Một góc Quảng Nam nhìn từ trên cao. Bất động sản miền Trung đang trải qua thời kỳ khó khăn. Ảnh: Nguyễn Như Nam
“Công ty cho người lao động nghỉ Tết dài hơn mọi năm, song song với đó, cắt giảm một số chi phí như in lịch biếu, hội họp, gặp mặt, liên hoan cuối năm… để bớt gánh nặng về chi phí. Mọi năm, chi phí cuối năm theo tôi biết thì khoảng tầm vài chục tỉ nhưng sáng nay, công ty vừa họp xong thì con số này co lại chỉ còn nhỉnh hơn 10 tỉ”.
Những nốt trầm
Lãnh đạo nói trên cho biết trong năm 2022, công ty mở bán một số dự án nhưng hấp lực của thị trường quá chậm, thậm chí hầu như không có. Do đó, có dự án phải “đóng” bảng hàng chờ thị trường hồi phục nên dù lãnh đạo công ty mong muốn duy trì mức lương thưởng cho nhân viên như mọi năm nhưng không xoay được dòng tiền.
“Đành hẹn với họ sang năm, khi tình hình khá hơn sẽ bù nhưng nói thật là tôi cũng không biết năm 2023 thị trường có tốt hơn không”, anh nói
Dạo quanh một vòng các doanh nghiệp bất động sản tại Đà Nẵng, Quảng Nam,… cũng diễn ra tình cảnh tương tự. Hầu hết các sàn đều cho nhân viên kinh doanh nghỉ, chỉ duy trì bộ phận hành chính để giải quyết hoá đơn chứng từ cuối năm.
Giám đốc một sàn giao dịch cho biết công ty anh cho nhân viên kinh doanh nghỉ từ cuối tháng 11-2022, chỉ duy trì bộ phận hành chính. “Hàng thì có nhưng bán không được nên phải cho anh em nghỉ để cắt giảm chi phí.”
Những con số thống kê cũng nói lên được sự khó khăn của thị trường năm 2022 – nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nói trên. Báo cáo của Hội môi giới Bất động động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, về tỷ lệ tiêu thụ, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quí 4, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 14%.
Bình luận về những con số nói trên, ông Lê Khánh Giang, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Ismart Land, cho hay đầu năm 2022, thị trường bất động sản năm đã có nhiều dấu hiệu chững lại dù vẫn có giao dịch, tuy nhiên khó khăn dần tăng lên và cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có gì khởi sắc khi ngân hàng tăng lãi suất, room tín dụng hạn hẹp, các vấn đề liền quan đến trái phiếu chưa có hướng giải quyết triệt để.
“Hiện tại, các nhà đầu tư, doanh nghiệp đang chật vật với thị trường. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp phải bán bớt các bất động sản có thể “cắt lời” hoặc “cắt lỗ” để giải quyết vấn đề về dòng tiền vào cuối năm”, ông Giang chia sẻ.
Tình trạng bán cắt lỗ đã diễn ra trên thị trường
Lấy ví dụ với đất nền tại khu đô thị Nam Việt Á (Quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng) đang giảm khoảng 400-500 triệu đồng/lô tùy vị trí, tương đương khoảng 20-30% giá trị so với thời điểm đầu năm 2022. Cụ thể, với các tuyến đường 7,5m giá dao động từ 4,0-4,2 tỷ đồng/lô ứng với diện tích khoảng 100m2; các tuyến đường 11,5m – giá dao động khoảng 50-57 triệu đồng/m2 tùy vị trí và diện tích. Mức giá trên trung bình đã giảm khoảng 20% so với thời điểm giữa năm. Hay khu đô thị Hoà Xuân (Quẫn Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng), giá cũng giảm khoảng 400-500 triệu/lô…
Kỳ vọng gì ở thị trường?
