Doanh nghiệp bất động sản trong vòng xoáy kẹt tiền, đói vốn

Cửa hẹp tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp, ngân hàng nêu thế khó

Trong một tọa đàm gần đây, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, nhận xét, nửa đầu năm qua, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản về cơ bản vẫn thấp so với trung bình 5 năm trở lại đây. Kinh doanh có cải thiện, song chưa đáng kể.

Đơn vị xếp hạng này cho biết những đánh giá trên dựa trên số liệu liên quan đến khoản nợ, khả năng sinh lời, chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức trung bình.

Ngoại trừ một số ít doanh nghiệp quy mô lớn, quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng thì có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm nay, đa phần doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa đang trong tư thế chờ đợi. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay phải đối mặt và xử lý 2 bài toán rất lớn. Bài toán đầu tiên là khả năng tiếp cận nguồn vốn khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước.

Ông Khang nhận định, trước đây, các doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận nguồn vốn đa dạng và linh hoạt. Họ có thể huy động vốn từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng… Tuy nhiên, đến nay, các kênh này đến nay đều gặp nhiều khó khăn, kể cả với kênh vay vốn ngân hàng.

Trong khi đó, ngân hàng thương mại cũng chịu áp lực rất lớn để hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn vừa qua theo tinh thần của Thông tư 02 và Nghị định 08, cơ cấu nợ cho khách hàng. Vì vậy các ngân hàng thương mại khi rót vốn vào dự án bất động sản cũng phải nâng cao tiêu chuẩn đầu tư, sàng lọc rất kỹ các dự án.

Ông này nêu thêm, những dự án có chủ đầu tư pháp lý đầy đủ nhưng không nằm trong phân khúc ngân hàng tập trung đầu tư cũng rất khó để vay vốn.

Cánh cửa tiếp cận nguồn vốn từ đi vay đối với doanh nghiệp bất động sản đã hẹp lại cũng thể hiện qua số liệu về dòng tiền của doanh nghiệp. Dòng tiền thu được từ hoạt động đi vay của đa số các doanh nghiệp đều giảm mạnh trong năm 2023, khi thị trường trái phiếu ảm đạm cùng với việc ngân hàng siết chặt về cho vay. Ví dụ như dòng tiền này của Novaland giảm từ 30.150 tỷ đồng xuống còn 4.876 tỷ đồng, Đất Xanh giảm từ 7.351 tỷ đồng xuống còn 3.300 tỷ đồng.

Sang đến quý II, tiền thu từ việc đi vay của các doanh nghiệp này cũng chưa cải thiện. Tiền thu từ đi vay của Novaland trong quý vừa qua tương đương 19% của năm 2023, của Đất Xanh là 27%, DIC Corp là 16%.

Vấn đề tiếp cận vốn khó khăn của doanh nghiệp bất động sản cũng được ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, đề cập. 

Ông Hùng cho biết vốn ngân hàng cho vay bất động sản không phải là nhỏ. Tổng dư nợ cho vay bất động sản và kinh doanh bất động sản chiếm gần 22% trên tổng dư nợ của nền kinh tế tính đến ngày 1/8. Dư nợ cho vay trực tiếp kinh doanh bất động sản vào khoảng 1,2 triệu tỷ đồng còn cho vay người tiêu dùng là 1,8 triệu tỷ đồng.

Đánh giá về những vướng mắc về pháp lý mà các doanh nghiệp bất động sản đang phản ánh, ông Hùng đặt vấn đề liệu có phải do cơ chế hay do doanh nghiệp vận dụng cơ chế và không sửa được. Ông cho rằng nhiều dự án vướng mắc pháp lý không gỡ được do không đúng quy định pháp luật.

Trong khi đó, ngành ngân hàng đang đối diện với những thách thức từ các dự án tồn đọng, vướng mắc về pháp lý. Với các dự án chưa hoàn thiện thủ tục, ngân hàng đối mặt với việc tiền đọng ở các dự án này khó quay vòng vốn. “Ngành ngân hàng đang đối diện với thách thức đó chứ không phải ngành ngân hàng không tạo điều kiện cho các đơn vị sản xuất kinh doanh trong đó có bất động sản. Thực sự đây là vấn đề đáng quan ngại”, ông Hùng nhấn mạnh.

