Doanh nghiệp cần lưu ý gì khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực?

Sáng 17/7, Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP.HCM (ITPC) phối hợp với Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức Hội thảo “Luật Đất đai 2024: Giải pháp thực thi hiệu quả cho nhà đầu tư”.

Tại sự kiện, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, đã nêu rõ những điểm mới và các cải tiến của Luật Đất đai 2024 đối với nhà đầu tư. Bên cạnh đó là một số vấn đề cần chú ý trong cách hiểu và vận dụng các quy định pháp luật mới về đất đai.

Nhiều nội dung liên quan đến Luật Đất đai 2024 được các doanh nghiệp, nhà đầu tư quan tâm.

Cụ thể, ông Hiếu cho hay, Luật Đất đai 2024 tiếp cận nguồn lực về đất đai một cách tổng thể, tập trung, cân bằng và hợp lý. Mục đích để các loại hình bất động sản phát triển công bằng, không nghiêng về một phân khúc cụ thể nào. 

Đơn cử, đối với nhà ở thương mại, doanh nghiệp muốn phát triển dự án nhà ở thương mại thì cần phải có đất. 

“Làm thế nào để có đất?”, ông Hiếu nói và thông tin thêm rằng, Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”, có công năng đồng bộ. Nếu không thuộc trường hợp trên thì doanh nghiệp phải thỏa thuận. Tất nhiên, thỏa thuận nhưng không thể thoả thuận mọi loại đất, chỉ được thỏa thuận chuyển nhượng đất ở. 

Còn một phương án nữa mà doanh nghiệp có thể thực hiện đó là chuyển mục đích sử dụng đất. Song, đất đó phải đáp ứng 2 điều kiện, trong đó có điều kiện là phải có một phần đất ở thì mới chuyển mục đích sử dụng để phát triển nhà ở thương mại. 

“Nếu doanh nghiệp đang có đất mà khu đất đó không có diện tích nào là đất ở thì không thể chuyển mục đích  sử dụng để làm nhà ở thương mại được”, ông Hiếu nói.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, đây là vấn đề được rất nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp quan tâm và có nhiều ý kiến khác nhau. Song, Quốc hội cũng đã thảo luận rất kỹ về nội dung này và đưa ra quyết định như trên để đưa vào Luật. Bởi nguyên tắc của việc làm luật của Quốc hội là hướng đến sự ổn định, khái quát hoá thành luật để áp dụng đại trà. Trường hợp nào chưa rõ thì giao Chính phủ làm thí điểm.

“Đại biểu Quốc hội hiểu rất rõ điều này và quyết định trên là có chủ đích. Quốc hội cũng thảo luận rất kỹ trên cơ sở cân nhắc thấu đáo, chi tiết từng vấn đề xác định tác động tới từng đối tượng nên mới đưa ra quyết định như vậy”, ông Hiếu nói.

Trái ngược với dự án nhà ở thương mại, đối với nhà ở xã hội, cơ chế mới sẽ thông thoáng hơn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhiều hơn. Cụ thể, nếu doanh nghiệp chưa có đất thì Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi đất. Trường hợp doanh nghiệp có đất rồi thì làm bình thường, tự chuyển mục đích để phát triển dự án.

Thông tin thêm về việc cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm officetel, condotel…, ông Hiếu cho hay, nhà đầu tư cần phân biệt giữa nhà ở và công trình xây dựng. Nhà ở thì sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài, còn đối với những sản phẩm mới như trên thì là công trình xây dựng. Vì vậy sẽ được cấp chứng nhận theo mục đích và thời hạn sử dụng của dự án. Cần phải phân biệt rõ vấn đề này.

“Mục đích của Luật Đất đai lần này là thúc đẩy, mong muốn sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả. Vì vậy, nhà đầu tư phải sử dụng đất có mục đích”, ông Hiếu nói.

Một nội dung nữa cũng được nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư quan tâm trong Luật Đất đai là vấn đề liên quan đến đất nông nghiệp. Cụ thể là những nội dung liên quan đến việc thu hồi đất nông nghiệp, chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, chuyển nhượng đất nông nghiệp như nào…?

Giải đáp về nội dung này, ông Phan Đức Hiếu cho hay, đất nông nghiệp cũng là nhóm nội dung quan trọng trong Luật mới. Theo đó có 3 nhóm vấn đề cần lưu ý.

Đầu tiên là liên quan đến bồi thường, nguyên tắc chung là thu hồi đất gì thì bồi thường loại đất đấy. Tiếp đến là việc nhận chuyển nhượng. Quy định trước đây là cá nhân được nhận chuyển nhượng 10 lần của hạn mức, hiện nay mở rộng là 15 lần hạn mức. Đối với tổ chức kinh doanh thì không hạn chế hạn mức nếu có mục đích, phương án sử dụng cụ thể.

“Mục tiêu của Luật trước đây là để hạn chế việc chiếm hữu, đầu cơ, không sử dụng đất nông nghiệp… Hiện nay thì cởi mở hơn về đầu vào nhưng hạn chế đầu ra. Cụ thể, nếu sử dụng không đúng mục đích trong 12 tháng bị xử phạt thì sẽ bị thu hồi trắng”, ông Hiếu nói.

Tiếp đến là nội dung: Chuyển nhượng đất nông nghiệp như nào?

Theo các chuyên gia, vấn đề này đang giao Chính phủ làm Nghị định hướng dẫn thi hành cụ thể. Nhà đầu tư quan tâm đến nội dung này thì chủ động nghiên cứu sớm dự thảo, nếu thấy vấn đề gì chưa rõ hay thắc mắc thì kiến nghị sớm. Trước khi Nghị định được ban hành.

Trình bày trước đó tại sự kiện, bà Cao Thị Phi Vân, Phó giám đốc ITPC cho hay, Luật Đất đai năm 2024 gồm 16 chương và 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 điều. 

Một số điểm mới đáng chú ý bao gồm: bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai; sửa đổi quy định về phân loại đất; tiếp tục hoàn thiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân; bổ sung quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất. 

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 còn có các điều khoản phân cấp, phân quyền cho địa phương để phù hợp với thực tế từng địa phương và luật hóa các quy định đã được thực tiễn chứng minh là phù hợp, góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, khơi thông nguồn lực đất đai để phát triển đất nước.