Giá chung cư Hà Nội qua đỉnh sốt, chủ nhà đang cắt lãi chứ không phải cắt lỗ, lộ diện dự án nhà ở xã hội đắt nhất

Cuối năm 2024, giá chung cư Hà Nội và TPHCM khá cao. Nếu đầu tư chung cư tại hai thành phố này để cho thuê thì giá cho thuê so với giá mua không thực sự hấp dẫn, dù nhu cầu thuê nhà cao. (Ảnh: Gia Thành)

“Sân chơi” của nhà đầu tư trong năm 2025

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc phân tích, cuối năm 2024, giá chung cư ở Hà Nội và TPHCM khá cao. Nếu đầu tư chung cư tại hai thành phố này để cho thuê thì giá cho thuê so với giá mua không thực sự hấp dẫn, dù nhu cầu thuê nhà cao.

Trong khi đó, thị trường chung cư các tỉnh lại đang có mức giá cho thuê và giá mua rất hợp lý.

Ông Quyết đánh giá, phân khúc đất nền tại Hà Nội và TPHCM, giá cũng khá cao. Thế nhưng, đất nền các tỉnh vệ tinh của hai thành phố này thời gian qua không tăng đột biến, chỉ khoảng 5-10% nên giá vẫn hợp lý.

Vì vậy, lãnh đạo Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, đất nền tại các tỉnh vẫn là phân khúc đầu tư tốt trong năm 2025.

Bên cạnh đó, ông Quyết kỳ vọng thị trường BĐS nghỉ dưỡng năm 2025 sẽ có sự phục hồi tốt khi số lượng khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam năm 2024 đã đạt hơn 17 triệu lượt khách. Theo ông, một số thị trường BĐS nghỉ dưỡng ở Phú Quốc, Nha Trang, Quảng Ninh… sẽ tốt lên.

Còn nhà phố tại Hà Nội và TPHCM vẫn có ngưỡng giá cao; trong khi nhu cầu thuê chưa có đột biến.

“Năm 2025, tôi không kỳ vọng nhiều vào phân khúc nhà phố ở Hà Nội và TPHCM; nhưng tại các tỉnh, nhất là nơi có nhiều khu công nghiệp giá không tăng trong năm 2024 nên sẽ có sự chuyển mình hơn so với các thành phố lớn”, ông Quyết nói.

Đầu tư trong năm 2025, ông Quyết lưu ý, nhà đầu tư nên chú ý yếu tố giá, không nên bị hiệu ứng đám đông mà nghĩ rằng BĐS luôn tăng giá, dù giá cao vẫn còn tăng tiếp.

“Với mức giá tại các thành phố lớn sẽ không là “sân chơi” của các nhà đầu tư nữa, mà là “sân chơi” của người có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư lâu dài. Nếu đầu tư lướt sóng, ngắn hạn tại các thành phố lớn sẽ rất rủi ro.

Khi đầu tư, cần chú ý đến phân khúc BĐS tạo ra được dòng tiền sẽ bền vững trong tương lai. Đồng thời, cần nghiên cứu BĐS ở các thành phố công nghiệp, nhất là các tỉnh có vốn đầu tư nước ngoài lớn như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng hay Bình Dương, Long An, Đồng Nai… Song, quan trọng hơn, cần chú ý đến vấn đề pháp lý, nếu tham rẻ mà đầu tư ở dự án không đủ pháp lý sẽ rất nguy hiểm”, ông Quyết khuyến cáo.

Trong khi đó, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS SGO Homes nhận định, trong năm 2025, giá các sản phẩm thấp tầng và cao tầng ở thành phố lớn như Hà Nội sẽ không tăng đột biến như trước. Các sản phẩm thứ cấp sẽ không nhiều biến động tăng giá, có tăng chỉ những sản phẩm sơ cấp do chi phí đầu vào tăng.

