững.

Xin cảm ơn ông!

10:57 20/02/2025