Kênh đầu tư ‘ăn chắc, mặc bền’, dự án sẵn sàng bung hàng, người mua đắn đo, đã đến thời điểm ‘vàng’ để xuống tiền?

Báo cáo thị trường bất động sản 3 tháng đầu năm của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy những tín hiệu tích cực. (Nguồn: BXD)

Giá chung cư tại Hà Nội tăng gần 40% so với năm 2019

Thông tin về thị trường BĐS quý I năm nay tại buổi họp báo thường kỳ quý I/2024 sáng 26/4, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) – cho biết, trong quý vừa qua, có gần 36.000 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công; gần 98.000 giao dịch đất nền thành công.

Theo ông Hải, lượng giao dịch trong các phân khúc đất nền, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý I có xu hướng tăng so với quý IV/2023 (trong quý IV/2023 có 27.590 giao dịch nhà ở riêng lẻ và chung cư, có 81.476 giao dịch đất nền).

Lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ bằng 129,95% so với quý IV/2023, bằng 81,51% so với cùng kỳ năm 2023; lượng giao dịch đất nền bằng 119,86% so với quý IV/2023 và bằng 145,18% so với cùng kỳ năm 2023.

Ngoài ra, theo ông Hải, thị trường căn hộ chung cư vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung và dài hạn. Giá bán trung bình một số dự án tại Hà Nội và TPHCM dao động khoảng 50-70 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư rao bán ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá chung cư đầu năm nay tăng khoảng 38% so với năm 2019. Đáng chú ý, thị trường có những dự án chung cư đã đi vào sử dụng từ 5-10 năm, thậm chí nhà tập thể cao tầng cũ cũng được đẩy giá khá cao.

Tại TPHCM, trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư có xu hướng tăng so với quý trước và tăng nhiều ở một số quận, huyện như quận 7, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận, một số dự án có mức độ tăng giá bình quân cao trong quý I vừa qua.

Đối với nhà ở riêng lẻ, biệt thự, liền kề, đất nền trong dự án, lãnh đạo Bộ Xây dựng thông tin, trong quý I, nhu cầu tìm kiếm nhà ở riêng lẻ, đất nền đã tăng so với quý trước và so với cùng kỳ năm trước. Giá bán các phân khúc BĐS trên tại Hà Nội được giao dịch tăng khoảng từ 5-15% so với cuối năm 2023 (giá bán dao động trong khoảng từ 80-220 triệu đồng/m2).

Bên cạnh đó, thị trường biệt thự, nhà liền kề TPHCM trong quý I không có nhiều biến động tích cực về mặt tình hình hoạt động. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường chỉ ở mức 20-30%, không có sự thay đổi đáng kể so với quý trước.

Ngoài Hà Nội và TPHCM, giá biệt thự, nhà liền kề, đất nền tại các tỉnh thành khác có giá trị trung bình dưới 5 tỷ đồng có lượng giao dịch tăng từ 3-5% so với cuối năm trước.

Thời điểm “vàng” cho người mua nhà tận dụng dòng tiền rẻ?

Báo cáo thị trường BĐS 3 tháng đầu năm của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy những tín hiệu tích cực. Niềm tin của các chủ thể tham gia thị trường đã ngày càng được củng cố.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chỉ ra, 70% chủ đầu tư có sản phẩm đủ điều kiện mở bán đã sẵn sàng bung hàng. Ngay từ cuối quý I năm nay, các chủ đầu tư bắt đầu kích hoạt triển khai hàng loạt dự án, các hoạt động khởi công, “làm mới hàng cũ” diễn ra rầm rộ với quy mô ngày càng lớn…

Thống kê cũng cho thấy trong quý I vừa qua, phân khúc nhà ở đón nhận khoảng 20.541 sản phẩm được chào bán. Trong đó có hơn 4.300 sản phẩm từ các dự án mở bán mới hoàn toàn. Giao dịch trong phân khúc này tăng, với 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý IV/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận hơn 3.000 căn mới với tỷ lệ hấp thụ đạt 57%.

Ngoài ra, tín dụng tiêu dùng BĐS tiếp tục giảm trong quý I năm nay đã phản ánh sự thận trọng của người mua. VARS cho rằng, thời điểm này là cơ hội cho các khách hàng, nhà đầu tư quyết định nhanh chóng, chấp nhận rủi ro vào thị trường để tận dụng dòng tiền rẻ và chính sách bán hàng tốt nhưng vẫn phải đảm bảo không lợi dụng đòn bẩy tài chính quá cao.