“Trong 2 tháng cuối năm ngoái, thị trường có tín hiệu giảm nhiệt rõ rệt khi các sản phẩm thứ cấp như chung cư có giá rao bán thấp hơn từ 200-500 triệu đồng, nhà thấp tầng cũng giảm. Với việc giảm giá này, nhu cầu đầu tư với chung cư và nhà thấp tầng không còn nhiều. Nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ có hướng dịch chuyển ra các thị trường tỉnh, có hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện với Hà Nội; có khu công nghiệp, đông dân cư”, ông Chung đánh giá.

Trong đó, theo Tổng giám đốc SGO Homes, đất nền vẫn là phân khúc có sức hút lớn với các nhà đầu tư. Trong ngắn hạn khoảng 2-3 năm, đất nền vẫn là kênh đầu tư hiệu quả nhất.

Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ cao tầng tại các tỉnh, có mức giá 2-3 tỷ đồng cũng sẽ thu hút giới đầu tư.

Tốc độ hấp thụ dự án mở bán mới sẽ chậm lại

Theo Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính, các dự án nhà ở mở bán trong năm 2025 vẫn sẽ được quan tâm, giao dịch, hấp thụ tốt nhưng tốc độ hấp thụ có khả năng chậm lại. Phân khúc căn hộ vẫn tiếp tục chiếm lĩnh thanh khoản thị trường.

Tuy nhiên, theo ông Đính, thanh khoản căn hộ vẫn sẽ tập trung tại các dự án đại đô thị. Nhu cầu nhà ở, nhất là nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh, thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn, còn nhiều dư địa tăng trưởng hơn trong tương lai.

Toàn cảnh thị trường cho thấy, sau thời gian tăng trưởng “nóng”, chung cư – mặt hàng được ưu tiên lựa chọn nhất tại Hà Nội có xu hướng giảm giá nhẹ từ tháng cuối năm 2024 đến nay. Sức mua có phần chậm lại, giá rao bán cũng giảm nhẹ với những chủ nhà cần bán gấp. Những người đầu tư tiền chung cư từ trước đó đã chấp nhận giảm lãi để bán hàng bởi mức lãi thu về đã khá cao sau thời gian chung cư tăng giá tới mấy chục phần trăm.

Hiện giá chung cư Hà Nội có chiều hướng đi ngang hoặc giảm nhẹ so với thời kỳ đỉnh sốt. Lượng giao dịch cũng sụt giảm đáng kể so với thời điểm tháng 11/2024 trở về trước. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tại dự án Vinhomes Smart City, trên thị trường thứ cấp, vào tháng 11/2024, giá căn studio được chào bán phổ biến từ 2 – 2,2 tỷ đồng/căn thì từ tháng 12/2024 đến hiện tại, một số chủ nhà cần bán gấp, mức giá chào bán chỉ dao động từ 1,98 – 2 tỷ đồng/căn…

Tương tự, hiện tượng này cũng ghi nhận tại một số dự án khác. Tuy nhiên, các môi giới BĐS cho rằng, với mức giá này, chủ nhà đang bán cắt lãi chứ không phải cắt lỗ.

Nguồn cung BĐS nhà ở năm 2025 sẽ tiếp tục tăng trưởng, khoảng 10% so với năm 2024; nhiều dự án đã được tháo gỡ vướng mắc và triển khai trở lại trong năm 2025; nhiều dự án cũng có kế hoạch “ra hàng” để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường.

Nguồn cung BĐS dự kiến vẫn được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị tại các tỉnh, thành thuộc khu vực miền Bắc của các chủ đầu tư lớn. Đáng chú ý, loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Mặc dù nguồn cung tăng trưởng nhưng cũng vẫn khan hiếm so với nhu cầu và do chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị của những chủ đầu tư lớn nên giá bán vẫn “neo” ở mức cao. Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp cũng sẽ tăng trưởng chậm lại với mức tăng thấp hơn, từ 7 – 10% so với năm 2024.

Nguyên nhân là bởi mặt bằng giá hiện tại đã khá cao. Đà tăng trên thị trường chậm lại còn do nguyên nhân nhiều sản phẩm chung cư cũ, thiếu hạ tầng, tiện ích có giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế.

