HoREA: Cần ngăn chặn nguy cơ dàn xếp giá đất khi thẩm định

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội một số ý kiến liên quan Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó đưa ra cảnh báo phòng chống nguy cơ thông đồng dàn xếp giá đất khi thẩm định giá.

Theo HoREA, có bốn chủ thể tham gia thẩm định và quyết định giá đất dự án bất động sản trên địa bàn cấp tỉnh. Đầu tiên là các cơ quan Nhà nước (Sở Tài nguyên và Môi trường, Giám đốc Sở Tài chính và UBND cấp tỉnh).

Chủ thể kế đến là chủ đầu tư dự án bất động sản chịu tác động trực tiếp của hoạt động định giá đất. Thứ ba là doanh nghiệp thẩm định giá (cung cấp dịch vụ thẩm định giá đất và các báo cáo hoặc chứng thư thẩm định). Cuối cùng là chuyên gia phản biện được mời tham gia Hội đồng thẩm định giá đất; thực hiện nhiệm vụ phản biện độc lập hoạt động định giá, thẩm định giá của Hội đồng này trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết có nhiều trường hợp các chủ thể này chủ động liên kết với nhau để thông đồng dàn xếp giá đất, khiến cho kết quả định giá đất bị sai lệch. Ông cho rằng các tình huống này cần được nhận diện rõ để có cơ chế, giải pháp xử lý nhằm phòng, chống thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công vì đây là nguồn lực đất đai.

Ông Châu cho biết thêm, hiện nay 5 phương pháp định giá đất gồm: so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất, chưa đáp ứng được tính chính xác. 5 phương pháp này chưa bao gồm phương pháp định giá đất hàng loạt (mass appraisal method) và chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu đầu vào về giá một cách đầy đủ, chưa cập nhật theo thời gian thực, dẫn đến kết quả định giá chưa đáng tin cậy.

Việc áp dụng các phương pháp định giá cũ dẫn đến tình huống cùng một dự án bất động sản, nếu chỉ do một doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện nhưng áp dụng hai phương pháp định giá khác nhau cho ra hai kết quả khác nhau với giá trị chênh lệch 17%. Trong khi đó, cùng một dự án bất động sản nhưng do hai doanh nghiệp thẩm định giá khác nhau cùng áp dụng một phương pháp định giá đất cũng cho ra hai kết quả khác nhau với giá trị vênh khoảng 17%.

Chủ tịch HoREA cũng nêu các vấn đề nhạy cảm là, một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức nhà nước công tác trong lĩnh vực đất đai, tài chính đất đai có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ. Họ đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định, hoặc định giá đất rất cao so với giá thị trường để giữ an toàn.

Tương tự, nhiều doanh nghiệp thẩm định giá không nhận tham gia thẩm định giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản nộp ngân sách nhà nước cũng vì sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong thực hiện công tác thẩm định giá đất.

Trước những bất cập này, HoREA kiến nghị trung ương xem xét đề xuất của UBND TP HCM đã trình Chính phủ về việc thí điểm áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đề xuất này sẽ dẫn đến việc cần thiết ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k4) để tính tiền sử dụng đất tất cả dự án nhà ở thương mại không phân biệt giá trị trên hoặc dưới 30 tỷ đồng theo Bảng giá đất.

Trên cơ sở đó, Nhà nước có thể quyết định được tiền sử dụng đất, thuê đất trong thời hạn không quá 6 tháng kể từ ngày ban hành quyết định giao, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Điểm này tương tự quy định chứng thư thẩm định giá đất có giá trị không quá 6 tháng.

Ông Châu cho rằng đề xuất của UBND TP HCM sẽ công thức hóa việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị đảm bảo được tính minh bạch. Từ đó Nhà nước và doanh nghiệp đều có thể tiên lượng được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp vào ngân sách nhà nước.

“Giải quyết được những tồn đọng về tài chính đất đai sẽ thể hiện vai trò Nhà nước dẫn dắt thị trường chứ không chạy theo đuôi thị trường, vừa đảm bảo thu đủ, đúng, kịp thời cho ngân sách, đồng thời đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư dự án và cả người dân”, ông nhấn mạnh.

Trung Tín