Trò chuyện với nhiều doanh nghiệp, người viết ghi nhận có nhiều quan điểm khác nhau khi nói về thị trường bất động sản giai đoạn tới, tuy nhiên, hầu hết đều tin tưởng cho rằng, thị trường bất động sản có cơ hội hồi phục, vấn đề là khả năng hồi phục sớm hay muộn.
Một góc Quảng Nam nhìn từ trên cao. Bất động sản miền Trung đang trải qua thời kỳ khó khăn. Ảnh: Nguyễn Như Nam
Ông Trần Ngọc Thái, Phó tổng giám đốc Đầu tư và Phát triển quỹ đất Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Trung, nhìn nhận những trở ngại từ nền kinh tế toàn cầu và một số yếu tố về mặt tài chính trong nước vào cuối năm 2022 đã khiến thị trường bất động sản có phần chững lại.
Tuy nhiên, với nhu cầu mua để ở thực vẫn còn rất lớn thì đây sẽ là phân khúc điểm sáng của thị trường bất động sản 2023. Theo ông Thái, thay vì đầu tư lướt sóng thì việc đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu ở thực sẽ là xu hướng cho những nhà đầu tư thông minh khi bước sang 2023. Đây cũng là cơ hội cho các chủ đầu tư có tiềm lực về tài chính và quỹ đất sạch tiếp tục triển khai các dự án có tính thanh khoản tốt trong khi thị trường đang khan hiếm nguồn cung.
“Chu kỳ thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến tốc độ tăng giá chóng mặt ở các thành phố lớn miền Bắc, miền Nam như Hà Nội, TPHCM, Bình Dương… Trong khi đó, thị trường bất động sản ở các tỉnh ven biển miền Trung như Quảng Bình đến Bình Định ( 2019 – 2022) chỉ giảm và tăng trưởng nhẹ, thế nên xét về dư địa, tiềm năng phát triển thì các tỉnh thành miền Trung chiếm ưu thế cao hơn so với các tỉnh thành khác. Đó là lý do, bất động sản du lịch miền Trung vẫn là “miếng bánh ngon” và là “vùng trũng về giá” cho nhiều nhà đầu tư trong năm 2023″, ông Thái nói.
Chia sẻ góc nhìn của mình, ông Đinh Văn Xuân, Tổng giám đốc VXS Group, cho rằng thị trường bất động sản năm 2023 sẽ có nhiều yếu tố chuyển biến tích cực hơn năm 2022. Đó là có nhiều tín hiệu cho thấy hệ thống ngân hàng sẽ có room tín dụng mới và sẽ ưu tiên cấp nguồn cho các dự án đủ điều kiện về mặt pháp lý.
Thứ hai, Luật Đất đai 2023 hứa hẹn sẽ giải quyết bài toán đền bù giải phóng mặt bằng…, gỡ vướng pháp lý cho nhiều dự án trên cả nước; thứ ba, nguồn vốn đầu tư công chắc chắn sẽ được đẩy nhanh tiến độ giải ngân về các địa phương, đây cũng là nguồn vốn rất lớn đầu tư cho cơ sở hạ tầng và thúc đẩy phát triển kinh tế vùng miền.
“Theo tôi, từ giữa năm 2023 về sau tình hình thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại, không kỳ vọng nhiều giao dịch nhưng bức tranh thị trường sẽ rõ ràng hơn với tỷ suất tăng trưởng ổn định hơn”, ông Xuân cho hay.
Thị trường bất động sản 2023: Nguồn cung tiếp tục giảm
Nhận định trên được đưa ra tại sự kiện báo cáo nghiên cứu thị trường quý 4/2022 với chủ đề “Tìm cơ hội trong thách thức” diễn ra ngày 6/1. Tại sự kiện, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) dự báo trong năm 2023, xu hướng phát hành trái phiếu giảm, tín dụng ngân hàng không biến động mạnh. Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản có thể đi vào chu kỳ điều chỉnh.