Dự án nhà ở xã hội đắt nhất Hà Nội dự kiến 25 triệu đồng/m2

Giá bán nhà ở xã hội tại xã Tân Triều, huyện Thanh Trì (Hà Nội) có giá tạm tính 25 triệu đồng/m2. Nếu được duyệt, đây sẽ là mức giá nhà ở xã hội cao nhất từ trước đến nay tại Hà Nội.

Mức giá trên vừa được Sở Xây dựng Hà Nội công bố sau khi dự án được khởi công cuối năm ngoái.

Dự án này do liên danh Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (Udic), CTCP Xây dựng lắp máy điện nước Hà Nội (Haweicco) và CTCP Xây dựng và phát triển nhà DAC Hà Nội làm chủ đầu tư. Dự án được xây dựng tại ô đất NO1 khu đô thị mới Hạ Đình, xã Tân Triều (tên thương mại Udic Eco Tower).

Theo Sở Xây dựng, giá bán tạm tính các căn hộ tại dự án nhà ở xã hội này khoảng 25 triệu/m2. Với đơn giá trên, căn hộ diện tích 70m2 tại dự án có giá khoảng 1,75 tỷ đồng.

Giá cho thuê tạm tính vào khoảng 150.000 đồng/m2/tháng. Tính ra, giá thuê căn hộ 70m2 dự kiến 10,5 triệu đồng/tháng.

Giá thuê mua 390.000 đồng/m2/tháng, dự kiến căn hộ 70m2 người dân phải trả 27,3 triệu đồng/tháng.

Sở Xây dựng cho biết, giá chính thức sẽ được chủ đầu tư công bố sau khi được cơ quan quản lý nhà nước thẩm định theo quy định.

Thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội tại dự án dự kiến vào quý IV/2025.

Giai đoạn trước năm 2023, mức giá bán nhà ở xã hội tại Thủ đô dao động từ 13-17 triệu đồng/m2. Nếu được duyệt, đây sẽ là mức giá nhà ở xã hội cao nhất từ trước đến nay tại Hà Nội.

Trước đó, trả lời ý kiến của cử tri về giá nhà ở xã hội còn cao so với thu nhập của đại bộ phận người lao động, đặc biệt là người có thu nhập thấp, Bộ Xây dựng cho hay để thuận lợi đối với thủ tục xác định giá nhà ở xã hội, Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định giá bán được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở.

Giá thuê mua được xác định như giá bán và không tính kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định của Luật Nhà ở. Giá thuê do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê. Trường hợp chủ đầu tư sử dụng giá trúng thầu thì không phải thực hiện thẩm định lại giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Theo Bộ Xây dựng, tại Điều 85 đã quy định các ưu đãi dành cho chủ đầu tư nhà ở xã hội, như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ưu đãi về thuế theo pháp luật về thuế, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận 10%, được bố trí diện tích đất hoặc diện tích sàn kinh doanh thương mại và không phải hạch toán vào giá nhà ở xã hội.

“Các quy định này góp phần khuyến khích, đẩy mạnh đầu tư, phát triển nhà ở xã hội và đảm bảo giá nhà ở xã hội ở mức vừa phải để cán bộ, công nhân, người lao động có thu nhập thấp có điều kiện mua nhà ở, ổn định cuộc sống”, Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Quy định về cấp sổ đỏ cho đất được giao sử dụng nhiều năm chưa có quy hoạch

Tại thời điểm giao đất không đúng thẩm quyền năm 1996 không có quy hoạch, nhưng đến năm 2024 không phù hợp với quy hoạch có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Về vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường có ý kiến như sau:

Khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai 2024 về trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền và đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của Luật này.

Theo đó, thửa đất đang sử dụng phải phù hợp với 1 trong 5 loại quy hoạch nêu trên thì được xem xét cấp sổ đỏ.

“Căn cứ quy định trên thì trường hợp thời điểm giao đất không đúng thẩm quyền năm 1996 không có quy hoạch nhưng đến năm 2024 không phù hợp với quy hoạch sẽ không đủ điều kiện để được xem xét cấp sổ đỏ theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai”, Bộ Tài nguyên và Môi trường thông tin.