Đầu tư vào đất nền vẫn là ‘đỉnh chóp’? Sắp đấu giá 3 lô tại KĐT Thủ Thiêm, các căn cứ để xác định loại đất

Bất động sản: Dự kiến 3 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ được bán đấu giá trong quý II/2025.

Nên đầu tư vào phân khúc nào?

Có một khoản tiền hơn 3 tỷ đồng đang gửi ngân hàng, một nhà đầu tư ở Hà Nội muốn rút ra để đầu tư vào BĐS. Trong đó, đất nền, đất đấu giá hay chung cư là các phân khúc anh đang tìm hiểu.

Cho rằng, giá đất thường có xu hướng tăng theo thời gian nên khó có thể lỗ, nhà đầu tư này dự tính đầu tư một mảnh đất với số tiền sẵn có, cũng có lúc lại muốn mua một căn hộ chung cư ở Hà Nội rồi cho thuê.

Trước băn khoăn của nhà đầu tư, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 phân tích, đất đấu giá là phân khúc BĐS đặc thù với pháp lý tốt, hạ tầng đẹp và giá cả hợp lý nên lâu nay thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, mua đất đấu giá rất dễ gặp hiện tượng fomo (tâm lý đám đông), mua phải giá cao hơn mặt bằng thị trường.

Do đó, theo ông Quê, nhà đầu tư tham gia đấu giá loại hình BĐS này cần tham khảo kỹ giá thị trường, nên sử dụng vốn nhàn rỗi, nắm rõ quy hoạch và chấp nhận đầu tư trung và dài hạn nếu đánh giá tốt. Đồng thời, cần vững vàng tâm lý nhằm tránh fomo, mất cọc hoặc ôm trái đắng; thậm chí liên quan pháp luật.

Với chung cư, giá chung cư thương mại Hà Nội đang mở bán hiện trung bình khoảng 65-85 triệu đồng/m2, cá biệt có nhiều dự án có giá từ 100-200 triệu đồng/m2. Với giá bán này gần như chỉ có người mua ở quan tâm bởi lẽ mua đầu tư cho thuê sẽ phải mất 30-50 năm mới thu hồi vốn, mức giá này cũng vượt mức thu nhập người dân.

Cùng với đó, theo lãnh đạo Tập đoàn G6, nguồn cung nhà ở xã hội Hà Nội từ 2025 đến 2030 sẽ rất lớn. Hiện có khoảng 14 dự án quy mô lớn đang lựa chọn nhà đầu tư, 67 dự án đang triển khai và có 83 ô đất sạch, hoàn thiện hạ tầng thuộc quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội. Đáng chú ý, trong năm 2025 Hà Nội mở bán hơn 6.000 căn nhà ở xã hội.

Điều này sẽ tác động đến giá chung cư thời gian tới, cũng như tính thanh khoản. Khi nhiều người dân mua được nhà cũng sẽ tác động đến nhu cầu thuê nhà và giá cho thuê.

Giá BĐS Hà Nội đã tăng cao trong thời gian qua, chung cư tăng 50-200%, nhà đất, đất nền tăng 20-50%. Trong khi BĐS ven Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hà Nam cũng tăng từ 10-50% thời gian qua nên sẽ không còn hấp dẫn. Hiện, dòng tiền đang có xu hướng nam tiến xuống TP Hồ Chí Minh, Phú Quốc, Đà Nẵng… Trong năm 2025, nhà đầu tư có thể quan tâm tới phân khúc đất nền hay đất nông nghiệp đa dụng”, ông Quê cho hay.

Trong khi đó, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS SGO Homes, phân tích, với tốc độ đô thị hóa mạnh, nhu cầu ở các địa phương sẽ cao, nên đầu tư để tăng lãi vốn thì mua đất nền vẫn tốt và an toàn.

Theo ông, với số tiền 3-4 tỷ đồng, có thể đầu tư đất nền quanh Hà Nội, các trục kinh tế gắn với khu công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang hay Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh…

Tuy nhiên, Tổng giám đốc SGO Homes lưu ý, khi mua đất nền, nhà đầu tư cần chú ý đến các dự án đủ điều kiện pháp lý, tối thiểu là ký hợp đồng mua bán hay có sổ đỏ. Đồng thời, cần xem xét năng lực chủ đầu tư; lựa chọn các vị trí đáp ứng nhu cầu, thu hút người dân về ở sau này.

Còn với đất đấu giá, theo ông Chung, hiện đa phần đấu giá cao theo tâm lý và mong có thể bán chênh vài trăm triệu đồng. Về mặt đầu tư, phương thức này sẽ không hiệu quả.

“Loại đất này chỉ có thể đầu tư ngắn hạn, ở thời điểm thị trường “nóng sốt” thì “lướt sóng”; còn đầu tư lâu dài, nhất là ở thời điểm này sẽ không có lợi nhuận bằng đầu tư đất dự án”, ông Chung nói.

Chi tiết 3 lô đất nghìn tỷ tại KĐT Thủ Thiêm sắp đấu giá

Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh (TPHCM) – cho biết, dự kiến trong quý II/2025, Thành phố sẽ tổ chức bán đấu giá 3 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức.

Đó là lô đất 1-2 và lô đất 1-3 thuộc Khu chức năng số 1, lô đất 3-5 thuộc Khu chức năng số 3. Trong đó, lô đất 3-5 từng được đưa ra bán đấu giá vào tháng 11/2021 nhưng sau đó bên trúng đấu giá hủy hợp đồng, chấp nhận mất tiền cọc.

