Giá chung cư Hà Nội tiếp tục ‘nóng’, lý do huyện Thanh Oai trả tiền cọc đấu giá đất, người mua tỉnh táo tránh rủi ro

Trong khi phần lớn các phân khúc, loại hình bất động sản khác đều sụt giảm về mức độ quan tâm trong tháng 5/2024 thì chung cư Hà Nội là phân khúc duy nhất có sự tăng trưởng với mức độ quan tâm đạt 9%. (Ảnh: Linh An)

Chung cư Hà Nội tiếp tục tăng giá

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn ghi nhận, sau liên tiếp 3 tháng đầu năm 2024 tăng trưởng nóng, đến tháng 4/2024, chung cư Hà Nội bắt đầu có sự giảm tốc. Cụ thể, trong tháng 4/2024, mức độ quan tâm và lượng tin đăng của chung cư Hà Nội giảm lần lượt 30% và 2%. Tuy nhiên, đà sụt giảm chỉ kéo dài trong tháng 4, từ tháng 5 trở đi, chung cư Hà Nội dần lấy lại “phong độ”.

Trong khi phần lớn các phân khúc, loại hình BĐS khác đều sụt giảm về mức độ quan tâm trong tháng 5/2024 thì chung cư Hà Nội là phân khúc duy nhất có sự tăng trưởng với mức độ quan tâm đạt 9%. So với tháng 5, mức độ quan tâm đi ngang trong tháng 6/2024.

Trên thực tế, chỉ sau hơn một tháng chững lại, từ cuối tháng 5/2024 đến thời điểm hiện tại, giá chung cư tiếp tục thiết lập mặt bằng mới. Điều này có nghĩa, giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng cao.

Đơn cử, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tại dự án Vinhomes Smart City, những căn 1 ngủ+1, tùy tòa, vị trí, hướng ban công vào cuối tháng 4 đầu tháng 5/2024 có giá bán từ 2,4-2,6 tỷ đồng/căn, thì đến thời điểm hiện tại giá chào bán của loại căn này là 2,7-2,8 tỷ đồng/căn. Tương tự, các căn studio đang có mức giá 1,8-1,9 tỷ đồng, tăng trung bình 150-200 triệu đồng mỗi căn so với tháng 6/2024. Các căn 2 ngủ 2 vệ sinh hoặc 3 ngủ 2 vệ sinh tại dự án này cũng tăng 200-250 triệu đồng so với khoảng 2 tháng trước đó.

Dự án Gemek cũng tăng từ mức 2,7-2,8 tỷ đồng với căn 2 ngủ 2 vệ sinh lên mức 2,750-2,9 tỷ đồng/căn. Cá biệt, có những căn 2 ngủ 2 vệ sinh tại dự án này, chủ nhà chào mức giá ngoài 3 tỷ đồng/căn.

Các căn hộ Nam Trung Yên, phần lớn là những căn hộ cũ, với loại 2 ngủ, giá cũng tăng từ mức 2,8-3 tỷ đồng/căn lên mức 3,1-3,4 tỷ đồng/căn. Căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh tại dự án Handiresco cũng tăng từ mức 4-4,2 tỷ đồng/căn thời điểm tháng 5 lên mức 4,3-4,5 tỷ đồng/căn.

Mức tăng trung bình 250-300 triệu đồng/căn cũng đang diễn ra với các dự án trên trục đường Lê Văn Lương này như Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace hay các căn hộ nằm trên trục Trung Hòa – Nhân Chính.

Vì sao huyện Thanh Oai, Hà Nội bất ngờ dừng đấu giá đất?

Huyện Thanh Oai (Hà Nội) dừng phiên đấu giá quyền sử dụng đất 57 thửa đất tại khu vực Đầm, thôn Mục Xá, xã Cao Dương, trả lại tiền mua hồ sơ và đặt trước của khách hàng với lý do cần xác định lại giá khởi điểm.

Công ty Đấu giá hợp danh Trường Sơn, đơn vị tổ chức phiên đấu giá đất huyện Thanh Oai đợt 1 đối với 57 thửa đất tại xã Cao Dương vào ngày 17/8 vừa bất ngờ ra thông báo dừng tổ chức cuộc đấu giá và trả lại tiền mua hồ sơ, tiền đặt trước tới khách hàng.

Công ty trên cho biết, đơn vị nhận thông báo của Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai với nội dung “Dừng triển khai tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất đợt 1 đối với 57 thửa đất tại khu vực Đầm, thôn Mục Xá, xã Cao Dương, huyện Thanh Oai, Hà Nội”.

Lý do bởi UBND huyện Thanh Oai xác định lại mức giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với 114 thửa đất trên địa bàn xã Cao Dương theo quyết định của UBND TP Hà Nội.

Trước đó, theo thông báo, 57 thửa đất tại khu vực Đầm thôn Mục Xá, xã Cao Dương có diện tích dao động từ 74,63-134,69m2, giá khởi điểm 8,097 triệu đồng/m2.

Với giá khởi điểm trên (chưa bao gồm các loại thuế, phí, lệ phí), tiền đặt trước cho các thửa đất dao động từ gần 121-218 triệu đồng.

Được biết, trong tháng 8, huyện Thanh Oai không tổ chức thêm phiên đấu giá đất nào khác.

Trước đó, ngày 10/8, huyện Thanh Oai đã tổ chức đấu giá 68 lô đất ở khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Phiên đấu giá này đã gây xôn xao giới đầu tư BĐS lẫn dư luận khi giá trúng cao gấp 7-8 lần giá khởi điểm. Từ giá khởi điểm 8,6-12,5 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Nhiều ý kiến cho rằng, sở dĩ buổi đấu giá này thu hút đông nhà đầu tư là do giá khởi điểm thấp. Với mức giá khởi điểm như trên, nhà đầu tư chỉ phải đặt cọc 20%, tương đương với khoảng 200 triệu đồng.

