‘Cò’ đất ‘đánh sóng’, ‘tạo nhiệt’ khiến thị trường bất động sản nhiễu loạn

Thị trường bất động sản phục hồi tích cực

Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), trong quý III/2024 nói riêng và 9 tháng của năm 2024 nói chung cho thấy sự phục hồi tích cực của thị trường bất động sản sau giai đoạn khó khăn. Một phần là nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. 

Đặc biệt là việc Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản và mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Các phân khúc bất động sản (BĐS), từ nhà ở, thương mại tới bất động sản công nghiệp, đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) cho biết, thị trường BĐS nhà ở đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt”.

Theo đó, câu chuyện đấu giá đất “nóng” hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức “xuyên đêm”, ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận “ăn trực nằm chờ” để tranh suất.​ Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà.​ Bất chấp giá bán tăng cao, các dự án căn hộ mới ra hàng, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt.

Cùng với loại hình căn hộ, một số dự án thấp tầng mới ra mắt của các chủ đầu tư lớn, cũng ghi nhận lượng booking giữ chỗ “kỷ lục” dù mức giá ngày càng cao. Nhiều căn có vị trí đẹp, không những giá cao, để mua được khách hàng/nhà đầu tư còn phải chấp nhận trả tiền chênh. 

“Cò” đất “đánh sóng”

Bên cạnh những kết quả xuất phát từ cung, cầu thực tế, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt”. Tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở, và phát sinh các giao dịch BĐS thiếu minh bạch.

“Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá BĐS bị đẩy lên cao bất hợp lý. Dấu hiệu “tạo nhiệt” còn thể hiện ở phân khúc căn hộ với mặt bằng giá chào bán căn hộ chuyển nhượng ngày càng cao, do sự “tiếp tay” của một số nhóm đầu cơ. Những dấu hiệu này đều xuất phát từ nguyên nhân do thiếu nguồn cung, dù đã được cải thiện”, bà Miền nói.

Cụ thể, bà Miền cho biết, quý 3 năm 2024, thị trường BĐS nhà ở tiếp tục ghi nhận nguồn cung đạt mức 22.412 sản phẩm được chào bán trên thị trường, với khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước, nhưng đã tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023. Mặc dù có sự sụt giảm về số lượng theo thống kê, nhưng nguồn cung quý 3 vẫn cho thấy sự “tăng trưởng” khi xuất hiện một số dự án mới, đặc biệt có sự góp mặt của dự án quy mô lớn bắt đầu triển khai chạy rumor thị trường, giúp thị trường trở nên “náo nhiệt” hơn.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh. Theo đó 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. Về khu vực, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới với 46%, theo sau là miền Trung với 29% và miền Nam là 25%.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, toàn thị trường ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý 3, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm bất động sản mới, mặc dù phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai, đang gia tăng. 

Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ lần lượt giảm 25% và một điểm phần trăm so với quý trước nhưng tăng lần lượt 80% và 28 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư (CHCC) vẫn “áp đảo”, chiếm 71% tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý 3, với các dự án căn hộ chung mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Thậm chí, các dự án căn hộ tại Hà Nội còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay sau thời gian ngắn mở bán. 

Xu hướng phát triển căn hộ diện tích nhỏ nhằm giảm giá trị tổng thể của căn hộ, phù hợp hơn với nhu cầu và khả năng tài chính của người độc thân, gia đình trẻ, ngày càng rõ nét. Đây cũng là loại hình ghi nhận thanh khoản tốt nhất.​

Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2.5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9, bắt đầu nhận booking giữ chỗ cũng ghi nhận lượng quan tâm và xuống tiền cọc “khủng”.

Về giá bán, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục “neo” ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ. Bởi tình trạng mất cân đối cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao. 

Cụ thể, trong quý 3, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi nguồn cung đã và đang dần được cải thiện. Các dự án mới, từ sản phẩm thấp tầng đến cao tầng, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, vẫn nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ thị trường. Điều này đã tạo ra động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp giữ ở mức cao, mặc dù thanh khoản đã dần ổn định sau giai đoạn tăng trưởng “nóng”.​

Tại Đà Nẵng, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ chung cư cũng ghi nhận mức tăng “kỷ lục”, với hơn 50% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thị trường vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu đầu tư từ người mua ngoài tỉnh, đặc biệt là các nhà đầu tư từ Hà Nội. Bên cạnh đó, mặt bằng giá thứ cấp cũng cải thiện trên diện rộng, với giá nhà đất thổ cư tại một số khu vực tăng từ 10-25% so với cùng kỳ.

Đối với TP.HCM, mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định ở mức cao do nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp tại các tỉnh thành vùng ven TP.HCM tăng nhẹ, dao động từ 3-5%, với nguồn cung mới có giá bán cao hơn.

Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 Dự án được VARS chọn lọc và quan sát cũng cho thấy, tính đến Q3/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Tp Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu VNĐ/m2, tăng  64,0% so với quý 2/2019. Giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở Tp HCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng  30,6% so với kỳ gốc. Tại Đà Nẵng, chỉ số giá thị trường Đà Nẵng cho thấy mức tăng 46,2% trong quý 3, cao hơn mức tăng của Tp HCM. 

“Nhu cầu về BĐS, bao gồm cả nhu cầu nhà ở và nhu cầu đầu tư, tiếp tục dịch chuyển sang khu vực vùng ven, các tỉnh/thành xung quanh 2 đô thị đặc biệt và thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn có mức giá hợp lý hơn. Căn hộ, nhà đất dưới 3 tỷ đồng được “săn lùng” mạnh tại Hà Nội và TP.HCM”, bà Miến nhấn mạnh.