2023 là năm của sự tích lũy để tăng trưởng
Đại diện FERI cũng dự kiến diễn biến của thị trường bất động sản 2023 theo 3 kịch bản: tích cực, kỳ vọng và thách thức. Kịch bản tích cực ở bối cảnh GDP đạt khoảng 5,5 – 6,5%, lạm phát 5-5.5%, lãi suất 10-11%, tỉ lệ hấp thụ thị trường ở mức trung bình, giá bán ổn định. Kịch bản kỳ vọng khi GDP đạt khoảng 4.5% – 5.5%, lạm phát 6-7%, lãi suất 14-16%, hấp thụ thị trường thấp dưới mức bình quân, giá bán điều chỉnh nhẹ. Với kịch bản thách thức là khi GDP đạt khoảng 3.5%-4.5%, lạm phát khoảng 10%, lãi suất 18-20%, hấp thụ thị trường rất thấp, lúc này giá bán sẽ được điều chỉnh giảm mạnh hơn.
Xét theo các yếu tố thực tế, FERI cho rằng kịch bản kỳ vọng đang phù hợp với các diễn biến hiện tại. Trên thế giới, chiến tranh Nga – Ukraine có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng vẫn tiềm ẩn khả năng leo thang. FED chưa có dấu hiệu hạ lãi suất cho đến hết 2023.
Trong khi đó, nội lực kinh tế trong nước đã bền vững hơn, cộng với sự linh hoạt của nhà nước trong công tác điều hành là những nền tảng cơ bản để thị trường giải quyết những vướng mắc tồn đọng và đối mặt với thách thức. Thị trường 2023 sẽ là năm của sự tích lũy để tăng trưởng, khi khung pháp lý hoàn chỉnh hơn, các bên tham gia thị trường đều có sự chuẩn bị, giải pháp ứng phó, nhu cầu thị trường vẫn lớn, đa dạng.
Theo FERI, bất động sản nhà ở phân khúc ở thực tiếp tục là loại hình tiềm năng trong năm 2023 bởi nhu cầu ở thật rất lớn, phù hợp khả năng tài chính của số đông, phù hợp với chủ trương, chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Tập trung vào sản phẩm này cũng giúp chủ đầu tư giải quyết vấn đề lệch pha nguồn cung.
Bất động sản công nghiệp – logistic cũng là một phân khúc được đánh giá cao, bởi sản phẩm này giữ vai trò chủ lực của ngành sản xuất trong nền Kinh tế, được hưởng lợi bởi các hiệp định thương mại, từ cơ chế, chính sách linh hoạt để thu hút đầu tư và từ việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng.
Bất động sản nhà ở cho thuê sẽ đón sóng đầu tư trong năm 2023 bởi xu hướng thuê nhà thay vì mua nhà để chờ “bắt đáy”, hưởng lãi suất cao, trong bối cảnh thị trường đang dần được chuyên nghiệp hóa.
Bất động sản thương mại (văn phòng) cũng sở hữu điểm sáng khi nguồn cung luôn khan hiếm (hạng A), nhu cầu lớn từ doanh nghiệp, quỹ đầu tư ngoại. Đặc biệt, sản phẩm này còn mang lại dòng thu ổn định cho Chủ đầu tư.
Các loại hình chịu ảnh hưởng từ những thách thức trong năm 2023 bao gồm bất động sản nghỉ dưỡng/secondhome…, bởi tính thanh khoản và khả năng khai thác dòng tiền từ sản phẩm còn nhiều rủi ro, khung pháp lý chưa hoàn thiện cộng thêm tâm lý thắt chặt chi tiêu, bảo toàn tài sản, đặc biệt là tiền mặt.
Bất động sản hạng sang cũng chịu cảnh tương tự, do chịu ảnh hưởng bởi siết tín dụng và pháp lý dự án, trong khi giá bán đang quá cao so với nhu cầu đa số người dân và tính thanh khoản thấp trong hiện tại.