Ông đặt vấn đề hiện này cũng chưa có số liệu nào thống kê có bao nhiêu bất động sản chưa hoàn thiện, đang “găm” tiền của người dân, ngân hàng, trong số đó có bao nhiêu dự án có thể hoàn thiện.

Ông Nguyễn Quốc Hùng cho biết ngành ngân hàng cũng kiến nghị các cấp ngành sớm hoàn thiện thủ tục hướng dẫn, tháo gỡ để các dự án vướng mắc sớm được đưa vào tiêu thụ.

Ông cho biết nếu ngành ngân hàng không cẩn trọng thì hệ quả pháp lý rất lớn. Trước đây kể cả doanh nghiệp không có tiền cũng kinh doanh bất động sản được và sau đó rơi vào tình trạng khó khăn phải giải cứu. 3 luật bất động sản có hiệu lực sẽ giải quyết vấn đề này và đem lại cơ hội cho những đơn vị kinh doanh bất động sản có năng lực.

Ông Hùng cho biết ngân hàng sẵn sàng đầu tư vào những doanh nghiệp thực sự có vốn, năng lực. Đặc biệt các ngân hàng sẵn sàng cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản phát triển nhà ở xã hội. Còn về phía doanh nghiệp bất động sản, ông Hùng cho rằng nên tự tái cơ cấu, đánh giá lại nguồn lực của mình.

Xoay xở đủ cách

 Khi cửa tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp khó hơn trước, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tính đến các phương án khác. Những kênh huy động vốn khác của doanh nghiệp này có thể kể đến như phát hành cổ phiếu, bán dự án, vay USD.

Nhiều chủ đầu tư đã được phê duyệt kế hoạch huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu tại đại hội cổ đông thường niên năm 2023. Có thể kể đến như Novaland phát hành riêng lẻ 2.000 tỷ đồng, phát hành quyền mua 11.700 tỷ đồng cho cổ đông hiện hữu. Đất Xanh Group phát hành riêng lẻ 1.700 tỷ đồng, phát hành quyền mua 1.800 tỷ đồng cho cổ đông hiện hữu.

Nhà Khang Điền phát hành 3.000 tỷ đồng cho nhà đầu tư chuyên nghiệp. Phát Đạt đã chốt danh sách cổ đông để phát hành 1.300 tỷ đồng quyền mua cổ phiếu trong tháng 5 vừa qua. DIC Corp có kế hoạch phát hành quyền mua với tổng giá trị 3.000 tỷ đồng.

Một phương án khác được các doanh nghiệp bất động sản dù không muốn nhưng vẫn triển khai để có nguồn vốn là bán dự án. Một số thương vụ bán dự án cho nhà đầu tư nước ngoài có thể kể đến như Công ty cổ phần Bất động sản Tâm Lực bán cho Gamuda Land một dự án rộng 3,68ha tại TP Thủ Đức với giá 315,8 triệu USD.

Công ty cổ phần Thuận Thành bán cho Sky World Development Berhad 2.060 m2 đất trị giá 14,3 triệu USD tại Quận 8, TPHCM. Becamex IDC bán cho Capitaland dự án khu đô thị Tân Thành rộng 18,9 ha. Hay như Nam Long công bố kế hoạch huy động khoảng 6.000 tỷ đồng trong 3 năm tới thông qua bán vốn dự án và các tài sản không cốt lõi tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2024.

Nếu không bán dự án thì doanh nghiệp chọn thiết lập mối quan hệ chiến lược để triển khai các dự án như HTN hợp tác với Marubeni triển khai dự án trung tâm hành chính mới tại TP Thủ Đức.

Số liệu trên báo cáo tài chính cũng thể hiện điều này khi dòng tiền thu từ bán các khoản đầu tư vào các doanh nghiệp khác của các doanh nghiệp bất động sản lớn cũng tăng mạnh từ năm 2022 đến nay.