Kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào địa ốc, người nước ngoài đang gia tăng mua nhà tại Việt Nam, trình tự chuyển mục đích sử dụng đất

Thị trường bất động sản là lĩnh vực nhạy cảm đối với chính sách tiền tệ, chính sách lãi suất và chính sách dòng tiền trong nền kinh tế. (Nguồn: Crystal Bay)

Kiểm soát chặt dòng vốn 2,5 triệu tỷ đồng chảy vào BĐS

Ngành Ngân hàng đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16%, tương đương với 2,5 triệu tỷ đồng sẽ được bơm vào nền kinh tế để tạo động lực phát triển kinh tế, đạt tăng trưởng GDP 8% trong năm 2025. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cần phải xác định rõ lĩnh vực ưu tiên để tránh xảy ra nguy cơ bong bóng tài chính, đặc biệt là lĩnh vực BĐS.

Với một lượng tiền rất lớn được bơm ra, nếu không được phân bổ hợp lý, đặc biệt là khu vực ưu tiên trong lĩnh vực sản xuất, thì sẽ tái lập tình trạng lạm phát, bong bóng tài sản và nợ xấu tăng cao…

Thị trường BĐS là lĩnh vực nhạy cảm đối với chính sách tiền tệ, chính sách lãi suất và chính sách dòng tiền trong nền kinh tế. Hiện nay, tổng dư nợ tín dụng BĐS đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Trong bối cảnh giá trị sở hữu BĐS tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang đạt ngưỡng cao, vượt xa khả năng chi trả của đa số người có nhu cầu sở nhà ở tại các thành phố lớn, thì việc dịch chuyển dòng tiền cần phải được phân bổ và kiểm soát chặt chẽ, tránh tình trạng để xảy ra khi dòng tiền chảy vào những nơi có tính đầu cơ cao. Bài học rất nhiều chu kỳ đã gây ra tình trạng bong bóng lớn, theo các chuyên gia thì đây là việc tăng trưởng tín dụng một cách quá dễ dãi khiến tỷ lệ nợ xấu tăng cao.

TS Trần Du Lịch, Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia nhận định, tăng trưởng kinh tế năm nay phụ thuộc lớn vào dòng vốn tín dụng. Lượng vốn khổng lồ 2,5 triệu tỷ đồng nếu được “bơm” vào nền kinh tế sẽ tạo sức bật mạnh mẽ cho tổng cầu.

Tuy nhiên, chuyên gia này cảnh báo: “Nếu một phần đáng kể lượng vốn nói trên không chảy vào sản xuất – kinh doanh mà đổ vào chứng khoán hay BĐS thì nguy cơ bong bóng tài chính như trước đó từng xảy ra là rất cao”.

Theo TS Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam, sự phát triển của thị trường BĐS là yếu tố cần thiết cho tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, tình trạng vốn chảy vào BĐS đầu cơ đang có nguy cơ đi lệch hướng, trái với mục tiêu hỗ trợ người dân mua nhà ở.

Để điều này không xảy ra, các chuyên gia cho rằng cần có những biện pháp quyết liệt để tái cấu trúc thị trường BĐS. Cụ thể, các chính sách cần tập trung vào việc phát triển các sản phẩm BĐS dành cho nhu cầu ở thực, thay vì những sản phẩm phục vụ cho các giao dịch đầu cơ.

Việc tín dụng ngân hàng tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong năm nay là tín hiệu tích cực cho nền kinh tế, nhưng đi kèm với đó là những cảnh báo về nguy cơ bong bóng tài chính, đặc biệt là khi nguồn vốn này đổ vào BĐS.

Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần có giải pháp để hướng dòng tín dụng vào các dự án nhà ở thực, phục vụ nhu cầu thực sự của người dân, tránh để thị trường BĐS rơi vào tình trạng đầu cơ, làm ảnh hưởng đến sự ổn định của nền kinh tế.

Ở góc độ cơ quan quản lý, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú thông tin, để tín dụng ngân hàng hỗ trợ tích cực cho tăng trưởng kinh tế, ngành ngân hàng sẽ tập trung vốn vào lĩnh vực ưu tiên, đầu tư, sản xuất kinh doanh, xuất khẩu… Đặc biệt, ngân hàng sẽ tập trung cho tín dụng tiêu dùng như mua nhà ở xã hội.