“Mặc dù thận trọng hơn trong quyết định rót tiền ra nhưng nếu nguồn cung hợp lý thì có tới 70% khách hàng, nhà đầu tư của họ sẵn sàng “xuống tiền” mua BĐS trong năm 2024. Khách hàng lựa chọn kỹ phân khúc, loại hình BĐS trước khi xuống tiền. Đất nền, thấp tầng là hai phân khúc nhận được sự quan tâm nhiều nhất”, trích thông tin khảo sát từ VARS.

Báo cáo thị trường BĐS mới đây của CBRE cho thấy, thời điểm cuối quý I năm nay đã ghi nhận nhiều dự án triển khai hoạt động đặt chỗ không chỉ tại Hà Nội và TPHCM mà còn tại các tỉnh thành lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh và Bình Dương, báo hiệu thị trường trong thời gian tới bùng nổ hơn cả về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ.

Nguồn cung mới dồi dào hơn với vị trí tương đối tốt sẽ có khả năng thu hút dòng tiền của nhà đầu tư, khiến mặt bằng giá tại thị trường thứ cấp được kỳ vọng sẽ dần ổn định trở lại trong các quý tiếp theo sau thời gian tăng trưởng nóng vừa qua.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia lĩnh vực BĐS, việc lãi suất cho vay xuống mức thấp nhất trong 20 năm qua trong bối cảnh kinh tế đang bước vào giai đoạn phục hồi không chỉ là cơ hội cho doanh nghiệp phát triển dự án, mà còn giúp cánh cửa vay mua nhà của người dân mở rộng hơn. Mặc dù, nhiều người vẫn e ngại về mức lãi suất thả nổi sau ưu đãi.

Tuy nhiên, so với năm ngoái, lãi suất thế chấp thả nổi trung bình hiện ở mức khoảng 9-11%, đã giảm từ mức đỉnh là 13-15% mỗi năm. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng đã phối hợp với chủ đầu tư, tung ra chính sách với cam kết mức trần lãi suất tối đa, người mua nhà sẽ tránh được những “rủi ro” liên quan đến lãi suất thả nổi.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS – cho rằng, đến thời điểm hiện tại, các tổ chức tín dụng hầu hết khuyến khích các khoản vay mua nhà để ở – là các khoản vay ít rủi ro và điều khoản tài sản đảm bảo rõ ràng.

“Tác động có độ trễ của chính sách do dư nợ tín dụng chủ yếu nằm ở cho vay trung, dài hạn và các biện pháp điều hành của Ngân hàng Nhà nước, dự kiến mặt bằng lãi suất cho vay sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới”, ông Đính nhấn mạnh.

Về nhu cầu đầu tư, vị chuyên gia này cũng cho rằng, sau một thời gian dài cẩn trọng quan sát từng động thái, diễn biến của thị trường, khách hàng, nhà đầu tư đã bắt đầu thể hiện rõ sự quan tâm trở lại với thị trường BĐS. Tuy nhiên, khẩu vị rủi ro của các chủ thể này đã thay đổi sau các bài học từ những giai đoạn trước.

“Khách hàng, nhà đầu tư hiện trở nên đắn đo, thận trọng, tính toán hơn trong việc xuống tiền. Họ sẵn sàng dành thời gian, chi phí để kiểm tra pháp lý và nghiên cứu, đánh giá thật kỹ mức giá và tính thanh khoản trước khi quyết định”, ông Đính nhấn mạnh thêm.

Về tổng quan về diễn biến thị trường năm 2024, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận xét, những dấu hiệu phục hồi của kinh tế Việt Nam cùng với các hoạt động của Chính phủ nhằm thúc đẩy việc đưa Luật đất đai sửa đổi 2024 sớm đi vào hiệu lực đã góp phần củng cố tâm lý của cả nhà đầu tư tổ chức lẫn nhà đầu tư cá nhân trong thời gian vừa qua.

“Năm 2024 được đánh giá là năm bản lề để thị trường có thể chuyển tiếp sang một giai đoạn phát triển mới lành mạnh và bền vững hơn. Các chủ thể tham gia thị trường năm 2024 sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ các chính sách mua nhà, chính sách thuê mặt bằng với nhiều ưu đãi hấp dẫn, giúp giảm thiểu chi phí đầu tư”, bà Dung chia sẻ.

Còn ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Bán hàng CBRE Việt Nam, nhận định 2024 là năm bản lề của thị trường BĐS trước khi các luật mới (Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi) liên quan đến lĩnh vực này có hiệu lực.

