Đã nên ‘bắt đáy’ bất động sản Hà Nội?

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, thị trường bất động sản đã ấm dần, nhưng không phải ở mọi phân khúc.

Nói về phân khúc bất động sản tiềm năng đầu tư dài hạn, ông Điệp cho biết “đất nền vẫn là vua”. Bên cạnh đó, căn hộ chung cư trong phố cũng có tiềm năng lớn. Do đó, nhà đầu tư sẵn tiền hoặc dùng đòn bẩy tài chính thấp có thể cân nhắc xuống tiền và coi đây là giai đoạn “tạm đáy”.

“Còn đâu là đáy thực của bất động sản thì không ai trả lời được do mỗi phân khúc, mỗi đoạn thị trường, mỗi vùng địa lý lại có những mức “đáy” khác nhau. Nếu sẵn tiền và xác định mua để làm tích sản hoặc để ở, không dùng đòn bẩy, không chịu áp lực trả lãi suất cao thì có thể xuống tiền do giá hiện không cao”, ông Điệp khuyên.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết những ngày gần đây, ông nhận được nhiều câu hỏi về việc “đã nên bắt đáy bất động sản hay chưa”.

Theo ông Đính, đáy hay không đáy, là tùy quan điểm từng người do mỗi người lại kỳ vọng khác nhau về mức đáy. Dưới góc nhìn của chuyên gia và nhà quan sát thị trường, ông Đính cho hay thời điểm này nhà đầu tư có thể cân nhắc xuống tiền với một số phân khúc có thanh khoản tốt như chung cư, nhà ở riêng lẻ ở nội thành, nhà mặt phố hay phân khúc có tiềm năng như đất nền vị trí đẹp ở một số khu vực ngoại thành Hà Nội.

“Nếu mua để dùng hoặc mua để làm tài sản tích lũy mà không cần dùng đến quá nhiều đòn bẩy tài chính thì có thể chốt. Còn mua để đầu tư thì nên cẩn trọng vì không ai biết đâu là đáy cả”, ông Đính bày tỏ.

Cũng theo ông Đính, thị trường giai đoạn này đang có những tín hiệu tích cực, tin xấu ảnh hưởng đến thị trường đã giảm đi nhiều. Phân khúc bất động sản ven đô kiểu đất nền dự án, đất trong khu dân cư đã có nhịp điều chỉnh khoảng 20 – 40% so với giai đoạn cuối năm 2021. Do đó có phần dễ mua, dễ bán hơn.

Với đất nền ngoại thành Hà Nội như ở các huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Thanh Oai, Đan Phượng, Quốc Oai, Đông Anh, Mê Linh… có thể cân nhắc mua những vị trí tiềm năng. Tuy nhiên người mua cần có tiền nhàn rỗi. Trường hợp cần dùng đến đòn bẩy tài chính cần cân nhắc ở mức vừa phải và mua với tâm thế xác định để dùng hoặc đầu tư lâu dài.

Biệt thự, nhà liền kề, đất nền ven đô khó giảm sâu hơn

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cho rằng giá bất động sản sẽ khó giảm sâu hơn nữa do nguồn cung thiếu, nhu cầu thực đối với nhà ở, nhất là nhà ở bình dân rất cao.

Với phân khúc nhà ở riêng lẻ trong phố, đất nền, biệt thự, liền kề… là tài sản của người có nền tảng kinh tế khá tốt. Những người này mua hoặc nắm giữ tài sản ở giá cao nên khó lòng chịu bán lỗ. Chỉ một phần nhỏ là người dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều, nguồn thu nhập giảm ở thời điểm hiện nay nên khó chống chịu được với mức lãi suất, buộc phải bán. Tuy nhiên, số lượng hàng “ngộp” kiểu này sẽ không nhiều.

Khảo sát của Thanh Niên tại một số vùng ven Hà Nội cho thấy giá bất động sản đã giảm tương đối so với giai đoạn 2020 – 2021. Giá biệt thự tại một số dự án tại các huyện Hoài Đức, Đan Phượng, Mê Linh như Lideco, Hinode Royal Park, The Phoenix Garden… đã có dấu hiệu giảm mạnh so với thời kỳ sốt.

Nhà liền kề trong dự án Hinode Royal Park đang được nhiều sàn rao bán khoảng 44 – 45 triệu đồng/m², giảm so với giai đoạn đỉnh cao vượt 60 triệu đồng/m². Tại dự án The Phoenix ở H.Đan Phượng, một số lô 200 m² đang được rao bán với giá khoảng 38 – 41 triệu đồng/m², rẻ hơn so với giai đoạn vượt 50 triệu đồng/m²… Theo nhận định của môi giới, hiện nay bất động sản gần như đã “lộ đáy”.

Anh Nguyễn Văn Quang (45 tuổi, một nhà đầu tư tại Q.Đống Đa, Hà Nội), cho biết khoảng cuối năm 2022, anh có món tiền 30 tỉ đồng chia thành 3 sổ gửi ở 3 ngân hàng khác nhau. “Lãi suất khi đó vượt 10%/năm, tôi thấy ổn nên gửi dài hạn 9 tháng. Sổ vừa đáo hạn xong nhưng lãi suất bây giờ chỉ còn 4 – 5%/năm nên tôi quyết định rút ra đầu tư bất động sản để giữ tiền, không dùng vốn vay nên rất an tâm”, anh Quang chia sẻ.

Một số mục tiêu anh Quang và nhóm đầu tư của mình nhắm đến là phân khúc đất nền vùng ven với thời gian đầu tư dài hạn, do giá đã giảm mạnh. Một phần tiền sẽ nhắm đến phân khúc nhà mặt phố để có thể cho thuê sinh lời ngay lại giữ giá trị tiền tốt. Một phần tiền sẽ dành săn đất trang trại, đất nghỉ dưỡng có giá giảm sâu để sử dụng.

Với đất nền vùng ven Hà Nội, theo anh Quang, với tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh đầu tư. Cộng với đó là việc ô tô cá nhân ngày càng nhiều thì việc di chuyển vài chục km để đi làm là điều dễ dàng. Do vậy, đất nền vùng ven TP.Hà Nội được nhóm anh Quang đánh giá là tiềm năng trong một vài năm tới.