Người nước ngoài đang gia tăng mua nhà tại Việt Nam

Trong những năm gần đây, xu hướng gia tăng sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đang tiếp tục phát triển. Đặc biệt, từ khi Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực vào ngày 1/8/2024, việc người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam trở nên dễ dàng hơn.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính từ năm 2015 đến hết quý III/2023 đã có hơn 3.000 người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, chủ yếu là các căn hộ chung cư ở dự án nhà thương mại và tập trung ở các tỉnh, thành phố lớn. Trong đó, Hà Nội chiếm hơn phân nửa với 1,765 căn – chỉ chiếm khoảng 0,53% tổng lượng nhà ở trong cả nước giai đoạn 2018-2022.

Tính tới nửa đầu năm 2024, người nước ngoài đã mua hơn 1.000 căn hộ tại Hà Nội. Quý cuối năm 2024, Sở Xây dựng Hà Nội cũng cho phép thêm 7 dự án chung cư, với khoảng 3.000 căn hộ được bán cho người nước ngoài. Các dự án nằm trong khu đô thị cũng nhanh chóng bán hết khoảng hơn 60% quỹ căn được phép mở bán cho người nước ngoài, với mức giá cao hơn 10% so với người Việt Nam.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực vào ngày 1/8/2024 với các quy định tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở đã thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng người nước ngoài mua nhà tại Hà Nội – một trong những thị trường BĐS sôi động nhất cả nước.

Theo Chủ tịch VARS, xu hướng gia tăng sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam nói chung, Hà Nội nói riêng, sẽ tiếp tục phát triển. Đây là tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS, góp phần hấp thụ một lượng tương đối lớn các sản phẩm cao cấp, hạng sang vẫn còn “tồn kho” trên thị trường. Song xu hướng này cũng cũng đặt ra nhiều thách thức cho các chủ đầu tư trong việc đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng tiềm năng này.

Để đón đầu cơ hội từ nhóm nhu cầu này, các chủ đầu tư cần nghiên cứu thị trường để xác định nhóm khách hàng mục tiêu đến từ quốc gia nào, khả năng chi trả ra sao? Từ đó, triển khai thực hiện các dự án phù hợp, đáp ứng được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng nước ngoài.

Bà Rịa – Vũng Tàu ra loạt chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội

Ngày 27/3, Hội đồng nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng khóa VII, nhiệm kỳ 2021-2026 tổ chức kỳ họp thứ 27 và đã thông qua các nghị quyết quy định chính sách hỗ trợ dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang trên địa bàn.

Theo đó, tỉnh này hỗ trợ kinh phí không quá 10 tỷ đồng cho mỗi dự án để đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, bao gồm san nền, các hệ thống giao thông, chiếu sáng, xử lý nước thải, vệ sinh công cộng…

Trong đó, mức kinh phí hỗ trợ cho các dự án tại huyện Côn Đảo là 80%; TP Vũng Tàu, TP Phú Mỹ, TP Bà Rịa là 50% và các huyện còn lại là 40%.

Ngoài ra, các dự án này được hỗ trợ 100% các phí, lệ phí khi dự án thực hiện thủ tục hành chính tại cơ quan có thẩm quyền tổ chức thẩm định; thẩm định giấy phép môi trường thuộc thẩm quyền địa phương và khoản thu phí thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường.

Chính sách này nhằm góp phần thực hiện mục tiêu đến năm 2030, Bà Rịa – Vũng Tàu xây dựng gần 22.000 căn nhà ở xã hội và nâng cao khả năng thu hút đầu tư tham gia các dự án nhà ở xã hội.

UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết, dự kiến từ năm 2027 đến năm 2030 trên địa bàn sẽ có khoảng 11 dự án được hỗ trợ kinh phí về hạ tầng, với kinh phí khoảng 71,6 tỷ đồng.

Riêng trong năm 2025, địa phương triển khai khoảng 15 dự án nhà ở với quy mô 54,3ha, bố trí 12.366 căn hộ. Giai đoạn đến 2030 tiếp tục hỗ trợ, tạo điều kiện triển khai các công trình nhà ở trong quỹ đất 20% của 7 dự án nhà ở thương mại, quy mô 9.886 căn.

Trình tự cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Trình tự cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định thế nào?

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật đất đai. Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định về trình tự cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép quy định của Luật này được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

1. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

3. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:

a) Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;

b) Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

4. Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

5. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

6. Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều này.

Như vậy, trình tự cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như trên.