Theo ông Kiệt, vì là năm bản lề nên các chủ đầu tư, khách hàng đều chưa chắc chắn điều gì sẽ xảy ra nhưng giá một số phân khúc (căn hộ, đất nền…) thì đã chuyển sang xu hướng tăng vì nhiều lý do như thời kỳ tiền rẻ, kỳ vọng của thị trường, chi phí đầu vào cho dự án tăng…

“Người có nhu cầu mua nhà để ở nên mua sớm vì giá khó giảm thêm, nếu chần chừ sẽ không mua được những vị trí tốt. Còn ở phân khúc đất nền, luật mới siết chặt hoạt động phân lô, nguồn cung hạn chế nên giá sẽ khó”, ông Kiệt nêu quan điểm.

Đến lúc xuống tiền

Khi các kênh đầu tư như chứng khoán, vàng, hay gửi tiết kiệm không còn là kênh đầu tư lý tưởng, thì BĐS là lựa chọn của các nhà đầu tư với ưu thế về tích sản của người Việt. Thực tế cho thấy, thị trường có lúc thăng, lúc trầm, nhưng giá BĐS luôn có xu hướng đi lên theo thời gian.

Những yếu tố chính hỗ trợ giá BĐS là nhu cầu nhà ở luôn là nhu cầu bức thiết của con người, tâm lý tích sản ăn sâu vào tiềm thức của người dân Việt Nam, chi phí liên quan đến đất đai ngày càng tăng cao. Chính vậy, BĐS vẫn được đánh giá là kênh đầu tư “ăn chắc, mặc bền”.

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS SGO Homes, lãi suất giảm sâu, giá vàng vẫn cao, trong khi thị trường BĐS có dấu hiệu hồi phục…, nên hiện là thời điểm tốt để nhà đầu tư có thể nghiên cứu mua BĐS.

“Sang năm 2025, khi Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và Luật Đất đai có hiệu lực, thị trường BĐS sẽ sang trang mới, giá các sản phẩm BĐS đã hình thành sẽ tăng cao. Đầu tư thời điểm này, nhà đầu tư có quyền lựa chọn những sản phẩm có giá cả phù hợp, đã hoàn thiện về pháp lý”, ông Chung nói.

Là người hoạt động khá lâu tại thị trường địa ốc TP.HCM, ông La Cẩm Nam, Giám đốc Công ty BĐS An Phúc Lộc cho biết, thời gian qua, mặc dù xuất hiện khá nhiều thông tin BĐS đại hạ giá, song qua tìm hiểu các khu vực, các phân khúc thị trường, có thể thấy, giữa thông tin đồn đoán và thực tế có nhiều khác biệt.

“Các dòng sản phẩm BĐS vùng ven như đất vườn, đất rẫy trước đây được giới đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính mua gom, giờ đang giảm giá sâu do sản phẩm không đáp ứng nhu cầu sử dụng. Trong khi đó, các dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực thì hầu như không giảm giá”, ông Nam nói.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng cho hay, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đánh dấu sự kết thúc của chu kỳ trước và bắt đầu một chu kỳ mới. Có thể gọi thời điểm này là đáy và đang bước dần lên một thời kỳ mới. “Khi đã xác định được đáy của thị trường BĐS, thì những nhà đầu tư có sẵn tiền nên mua”, ông Quê nói.

Ninh Bình: Thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc

UBND tỉnh Ninh Bình vừa có Quyết định thành lập Tổ công tác rà soát, đôn đốc, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh.

Tổ trưởng Tổ công tác là Phó Chủ tịch UBND tỉnh Ninh Bình Nguyễn Cao Sơn; 5 Tổ phó là Phó Giám đốc các Sở: Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính và Phó Chánh văn phòng UBND tỉnh; các thành viên là các đại diện lãnh đạo các Sở, ban, ngành, Cục Thuế, UBND các huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh.

Tổ công tác có nhiệm vụ giúp UBND tỉnh nắm bắt, tổng hợp khó khăn, vướng mắc, kiến nghị của các địa phương, doanh nghiệp và giải quyết theo thẩm quyền hoặc tham mưu đề xuất cấp có thẩm quyền để giải quyết các khó khăn, vướng mắc liên quan đến triển khai thực hiện các dự án BĐS trên địa bàn tỉnh.

Rà soát, đôn đốc, hướng dẫn về quy trình, thủ tục liên quan trong quá trình triển khai thực hiện dự án BĐS, đảm bảo tiến độ, chất lượng và tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Tham mưu, đề xuất cho UBND tỉnh báo cáo, kiến nghị cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan.

Tổ công tác có quyền hạn yêu cầu các Sở, ngành, địa phương, doanh nghiệp có liên quan báo cáo, cung cấp thông tin, hồ sơ, tài liệu liên quan đến các dự án BĐS đang triển khai có khó khăn, vướng mắc.