Giải mã sức nóng cổ phiếu của Saigonres

Cổ phiếu SGR đi ngược xu hướng thị trường

Trong bối cảnh thị trường giao dịch giằng co, biến động trong biên độ hẹp, từ ngày 21/5 đến 23/8, cổ phiếu SGR của Saigonres đã bật tăng 74,6%, từ 21.300 đồng lên 37.200 đồng/cổ phiếu, trở thành hiện tượng tăng nóng trên sàn HoSE.

Đáng nói là, đà tăng giá của cổ phiếu SGR diễn ra trong bối cảnh hoạt động kinh doanh của Saigonres vẫn khó khăn. Nửa đầu năm 2024, dù Saigonres ghi nhận doanh thu tăng tới 240,9%, lên 1.645 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận giảm 92,3%, về 2,39 tỷ đồng và mới hoàn thành được 2% kế hoạch năm.

Trước đó, tại Đại hội đồng cổ đông đầu năm, dù giới thiệu công ty đang chuẩn bị thực hiện, cũng như đang xin cấp phép 26 dự án trải dài từ Móng Cái, Quảng Ninh, Phú Quốc…, với quỹ đất sạch hơn 1 triệu m2, nhưng Chủ tịch HĐQT Phạm Thu vẫn trăn trở với cổ đông về nguồn vốn.

Theo ông Phạm Thu, vấn đề nguồn vốn để đáp ứng hoàn thành dự án cực kỳ nan giải. Saigonres có nhiều khó khăn tưởng chừng không vượt qua được, vay ngân hàng được rất ít nhưng giá trị đền bù mỗi dự án rất lớn, phải trả cổ tức đúng hạn cho cổ đông… Cái khó nhất hiện là nguồn vốn của công ty quá ít so với những dự án đang có, vì vốn chủ đầu tư phải chiếm tối thiểu 20% mỗi dự án theo quy định.

“Sau năm 2025, Công ty đặt mục tiêu vốn chủ sở hữu trên 2.500 tỷ đồng, hiện tại nếu phát hành cổ phiếu cộng với lợi nhuận giữ lại, công ty sẽ có vốn chủ sở hữu khoảng 1.500 tỷ đồng”, ông Thu nhấn mạnh.

Tuy nhiên, thực tế, trong nửa đầu năm 2024, vốn điều lệ của Saigonres vẫn là 600 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đi ngang ở 918 tỷ đồng và tổng nợ vay chỉ tăng thêm 57,6 tỷ đồng, lên 407,6 tỷ đồng, chiếm 44,4% vốn chủ sở hữu.

Ngoài ra, các đơn vị đấu thầu đang kiểm tra chặt chẽ sau những vấn đề phát sinh ở thị trường bất động sản.

Huy động vốn chưa có dấu hiệu khởi sắc

Trái với tình hình kinh doanh chưa khởi sắc, Saigonres liên tục công bố thông tin tích cực về các dự án mới. Trong đó, Saigonres đã sở hữu 2.655 m2 đất tại 12/10 Trần Não, phường An khánh, TP. Thủ Đức, TP.HCM; UBND tỉnh Bình Dương đã chấp thuận đơn vị thành viên của Saigonres là Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Sài Gòn chủ trương đầu tư Dự án Khu nhà ở Sài Gòn An Phú (tại Bình Dương) với diện tích 10.000 m2, cung cấp 66 căn nhà phố và shophouse diện tích từ 80 m2; Liên danh Sài Gòn Thái Nguyên (Saigonres, DIC Corp và Hưng Thịnh Incons) là nhà đầu tư duy nhất đăng ký triển khai Dự án Khu đô thị Nam Tiến 2 với quy mô 352.862 m2, tổng vốn đầu tư 3.825 tỷ đồng.

Thực tế, Saigonres đang gặp khó khăn trong giải ngân đầu tư trong nhiều năm qua. Trong đó, trung bình 4 năm từ năm 2020 đến 2023, tỷ lệ giải ngân thực tế chỉ đạt khoảng 18,7% so với kế hoạch. Bước sang năm 2024, một lần nữa, Saigonres lên kế hoạch tổng vốn đầu tư tăng 100% so với thực tế giải ngân trong năm 2023, tương ứng tăng thêm 482,5 tỷ đồng, lên 1.645 tỷ đồng.

Việc chậm giải ngân khiến các dự án mà công ty đang triển khai có dấu hiệu đội vốn theo thời gian. Tính từ năm 2020 đến 2023, Dự án Khu đô thị sinh thái Việt Xanh – Hòa Bình đã tăng vốn đầu tư thêm 904,42 tỷ đồng, lên 1.300 tỷ đồng; Dự án Khu nhà ở Văn Lâm – Bình Thuận tăng vốn đầu tư thêm 41,5 tỷ đồng, lên 360 tỷ đồng; Dự án Khu căn hộ – thương mại Phú Định Riverside tăng vốn đầu tư thêm 10 tỷ đồng, lên 240 tỷ đồng…

Nhiều dự án khác cũng đội vốn đầu tư do chậm triển khai đầu tư, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng tăng lên. Việc vốn đầu tư tăng lên gây sức ép tài chính đáng kể lên Saigonres trong năm 2024, khi nhu cầu đầu tư dự kiến lên tới 1.645 tỷ đồng. Trong khi đó, tại thời điểm cuối quý II/2024, quỹ tiền mặt của Saigonres chỉ là 92,03 tỷ đồng, bằng 4,4% tổng tài sản.

Được biết, trong năm 2024, Saigonres tiếp tục làm việc với ngân hàng, tổ chức tín dụng để hoàn thiện cơ bản phương án phát hành trái phiếu và tìm kiếm nguồn vốn để phục vụ công tác đầu tư. Ngoài ra, Công ty sẽ triển khai kinh doanh các khu đất không thực hiện dự án và các sản phẩm còn lại của các dự án để thu hồi nguồn vốn phục vụ công tác đầu tư và tích cực đôn đốc thu hồi công nợ của các đối tác.

Có thể thấy, giá cổ phiếu SGR đang trái chiều với tình hình kinh doanh, nhà đầu tư kỳ vọng động thái mới tại một số dự án mà Saigonres đầu tư, từ đó giúp nâng định giá cổ phiếu.

Định giá cổ phiếu SGR không còn hấp dẫn

Dữ liệu trên iBoard của Công ty Chứng khoán SSI cho thấy, tính tới cuối tháng 8/2024, cổ phiếu SGR giao dịch với vùng định giá P/E là 21,63 lần (trung bình ngành 16,19 lần) và P/B là 1,85 lần (trung bình ngành là 1,21 lần). Được biết, trong quá khứ, định giá cổ phiếu SGR theo P/E thường giao dịch từ 2,26 lần đến 11,27 lần.

Theo phân tích kỹ thuật, cổ phiếu SGR đang giao dịch vùng RSI (một chỉ báo dùng để đo tình trạng quá mua hay quá bán của thị trường) là 78 điểm, lớn hơn 70 điểm và thuộc vùng quá mua kéo dài. Như vậy, định giá cổ phiếu SGR không còn rẻ, cổ phiếu đang giao dịch vùng quá mua. Đây là tín hiệu cảnh báo để nhà đầu tư thận trọng trước diễn biến tăng bất ngờ của cổ phiếu gần đây.