Rủi ro về phía người mua

Thời gian gần đây, thị trường BĐS có sự biến động tăng mạnh về giá, nhất là phân khúc chung cư, tiếp đến là nhà đất dự án và đất nền tại các địa phương. Song, với mức tăng gấp 6-8 lần như kết quả đấu giá ở huyện Thanh Oai vừa qua thì được nhìn nhận là quá nóng, thậm chí là bất thường về cả giá trúng và số lượng người tham gia.

Ghi nhận thực tế và tại trang Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất nền khu vực dân cư ở một số thôn thuộc xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, giá đất rao bán trong quý II/2024 chỉ khoảng 27 – 30 triệu đồng/m2. Mức giá này đã tăng khoảng 80%, từ khoảng 15 triệu đồng/m2 năm 2020 lên gần 30 triệu đồng/m2 năm 2024. Như vậy, mức trúng đấu giá ngày 10/8 cao gấp từ 2,3 -3,7 lần so với mặt bằng giá đang rao bán phổ biến hiện nay.

Hay qua khảo sát giá đất tại một số huyện ngoại thành Hà Nội gần đây, mặc dù giá đất nền có tăng cao, nhất là những địa phương chuẩn bị lên quận hoặc các vị trí có lợi thế phát triển về hạ tầng nhưng chưa có mức tăng phi thực tế như hiện tượng đấu giá đất ở Thanh Oai.

Chẳng hạn phiên đấu giá đất vào cuối tháng 6 vừa qua tại huyện Mê Linh, kết quả trúng giá không có đột biến với giá trúng từ 20 – 40 triệu đồng/m2, trong khi đó, huyện Mê Linh vẫn còn dư địa để phát triển với hệ thống hạ tầng từ các cây cầu đến đường Vành đai 4, Vành đai 3,5… Tương tự, tại huyện Thạch Thất, giá đất ở một số vị trí đẹp của xã Bình Yên thời gian gần đây cũng chỉ tăng vài triệu đồng/m2 cho dù có nhiều thông tin hữu ích tác động đến thị trường BĐS…

Từ thực tế trên, nhiều ý kiến của chuyên gia cho rằng, các đợt sốt đất thời gian qua chủ yếu là chiêu trò kiếm lời của các nhà đầu cơ, môi giới. Nhiều nhóm người thu gom đất trước đây sẽ thông qua các phiên đấu giá trong khu vực để đẩy giá, tạo mặt bằng cao hơn. Nếu những lô đất trúng đấu giá không bán được họ sẽ bỏ cọc, mà theo quy định, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt cọc bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm.

Theo số liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, 6 tháng đầu năm 2024, thị trường BĐS tại Hà Nội ghi nhận những biến động mạnh về mức độ quan tâm. Điển hình là phân khúc đất nền, thổ cư đang trên đà phục hồi sau khi chạm đáy năm 2023 với số lượt tìm kiếm tăng 118% so với cùng kỳ năm trước; nhà riêng, nhà phố và biệt thự tăng lần lượt 33%, 27% và 9%. Tại những huyện ven đô, Đông Anh có mức độ quan tâm tăng mạnh nhất 104%, Quốc Oai tăng 101%, Gia Lâm 95%, Hoài Đức 79%, Thạch Thất 48%…

Lý giải điều này, các chuyên gia cho rằng, có thể do tâm lý lo lắng BĐS sẽ tăng giá sau khi Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực. Mặt khác, thông tin Hà Nội phấn đấu đến năm 2030 có thêm 5 quận mới (Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì và Đan Phượng) cũng khiến đất nền tại các địa phương này thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo, từ quý II/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi; còn các đợt “sóng” hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực. Do vậy, nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan.

Cũng từ tình trạng giá nhà đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, một số chuyên gia cho rằng, hành vi thao túng thị trường BĐS tạo giá ảo rất nguy hiểm, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua, không khác gì việc thao túng thị trường chứng khoán. Điều này khiến cho thị trường BĐS thiếu minh bạch và không ổn định, trong khi Nhà nước chưa có chế tài xử lý mạnh.

Người dân kỳ vọng giá nhà đất sẽ giảm xuống mức phù hợp khi các chính sách điều hành cũng như những quy định mới của luật sớm có hiệu lực. Đây chính là giải pháp để những người dân thực sự có nhu cầu sớm có cơ hội sở hữu nhà ở đúng như mục tiêu của Chính phủ đề ra.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Luật Đất đai 2024 quy định thêm nhiều trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép từ ngày 1/8/2024.

7 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, nếu không thuộc 7 trường hợp thuộc Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 sau đây thì sẽ không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng từ cơ quan có thẩm quyền.

Cụ thể, các trường hợp đó là: Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn.

Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch

Chuyển mục đích sử dụng đất vẫn phải phù hợp với quy hoạch và được cấp có thẩm quyền phê duyệt, điều này được quy định rõ tại Điều 116 Luật Đất đai 2024.

Theo đó, UBND cấp huyện nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền phê duyệt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Diện tích chuyển đổi mục đích sử dụng đất năm 2024

Hiện, Luật Đất đai 2024 chưa có văn bản quy định hạn mức, diện tích tối đa được chuyển mục đích sử dụng đất.

Hạn mức sử dụng đất phụ thuộc vào nhu cầu của người muốn chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, xác minh thực địa và quy hoạch để xem có được chuyển hết đối với hạn mức đó không.

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được cơ quan có thẩm quyền quy định.