Gói vay mua nhà rẻ cho người trẻ liệu đã đủ cứu ‘giấc mơ’ an cư?

Nhiều gói vay ưu đãi được triển khai

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), giá nhà tại các thành phố lớn đã tăng mạnh trong nhiều năm qua. Trong đó, giá bán thứ cấp căn hộ chung cư trung bình tại 2 đô thị đặc biệt đã đạt xấp xỉ ở mức 50 triệu đồng/m2.

Từ động lực dẫn dắt từ thị trường sơ cấp với giá bán sơ cấp trung bình đạt trên 70 triệu đồng/m2, khi các dự án mở bán mới đều có mức giá trên 60 triệu đồng/m2. Và số lượng dự án mở bán mới có giá trên 100 triệu/m2 tăng lên đáng kể, trong khi đó sản phẩm có giá dưới 50 triệu gần như “biến mất” khỏi thị trường, kể cả ở khu vực nội đô hay ngoại thành.

Với mức thu nhập trung bình của người trẻ dao động từ 15 – 25 triệu đồng/tháng, việc mua một căn hộ 60m2 có giá từ 3 – 5 tỷ đồng là điều không tưởng nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ các gói vay hay từ gia đình.

Trước thực trạng đó, tại hội nghị với các ngân hàng thương mại mới đây, Thủ tướng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại nghiên cứu, tiếp tục có gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi.

Sau đó hàng loạt các gói vay có lãi suất ưu đãi mua nhà lần đầu với tổng giá trị các gói lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng đã được các ngân hàng tung ra dành riêng cho khách hàng trẻ. Mức lãi suất được ghi nhận thấp nhất tới 3,88%/năm, thời gian vay cao nhất lên đến 50 năm. Các gói vay còn áp dụng nhiều ưu đãi khác như vay tới 100% nhu cầu vốn, ân hạn nợ gốc 5 năm, lựa chọn tài sản thế chấp đa dạng….

Động thái này được xem như trợ lực, giúp khách hàng, đặc biệt là nhóm người trẻ tiếp cận với cơ hội sở hữu nhà. Do lãi suất thấp hơn và thời gian vay nhiều hơn đáng kể so với thông thường, khiến áp lực tài chính cũng giảm đi phần nào.

Tuy nhiên, thực tế, các mức lãi suất xung quanh 3 – 5% chỉ áp dụng trong ngắn hạn, khoảng từ 3 – 6 tháng. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi thực tế ở mức cao hơn, dao động từ 11 – 14% mỗi năm hoặc cao hơn tùy theo tình hình kinh tế. Còn nếu muốn cố định lãi suất trong thời gian dài hơn, mức lãi suất thực tế ban đầu áp dụng khoảng 8 – 9% mỗi năm.

Đồng thời, việc vay mua nhà khi tài chính chưa ổn định có thể đẩy nhiều người trẻ vào vòng xoáy nợ nần kéo dài. Thực tế cho thấy nhiều trường hợp sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất tăng khiến khoản tiền phải trả hàng tháng vượt quá khả năng chi trả, hoặc biến động kinh tế làm giảm thu nhập, đã buộc người vay phải bán nhà để trả nợ.

Ngoài ra, việc dành phần lớn thu nhập để trả nợ ngân hàng sẽ khiến người trẻ gặp khó khăn trong chi tiêu hàng ngày, đầu tư cho bản thân hay lập kế hoạch tài chính dài hạn. Không ít người rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính, mất cân bằng cuộc sống vì áp lực trả nợ.

Nhà ở giá rẻ vẫn là “chìa khóa”

Để giảm bớt khó khăn về áp lực tài chính, nhiều chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên lựa chọn các sản phẩm xa trung tâm, các khu vực vùng ven, nơi giá BĐS hợp lý hơn. Hoặc cố gắng tiết kiệm ít nhất 30 – 50% giá trị căn nhà trước khi vay để giảm áp lực trả nợ.

Tuy nhiên, các giải pháp mua nhà giá rẻ ngoài trung tâm cũng chỉ là tạm thời, khi một số địa bàn ngoại thành cũng đang có giá bán tăng dần khi hạ tầng kết nối được hoàn thiện. VARS cũng cho rằng, trong thời gian tới, nếu không có những chính sách hỗ trợ thực sự hiệu quả từ chính phủ và doanh nghiệp, giấc mơ an cư của người trẻ vẫn sẽ là một bài toán nan giải.

Cũng theo VARS, bên cạnh việc tiếp tục thúc đẩy phát triển phân khúc NOXH, để hỗ trợ lao động trẻ. Đồng thời cần sớm nghiên cứu phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ, các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm và phát triển các gói vay lãi suất thấp, cố định trong dài hạn.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần nghiên cứu cân bằng giữa lợi nhuận và nhu cầu thực tế của thị trường, phát triển các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp hơn với nhu cầu của đại đa số người dân như nhà ở bình dân, trung cấp. Điều đang chưa được thực hiện, đặc biệt tại các thành phố lớn với tỷ lệ cung cầu chênh lệch đáng kể.

Thống kê của VARS trước đó cho thấy, giai đoạn 2021-2025, nhu cầu NOXH là 1,24 triệu căn và kế hoạch Bộ Xây dựng đề ra là 428.000 căn. Mặc dù Chính phủ, địa phương và doanh nghiệp đã tích cực triển khai nhưng kết quả chưa đạt như mong đợi. Năm 2024, cả nước mới hoàn thành 21.000 căn NOXH, tương ứng khoảng 16% so với kế hoạch đề ra.

Trong khi đó, để hoàn thành mục tiêu xây dựng hơn 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2021-2030, mỗi năm cần cung cấp ra thị trường trung bình khoảng 100.000 -111.000 căn hộ. Số lượng hoàn thành “nhỏ giọt” như vậy có thể khiến mục tiêu thực hiện hơn 1 triệu căn NOXH khó hoàn thành. Bởi từ nay đến năm 2030, mục tiêu cần hoàn thành là hơn 942.000 căn NOXH. Căn cứ từ số liệu các địa phương đã đăng ký, Bộ Xây dựng dự kiến, năm 2025, cả nước phải hoàn thành trên 100.000 căn NOXH.