Cho chuyển đất khác sang đất ở

Làm khổ người dân

Ông Nguyễn Văn Hiếu (Q.7, TP.HCM) cho biết mình có hơn 2.000 m² đất tại P.Phú Thuận, Q.7 nhưng gần 10 năm nay không thể chuyển mục đích sử dụng đất, không thể tách thửa vì khu đất nằm trong quy hoạch đất hỗn hợp gồm công viên, giao thông, đất ở mặc dù khu đất nằm lọt thỏm trong khu dân cư hiện hữu. Cũng từng ấy năm ông mang đơn đi khắp nơi cầu cứu, thay đổi quy hoạch nhưng đều rơi vào vô vọng. Việc khu đất nằm trong quy hoạch đã khiến miếng đất của ông mất giá thê thảm. Trong khi những thửa đất ở kế bên bán hàng trăm triệu đồng/m² thì khu đất của ông rao bán rẻ mạt chỉ 16 triệu đồng/m² nhưng mãi không ai mua.

“Bốn bề xung quanh khu đất của tôi không nằm trong quy hoạch nên họ mua bán, xây dựng vô tư và có giá trị. Khu đất của tôi thì không may mắn bị dính quy hoạch nằm lọt thỏm ở giữa. Việc đất dính quy hoạch không chỉ làm hạn chế các quyền cơ bản của người sử dụng đất mà còn khiến giá trị khu đất tụt thê thảm. Ai cũng biết đồ án quy hoạch trên là không khả thi, khó có thể thực hiện được vì nó đã tồn tại hàng chục năm, nhưng sửa thì không ai làm. Nếu cơ chế cho phép chuyển đổi mục đích một phần đất ở trong đồ án quy hoạch treo này cũng phần nào tháo gỡ cho người dân”, ông Hiếu phân trần.

Theo lãnh đạo nhiều quận, huyện đối với loại đất quy hoạch là đất hỗn hợp có chức năng ở, diện tích đất ở chỉ được chia theo tỷ lệ % trên toàn khu mà không có xác định vị trí đất ở cụ thể nên chưa có cơ sở để cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng. Đồ án quy hoạch phân khu của Sở Quy hoạch – Kiến trúc (QH-KT) cũng chưa xác định cụ thể vị trí từng loại chức năng đất, nơi nào là đất ở, nơi nào là đất công viên cây xanh, nơi nào đất giao thông, nơi nào đất y tế – giáo dục… Chính vì vậy chưa đủ cơ sở xác định sự phù hợp với quy hoạch được duyệt tại từng lô đất thuộc các ô phố quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp và đất nhóm nhà ở ngắn hạn, dài hạn (dân cư xây dựng mới). Điều này đã gây thiệt hại, bức xúc cho những hộ dân có đất ở bị dính trong các đồ án quy hoạch.

Tại Q.Bình Tân, theo thống kê có tổng cộng 155 khu đất đang được quy hoạch với 2 chức năng là đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp, với quy mô hơn 341 ha. UBND Q.Bình Tân thừa nhận việc giải quyết các nhu cầu của người dân trong 2 chức năng quy hoạch này hiện đang rất hạn chế. Ông Nguyễn Văn Sử, Trưởng phòng Quản lý đô thị Q.Bình Tân, lý giải hiện trong luật Đất đai không có khái niệm về đất dân cư xây dựng mới và đất hiện hữu mà quy định đã là đất ở phù hợp quy hoạch sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất. Đất dân cư xây dựng mới bản chất là đất ở hình thành nên Q.Bình Tân kiến nghị cho chuyển mục đích nếu phù hợp quy hoạch và cấp phép xây dựng chính thức cho các trường hợp này.

Đại diện UBND H.Hóc Môn cũng kiến nghị cần giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với khu vực đất dân cư xây dựng mới, đất ở dài hạn tương tự các khu vực quy hoạch đất dân cư hiện hữu, đất ở hiện trạng nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. UBND Q.6 đã nhiều lần có văn bản kiến nghị UBND TP, Sở QH-KT xóa chức năng quy hoạch đất ở xây dựng mới, điều chỉnh chức năng sử dụng đất thành nhóm nhà ở hiện trạng (đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500) là phù hợp với luật Quy hoạch đô thị. Còn H.Bình Chánh đã làm đồ án điều chỉnh quy hoạch, trong đó đề xuất đất nông thôn xây dựng mới được điều chỉnh hoàn toàn sang đất ở để cho phép người dân được chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa và được cấp phép xây dựng.

Điều chỉnh quy hoạch để chuyển mục đích

Trước những kiến nghị của các quận, huyện, đại diện Sở QH-KT cho biết đối với ô phố có chức năng quy hoạch dân cư xây dựng mới, Sở TN-MT là cơ quan tham mưu UBND TP các điều kiện, nội dung và trình tự chuyển mục đích theo luật Đất đai. Đối với các ô phố có chức năng quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp trong đó có nhiều chức năng như: đất ở, thương mại dịch vụ, công trình công cộng, công viên cây xanh… chưa thể xác định được tỷ lệ hoặc vị trí cụ thể của các nhóm chức năng ở cấp độ quy hoạch phân khu 1/2.000. Do đó, đối với các trường hợp ô phố thuộc chức năng quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp, UBND các quận huyện, TP.Thủ Đức cần rà soát đề xuất điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2.000 hoặc tổ chức triển khai lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để xác định vị trí đất ở cụ thể trên ô phố, từ đó làm cơ sở cho chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, cấp phép xây dựng.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM, thừa nhận: khó khăn chung của các quận, huyện hiện nay trong việc áp dụng quy hoạch đô thị để giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân do chưa có cơ sở để xác định vị trí quy hoạch đất. “Hiện nay đối với các ô phố quy hoạch là nhóm nhà ở trong các đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 chưa thể xác định vị trí cụ thể từng loại chức năng sử dụng đất như: chỗ nào là đất ở, chỗ nào là đất công cộng, công viên, sân chơi, bãi đỗ xe, đường nội bộ… Do đó việc quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thiết kế đô thị là cần thiết để quản lý và phát triển đô thị. Đối với các trường hợp ô phố thuộc chức năng quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp, UBND các quận, huyện, TP.Thủ Đức cần rà soát đề xuất điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 hoặc tổ chức triển khai lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 các ô phố nêu trên để xác định vị trí đất ở cụ thể trên ô phố, làm cơ sở chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng, tách thửa…”, ông Nguyễn Toàn Thắng cho hay.

Mới đây, sau khi họp với các sở ngành và quận, huyện, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường đã chỉ đạo Sở TN-MT TP.HCM phối hợp với Sở QH-KT, Sở Tư pháp và các sở, ngành liên quan soạn thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tại khu vực quy hoạch nhóm nhà ở trong các đồ án quy hoạch phân khu theo quy định của luật Quy hoạch đô thị trên cơ sở căn cứ theo quy định của luật Đất đai năm 2013. Điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quy hoạch, vị trí khu đất đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp về quy hoạch (quy hoạch là đất ở – PV), đảm bảo tính thống nhất tại các đồ án quy hoạch liên quan đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, vị trí khu đất đề nghị chuyển mục đích sử dụng phải tiếp giáp đường giao thông (đường hiện hữu đã có sẵn hoặc đường mới hình thành đã được nghiệm thu bàn giao theo quy định), đảm bảo đủ hạn mức để tách thửa. Thông tin này đang mang lại hướng giải quyết cho nhiều quận, huyện cũng như hy vọng cho nhiều hộ có nhu cầu mà không thực hiện được lâu nay.