Đề xuất đánh thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản như thuế thu nhập doanh nghiệp

Tại Hội thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) diễn ra vào chiều 14/3, PGS.TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng – Tài chính, Đại học Kinh tế Quốc dân khẳng định: Loại thuế này đã đóng góp hơn 198.000 tỷ đồng trong tổng thu hơn 1,9 triệu tỷ đồng vào năm 2024, chiếm khoảng 10% trên tổng thu.

Tỷ trọng thu thuế trên tổng nguồn thu ngày một tăng, góp phần điều tiết thu nhập tạo công bằng. Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng cùng với sự thay đổi của nền kinh tế, xã hội, thuế TNCN bộc bộ những hạn chế cần điều chỉnh, một trong số đó là thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản.

PGS.TS Phan Hữu Nghị cho biết, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hiện nay là một trong những nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên, phương pháp tính thuế đối với loại thu nhập này vẫn tồn tại nhiều hạn chế, gây ra những bất cập trong thực tế.

Nói rõ hơn về vấn đề này, PGS.TS Phan Hữu Nghị chia sẻ: Hiện nay, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo hai phương thức.

Thứ nhất, thuế 2% trên giá trị giao dịch. Người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc có lãi hay lỗ.

Thứ hai, thuế 20% trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Phương thức này yêu cầu kê khai rõ ràng giá mua và giá bán để tính thuế trên phần lợi nhuận thực tế.

Ông Nghị cho rằng, mặc dù phương án 2% trên giá trị giao dịch đơn giản, dễ thu, nhưng nó lại tạo ra một lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán. Người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. 

“Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách Nhà nước mà còn khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch”, PGS.TS Phan Hữu Nghị nói.

Ngược lại, phương án thuế 20% trên chênh lệch giá mua và giá bán có lợi thế hơn vì phản ánh chính xác thu nhập thực tế. Tuy nhiên, phương pháp này lại gặp khó khăn trong việc xác định đúng giá mua, nhất là đối với các giao dịch bất động sản diễn ra cách đây nhiều năm, khi chưa có cơ chế quản lý giá mua – bán minh bạch như hiện nay.

Để đảm bảo công bằng và hạn chế tình trạng lách thuế, PGS.TS Phan Hữu Nghị đề xuất nên áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán giống như thuế thu nhập doanh nghiệp.

Hiện nay, các cơ quan thuế và Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có đầy đủ thông tin về giá mua bán để tính thuế. Do đó, việc kiểm soát giá chuyển nhượng hoàn toàn có thể thực hiện được bằng cách đối chiếu với dữ liệu thực tế. 

Khi người mua chấp nhận kê khai giá thấp để tránh thuế, đến thời điểm bán lại, họ sẽ gặp khó khăn khi phải ghi nhận giá mua thấp hơn giá thị trường, điều này có thể dẫn đến số thuế phải nộp cao hơn trong giao dịch bán lại sau này, khi người mua không đồng ý với mua bán 2 giá (tức là khai giá thấp).

Cũng theo vị chuyên gia này, mức thuế 20% trên phần chênh lệch giá mua – bán cũng cần đi kèm với chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi kê khai sai giá. 

“Khi đó, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên minh bạch hơn, hạn chế tình trạng “hai giá”, giá thực tế và giá kê khai, đồng thời giúp Nhà nước thu thuế công bằng hơn. Thị trường bị đẩy giá do môi giới, mua bán lòng vòng sẽ bị hạn chế tối đa”, ông Nghị nêu.

Một trong những tác động quan trọng của việc áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận thực tế là giúp hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất. 

“Nếu áp dụng nghiêm ngặt chính sách đánh thuế trên giá trị tăng thêm, các công ty bất động sản cũng sẽ phải tính toán kỹ lưỡng hơn khi quyết định mức giá bán, từ đó giúp thị trường vận hành minh bạch và thực chất hơn”, PGS.TS Phan Hữu Nghị nhấn mạnh.