Giá địa ốc dễ tăng khó giảm, dự báo 2 kịch bản thị trường năm 2025, bảng giá đất mới ở Hà Nội sẽ có tác động dây chuyền

Trong 2 – 3 năm tới, thị trường bất động sản sẽ trở nên rõ ràng hơn với những thay đổi đáng kể, bao gồm biến động giá và sự điều chỉnh về nhu cầu của cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở. (Ảnh: Anh Phương)

Nguồn cung tăng, BĐS vẫn khó giảm giá

Nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000 – 24.000 căn. Năm 2025, con số này được dự báo tăng lên mức 40.000 căn hộ cho cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, các chuyên gia chung nhận định, cho dù nguồn cung sẽ tăng đáng kể nhưng cũng vẫn khó để “hạ nhiệt” giá BĐS.

Dự báo về thị trường BĐS năm 2025, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung cho rằng, giá nhà sẽ không giảm nhưng không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua. Mức tăng có thể từ 5 – 8% so với năm 2024. Làm thế nào để có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân tiếp tục là câu hỏi khó, thách thức lớn của thị trường mà hiện tại chưa nhìn thấy câu trả lời.

Theo phân tích của bà Dung, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của Thành phố Hồ Chí Minh. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2.

Đồng quan điểm, PGS, TS. Đinh Trọng Thịnh – chuyên gia kinh tế nhận xét, năm 2024 là thời điểm phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng nhanh vượt bậc về giá. Giá chung cư từ mức trung bình 40 triệu đồng/m2 vào năm 2022 đã tăng lên mức hơn 70 triệu đồng/m2 vào cuối quý III/2024. Đáng chú ý, thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m2, nhiều dự án trung cấp thậm chí có mức giá trên 100 triệu đồng/m2.

Trong những giai đoạn sốt nóng, giá bán còn có xu hướng tăng theo ngày, theo tuần nhưng thanh khoản vẫn duy trì ở mức cao. Nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư bị dồn nén bấy lâu nay đã được dịp bung ra khi có nhiều động lực khôi phục niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường. Nhu cầu bùng nổ, trong khi nguồn cung vẫn khan hiếm đã thúc đẩy giá tăng cao.

Các chuyên gia cho rằng, cho dù đà tăng giá chung cư Hà Nội đã chững lại, nhưng khó kéo giảm giá bán trong năm 2025 do chi phí đất đầu vào tăng. Thực tế, thị trường Hà Nội đang đi theo đúng kịch bản tăng trưởng của Thành phố Hồ Chí Minh. Trong 2 – 3 năm tới, thị trường BĐS sẽ trở nên rõ ràng hơn với những thay đổi đáng kể, bao gồm biến động giá và sự điều chỉnh về nhu cầu của cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở. Dự báo, toàn bộ nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong năm 2025 sẽ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang; trong đó hạng sang chiếm 36%.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Ngô Hữu Trường- Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, giá BĐS sẽ rất khó giảm trong giai đoạn tới. Một trong những nguyên nhân xuất phát từ quy trình phê duyệt dự án thường mất khá nhiều thời gian, khiến gia tăng chi phí đầu tư.

Liên quan đến giá BĐS, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cũng nhận xét, từ giờ đến hết năm 2025, các quy định của luật mới chưa được áp dụng hoàn toàn mà vẫn được tận dụng từ vấn đề cũ. Do đó, giá đất dự báo vẫn sẽ ở mức hợp lý. Tuy nhiên, sang giai đoạn 2026 – 2027, nếu từ giờ đến lúc đó nếu vẫn không có căn chỉnh phù hợp thì sẽ thêm nhiều áp lực được “đẩy” vào giá.

Theo ông Đính, sẽ có 2 kịch bản cho thị trường BĐS. Nếu điều tiết tốt thì năm 2026 – 2027 thị trường sẽ tiếp tục ổn định. Còn nếu không có căn chỉnh kỹ thuật tốt thì có thể sẽ đẩy giá BĐS lên mức cao hơn, bất hợp lý hơn. Và khi đó, thị trường sẽ lại khó khăn.

Thị trường qua giai đoạn khó khăn nhất

Bộ Xây dựng vừa công bố 10 điểm nhấn của ngành Xây dựng năm 2024. Trong đó, năm 2024 ghi dấu ấn về sự tăng trưởng khi đạt khoảng 7,8-8,2%, cao nhất từ năm 2020 đến nay, vượt chỉ tiêu Chính phủ giao tại Nghị quyết số 01 (6,4-7,3%).

Đây cũng là tốc độ tăng trưởng cao nhất ngành Xây dựng đạt được từ năm 2020 đến nay, là động lực dẫn dắt cho tăng trưởng GDP chung của nền kinh tế. Tỷ lệ đô thị hóa đạt 44,3%, vượt chỉ tiêu Quốc hội giao là 43,7%. Ngành Xây dựng đồng thời đạt hai chỉ tiêu khác được Chính phủ giao, gồm: Tỷ lệ thu gom xử lý nước thải 18% và diện tích nhà ở bình quân cả nước 26,5 m2 sàn/người.