Lô 1-2 và lô 1-3 cùng thuộc quy hoạch 9 lô đất khu dân cư và thương mại đa chức năng. Cả hai lô đều là đất sạch, vị trí đắc địa với 4 mặt tiền, được xây dựng công trình quy mô 1 tầng hầm và 14 tầng cao.

Cụ thể, lô 1-2 có diện tích hơn 7.886m2, quy mô 205 căn hộ. Còn lô 1-3 có diện tích hơn 5.006m2, quy mô 152 căn.

Lô đất 3-5 còn lại là một trong 4 lô từng được TPHCM đưa ra bán đấu giá vào tháng 11/2021. Một công ty trúng đấu giá lô đất này với giá 3.820 tỷ đồng, cao gấp 7 lần giá khởi điểm.

Tuy nhiên, sau khi UBND TPHCM phê duyệt kết quả đấu giá và Cục Thuế TP ra thông báo nộp tiền, doanh nghiệp trúng đấu giá đã không thanh toán, chấp nhận bỏ tiền đặt cọc.

Nằm trong quy hoạch Khu dân cư phía Bắc thuộc khu chức năng số 3, lô 3-5 có diện tích 6.446m2. Diện tích sàn xây dựng công trình trên lô đất này là 15.000m2, quy mô 76 căn hộ, dân số cư trú tối đa 608 người.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP, do giá đất được áp dụng theo bảng giá điều chỉnh nên giá khởi điểm của 3 lô đất trên dự kiến hơn 5.000 tỷ đồng.

Khởi công dự án nhà ở xã hội CT3 tại Đông Anh, Hà Nội

Dự án nhà ở xã hội CT3 thuộc khu đô thị mới Kim Chung, huyện Đông Anh (Hà Nội) chính thức được khởi công hôm 3/3 sẽ cung cấp hơn 1.100 căn với giá dự kiến 18,4 triệu đồng/m2.

Phối cảnh dự án nhà ở xã hội CT3 tại Đông Anh, Hà Nội. (Nguồn: Chủ đầu tư)

Dự án do liên danh Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (Handico) và Tổng công ty Viglacera làm chủ đầu tư, nằm trong dự án nhà ở xã hội Thăng Long Green City thuộc khu đô thị Kim Chung.

Dự án Thăng Long Green City có tổng diện tích gần 3,7ha với 4 tòa nhà. Trong đó, tòa nhà xã hội trên ô đất CT4 được đưa vào sử dụng từ quý IV/2021 với 484 căn hộ, cung cấp chỗ ở cho hơn 1.500 người.

Trên ô đất CT3, có 3 tòa với tổng diện tích sàn khoảng 109.000m2. Các tòa cao 12 tầng và một tum, sẽ cung cấp hơn 1.100 căn, đáp ứng chỗ ở cho hơn 3.900 người.

Đại diện liên danh chủ đầu tư, ông Phạm Tiến Đức, Tổng giám đốc Tổng công ty Handico, cho biết, dự án được thiết kế bởi các kiến trúc sư Singapore với các điểm nhấn tiện ích hiện đại, đồng bộ như khu vui chơi trẻ em, cảnh quan cây xanh… tạo không gian sống tiện nghi, hiện đại. Mỗi căn hộ được thiết kế tối ưu hoá công năng sử dụng, với diện tích phù hợp từ 50-64 m2 gồm 2-3 phòng ngủ…

Đặc biệt, giá bán khu nhà ở xã hội này dự kiến khoảng 18,4 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT 5% và phí bảo trì 2%). Với đơn giá trên, căn hộ diện tích 49,8m2 tại dự án có giá khoảng 920 triệu đồng. Còn loại căn lớn nhất 64m2 có giá khoảng 1,2 tỷ đồng.

Phát biểu tại lễ khởi công, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn đề nghị liên danh chủ đầu tư thực hiện các biện pháp, giải pháp thi công tiên tiến, đặt mục tiêu hoàn thành công trình vào đầu quý III/2026 tức vượt 5 tháng, so với tiến độ dự kiến quý IV/2026.

Lãnh đạo UBND thành phố cũng đề nghị hai tổng công ty chỉ đạo các đơn vị thành viên đẩy nhanh các thủ tục chuẩn bị dự án đối với các công trình, dự án đầu tư còn lại trên địa bàn thành phố. Đặc biệt là các công trình tại ô đất CT5 thuộc khu đô thị mới Kim Chung, sớm hoàn thành các thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư để tiếp tục khởi công trong năm 2025, hoàn chỉnh đồng bộ hạ tầng khu đô thị mới Kim Chung và bổ sung vào quỹ nhà ở xã hội cho thành phố.

Các căn cứ để xác định loại đất

Khi xác định loại đất sẽ dựa trên những căn cứ nào?

Khoản 1, Điều 10 Luật Đất đai 2024 quy định việc xác định loại đất dựa trên một trong các căn cứ sau đây:

a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quy định tại điểm a khoản này;

c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quy định tại điểm a khoản này.

Khoản 2, Điều 10 Luật Đất đai 2024 quy định: Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này và trường hợp loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định của Luật này hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, việc xác định loại đất sẽ dựa trên những căn cứ như trên.