Kẽ hở pháp lý thổi bùng tranh chấp ở chung cư

Hình ảnh cư dân căng băng rôn phản đối chủ đầu tư xuất hiện ở nhiều chung cư tại Hà Nội và một số tỉnh thành. Tranh chấp gay gắt nhất xung quanh phần diện tích, tiện ích sở hữu chung, sở hữu riêng như tầng hầm và chỗ để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, phòng tập thể thao, các diện tích kinh doanh, cho thuê… Chuyên gia và luật sư chỉ ra nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này.

Hợp đồng mua bán mập mờ có lợi cho chủ đầu tư

Ông Trần Khánh, Chủ tịch CLB Quản lý tòa nhà Hà Nội, phân tích trước đây Nghị định 71/2010 quy định phải ghi rõ phần sở hữu riêng, chung trong hợp đồng mua bán căn hộ. Song Nghị định 99/2015 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở hiện nay không có quy định này. Mỗi dự án chung cư có một hợp đồng mua bán riêng, nội dung được hiểu theo nhiều nghĩa nên nảy sinh tranh chấp. Nhiều hợp đồng mua bán do chủ đầu tư soạn thảo không chi tiết, thậm chí ghi thiếu phần sở hữu chung theo chiều hướng có lợi cho chủ đầu tư.

Theo ông Khánh, phần lớn người mua chỉ chú ý đến giá cả, chất lượng căn hộ mà ít quan tâm đến điều khoản về sở hữu chung, riêng trong hợp đồng. Sau khi căn hộ bàn giao, ban quản trị đại diện cư dân không có cơ sở để phân chia phần diện tích sở hữu chung, riêng với chủ đầu tư. Từ đây lại tiếp tục nảy sinh tranh chấp liên quan phần đóng góp của chủ đầu tư và cư dân vào quỹ bảo trì chung cư (2% giá trị căn hộ hoặc diện tích sở hữu).

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng nhận định nhiều hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chưa đúng quy định, thậm chí sai luật dẫn đến tranh chấp. Khách hàng khi đặt bút ký hợp đồng mua bán thường không nghiên cứu kỹ các điều khoản. Trong khi nhiều chủ đầu tư muốn bán được hàng nên “quảng cáo khác so với thực tế, sau đó cắt xén tiện ích tại khu vực sở hữu chung của cư dân để làm lợi cho mình”.

Luật chưa phân định cụ thể chỗ để xe của chung cư

Tranh chấp sở hữu chung, riêng ở chung cư thời gian qua liên quan đến phần diện tích để xe máy, xe đạp và ôtô dưới tầng hầm. Luật Nhà ở hiện hành quy định, chỗ để xe đạp, xe máy thuộc quyền sở hữu chung. Tuy nhiên, đối với chỗ để ôtô, người mua căn hộ phải thuê hoặc mua. Trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ôtô thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư, chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này không được tính vào giá bán căn hộ.

Luật sư Trương Anh Tú, Giám đốc Công ty Luật Trương Anh Tú, phân tích bản chất chỗ để xe của chung cư thuộc phần sở hữu chung và đã được cấu thành vào giá bán, kể từ thời điểm bàn giao chủ đầu tư sẽ chấm dứt quyền sở hữu của mình. Giá bán chung cư không cố định mà tăng giảm tùy thời điểm nên rất khó chứng minh chủ đầu tư không tính chi phí xây dựng chỗ để ôtô vào giá bán nhà.

Hơn nữa, chỗ để ôtô gắn liền diện tích mặt sàn công trình chung cư, cũng là một bộ phận không thể thiếu đối với công trình. “Do vậy, việc bóc tách chi phí xây dựng chỗ để ôtô với giá thành bán căn hộ khó khả thi”, ông Tú nói.

Dù xảy ra nhiều tranh chấp liên quan đến chỗ để xe ở chung cư, Luật Nhà ở hiện hành và dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 5 chưa có sự điều chỉnh nào để phân định cụ thể. “Chính sự không rõ ràng trong xác định phần sở hữu chung, riêng là nguyên nhân của những mầm mống tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân mà phần lớn thiệt thòi thuộc về cư dân”, ông Tú nói.

Không công khai hồ sơ tòa nhà

Ông Trần Khánh, Chủ tịch CLB Quản lý tòa nhà Hà Nội, nêu bất cập Luật Nhà ở hiện nay và văn bản dưới luật không yêu cầu chủ đầu tư công bố hồ sơ pháp lý của tòa nhà như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần sở hữu riêng, thiết kế được phê duyệt, quyết toán công trình (đã kiểm toán). Nếu chủ đầu tư không công bố hồ sơ minh bạch, cư dân không đủ thông tin để xác định phần sở hữu chung, riêng.

Thực tế khi bàn giao hồ sơ tòa nhà cho ban quản trị, chủ đầu tư được yêu cầu giao các loại giấy tờ như bản vẽ hoàn công, bản vẽ mặt bằng khu vực để xe. Tuy nhiên, ông Khánh cho biết do không yêu cầu giấy tờ phải chứng thực, sao y bản chính nên chủ đầu tư có thể giao bản vẽ khu vực gửi xe không đúng với hồ sơ gốc, cũng không xác định được giá xây dựng chỗ để xe có nằm trong giá bán căn hộ hay không.

Quản lý vận hành chung cư hiện nay liên quan đến 5 chủ thể gồm cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và người sở hữu chung cư. Khi có tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư thì cần sự vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước. “Song với quy định pháp luật hiện nay, dường như cơ quan nhà nước đứng ngoài cuộc để cho chủ đầu tư tự quyết”, ông Khánh nói và dẫn chứng khi xảy ra tranh chấp, người dân không thể yêu cầu Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường cung cấp hồ sơ tòa nhà.

“Điểm nghẽn trong các vụ tranh chấp ở chung cư là do cơ quan nhà nước không công khai hồ sơ công trình cho người dân. Chỉ khi người dân có hồ sơ pháp lý mới làm rõ được khu vực nào là sở hữu chung, sở hữu riêng và vấn đề tranh chấp mới được giải quyết nhanh chóng”, ông Khánh nói.

Ngoài những lý do nêu trên, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng, cho rằng tranh chấp sở hữu chung, riêng ở chung cư còn do thiếu nhận thức pháp luật, thiếu hợp tác giữa chủ đầu tư và ban quản trị đại diện cư dân; chủ đầu tư tự ý thay đổi công năng, lấn chiếm, sử dụng phần thuộc sở hữu chung, không bàn giao, hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ chung cư cho ban quản trị.

Đoàn Loan