Bất động sản đất nền nhỏ lẻ, đất nông nghiệp cũng là loại hình không tiềm năng, khi nguồn cung sản phẩm còn rất lớn, sự tăng giá đã cao hơn giá trị thực tế, cạnh tranh cao giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Trong nguy luôn có cơ
Từ cơ sở các phân tích ở trên, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng FERI bày tỏ: “Bối cảnh nào cũng thế, trong nguy luôn có cơ, trong thách thức luôn có cơ hội. Thị trường năm 2023 cũng vậy. Các khách hàng có tiềm lực tài chính tốt, đang sở hữu các bất động sản đúng xu hướng, am hiểu thị trường là những người có đủ cơ hội tham gia trong giai đoạn này. Tuy nhiên, FERI khuyến nghị cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy, tránh bị hiệu ứng đám đông. Hạn chế tham gia các hoạt động đầu cơ. Cân nhắc chọn loại hình sản phẩm phù hợp nhu cầu, khả năng. Liên tục cập nhật, nâng cao hiểu biết về thị trường”.
Đối với các chủ đầu tư, trải qua sàng lọc cho thấy, những đơn vị có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ đất sạch, năng lực, uy tín và mạng lưới liên kết ngành lớn, có kinh nghiệm xử lý khủng hoảng là những đơn vị đủ “tầm” để tìm kiếm cơ hội. FERI khuyến nghị, các doanh nghiệp cần ý thức thượng tôn pháp luật trên hết. Tập trung chiến lược lâu dài, đối phó với các kịch bản có thể xảy ra. Đa dạng hóa mạng lưới đối tác, nhà đầu tư.
Đối với các đơn vị môi giới, FERI cho rằng đây là thời điểm để người làm môi giới có kỹ năng, chất lượng phục vụ cao, kiến thức chuyên sâu trụ lại và dẫn dắt thị trường. Thị trường hiện tại còn là cơ hội cho những doanh nghiệp môi giới bất động sản sở hữu mô hình, quy trình chuyên nghiệp, có liên kết tốt với chủ đầu tư, chính sách chăm sóc khách hàng tốt, tiềm lực tài chính mạnh.
FERI khuyến nghị người môi giới nên tiếp tục sàng lọc, lựa chọn kênh, đơn vị bán hàng có uy tín, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng. Kiên định trong định hướng nghề nghiệp. Nâng cao kiến thức, đạo đức hành nghề.
Sẽ có 2 kịch bản cho thị trường địa ốc năm 2023
Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản năm 2023, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng sẽ có 2 kịch bản xảy ra.
Cụ thể, kịch bản thứ nhất là sau tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh. Thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm. Kịch bản 2 là thị trường bất động sản năm 2023 vẫn còn khó khăn bởi dòng vốn chưa được khơi thông.
Ông Đính cũng dự báo khả năng sẽ xảy ra theo kịch bản 1. Để thích ứng, doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đồng thời, tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới, khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.
Để tháo gỡ, kích hoạt thị trường nội địa và hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp nội địa, ông Đính cho rằng, rất cần phải thúc đẩy hoạt động phát triển cho các dự án bất động sản phù hợp với nhu cầu thị trường.
Theo đó, Tổ Công tác của Chính phủ có thể đề xuất một số cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ cho những dự án cấp thiết, phù hợp với phần lớn nhu cầu của xã hội. Cũng cần có cơ chế cho các dự án thương mại cao cấp nếu chuyển đổi thành sản phẩm phù hợp với đại bộ phận người dân. Và bổ sung ưu tiên cấp vốn và điều chỉnh chính sách để khơi thông nguồn vốn cho những dự án có tính chất nêu trên.
Ngoài ra, theo ông Đính, tiến độ chỉnh sửa luật cũng cần được đẩy nhanh, nội dung sửa cần bám sát thực tế, phải thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa, không nên vội vã phê duyệt, nhất là Luật Đất đai. Đồng thời quá trình sửa luật cần thường xuyên được cập nhật, công khai để xã hội nắm bắt, củng cố niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư,…