Đánh giá về thị trường BĐS năm qua, Bộ Xây dựng cho hay, nhiều giải pháp đồng bộ được thực hiện nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Tổ công tác của Thủ tướng về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án BĐS đã làm việc lần lượt với các địa phương và các doanh nghiệp BĐS để nắm thông tin, tình hình và rà soát đến từng dự án cụ thể để trao đổi, hướng dẫn, giải đáp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện.

“Thị trường BĐS đã có những chuyển biến tích cực, vượt qua giai đoạn khó khăn nhất để lấy đà phục hồi phát triển”, Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Một điểm nhấn khác trong năm qua là việc phát triển nhà ở xã hội được đặc biệt quan tâm. Ngày 24/5, Ban Bí thư ban hành Chỉ thị số 34 về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới.

Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ dự thảo Nghị quyết về nguồn vốn ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, đề xuất triển khai gói ưu đãi 100.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội từ nguồn vốn trái phiếu, áp dụng trong 5 năm. Những nỗ lực trên sẽ là tiền đề để công tác phát triển nhà ở xã hội trong cả nước sẽ tăng tốc bứt phá trong thời gian tới.

Tác động từ bảng giá đất mới của Hà Nội

Theo bảng giá đất điều chỉnh Hà Nội vừa ban hành và có hiệu lực từ 20/12/2024, giá đất một số khu vực tại Hà Nội cao gấp 2-6 lần so với bảng giá đất được ban hành từ năm 2019. Trong đó, giá đất cao nhất thuộc về một số tuyến đường tại quận Hoàn Kiếm khi lên tới gần 700 triệu đồng/m2.

Một số ý kiến cho rằng việc Hà Nội áp dụng bảng giá đất mới có thể khiến giá nhà ở tiếp tục tăng.

Một báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, nếu áp dụng bàng giá đất năm 2024, chi phí sử dụng đất của các dự án BĐS sẽ tăng lên khá nhiều so với trước. Lý do, các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, BĐS bao gồm: chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng dự án như nhà ở, BĐS, thuế, phí liên quan…

Trong đó, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động từ 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề.

Theo Bộ Xây dựng, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá BĐS, nhà ở tăng lên 15-20% so với trước.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho biết, đối với doanh nghiệp, khi có bảng giá đất sẽ hỗ trợ các khâu để việc thẩm định giá đất bám sát giá thị trường. Bảng giá đất điều chỉnh là cơ sở quan trọng để các doanh nghiệp xác định thuế đất.

Tuy nhiên, nếu thuế đất xác định theo giá thị trường thì thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp sẽ cao hơn, từ đó giá bán BĐS đầu ra cho người mua sẽ cao.

Có được bán chung cư đang trả góp theo quy định mới?

Mua chung cư trả góp đang là xu hướng mà nhiều người ưa chuộng để vừa có nhà vừa không mất ngay một số tiền lớn. Vậy việc mua chung cư trả góp cần đảm bảo các quy định như thế nào?

Việc mua bán chung cư theo hình thức trả chậm, trả dần được quy định tại Điều 167 Luật Nhà ở năm 2023 như sau:

– Do các bên thoả thuận và ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở.

– Trong thời gian chung cư đang trả góp thì bên mua chung cư được sử dụng và có trách nhiệm bảo trì trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc trong thời hạn bảo hành của chung cư.

Đặc biệt, khoản 2 Điều 167 Luật Nhà ở 2023 khẳng định: Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Theo quy định này, nếu bên mua chung cư đang trả góp muốn được bán cho người khác thì bắt buộc phải thanh toán đầy đủ tiền mua nhà ở cho bên bán trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu mua chung cư theo dạng trả theo tiến độ với chủ đầu tư hoặc trả góp cho người bán thì chỉ khi trả toàn bộ số tiền mua chung cư, người mua mới được phép bán cho người khác trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tương tự, khi thế chấp vay trả góp của ngân hàng, nếu muốn được bán cho người khác, theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp được bán căn chung cư đang thế chấp ngân hàng cho người khác nếu được ngân hàng đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.

Theo đó, nếu các bên thỏa thuận hoặc ngân hàng đồng ý bán chung cư đang trả góp thì có thể hiện các cách sau đây:

– Chủ đầu tư ký Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi chưa thực hiện việc nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước cấp Giấy chứng nhận.

– Các bên ký hủy hợp đồng mua bán chung cư dưới dạng trả góp cũ và bên bán sẽ ký trực tiếp hợp đồng mua bán chung cư với người mua mới (nếu bên mua cũ chưa thực hiện sang tên Sổ đỏ) hoặc lập Văn bản thỏa thuận về việc bán chung cư đang trả góp giữa ba bên: Người mua cũ, người bán và người mua mới.

– Lập thỏa thuận ba bên giữa ngân hàng, người mua, người bán về việc ngân hàng đồng ý bán căn hộ chung cư đang trả góp cho người khác. Đồng thời, thực hiện giải chấp tài sản, ký lại hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ cho người mua mới.

Trong trường hợp này, các bên có thể thực hiện chuyển nghĩa vụ vay vốn của ngân hàng cho người khác theo quy định tại Điều 370 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Như vậy, bên mua có thể bán chung cư đang trả góp nếu có sự đồng ý của bên bán theo phân tích ở trên hoặc khi đã trả hết tiền trả góp hoặc theo thỏa thuận của các bên.