Căn hộ hoàn thiện pháp lý: Thêm cơ hội, bớt rủi ro

Theo ghi nhận của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản hàng đầu tại Việt Nam hiện nay, thị trường căn hộ TPHồ Chí Minh năm 2024 khép lại với sự kiện mở bán của các dự án như The Opus One (Samty), Kiều by Kita (KITA Group) và King Crown Infinity (Tập đoàn BCG) với khoảng 3.000 căn hộ. Điều này không chỉ củng cố niềm tin thị trường mà còn mở ra cơ hội phát triển mạnh mẽ trong những năm tới. Đại diện Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường căn hộ năm 2025 tiếp tục kỳ vọng có nhiều cải thiện nhờ cơ sở hạ tầng hoàn thiện và sự rõ ràng trong pháp lý.

Trong bối cảnh đó, rất dễ hiểu khi các dự án căn hộ đã hoàn thiện pháp lý, được cấp sổ hồng, đầu tư hoàn chỉnh, thời gian bàn giao rõ ràng đang trở thành lựa chọn tối ưu, đặc biệt là trong phân khúc bất động sản cao cấp.

Một nghiên cứu của Đại học Kinh tế TPHồ Chí Minh (UEH) về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở của khách hàng cá nhân tại TP Hồ Chí Minh công bố mới đây, cho thấy pháp lý là nhân tố tác động mạnh nhất đến quyết định của khách hàng.

Với pháp lý minh bạch, người mua có toàn quyền sử dụng, mua bán, thế chấp hay chuyển nhượng mà không phải chờ đợi thủ tục kéo dài. Giá trị tài sản cũng được bảo toàn và gia tăng nhờ tính thanh khoản cao, dễ dàng giao dịch hoặc cho thuê với mức giá hấp dẫn. Hơn thế, việc sở hữu sổ hồng ngay từ đầu giúp nhà đầu tư chủ động hơn trong các kế hoạch tài chính, linh hoạt xoay vòng vốn mà không bị ràng buộc bởi những trở ngại pháp lý, giá trị căn hộ cũng cao hơn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản TPHồ Chí Minh còn tồn đọng gần 38.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng, việc sở hữu một bất động sản có pháp lý hoàn thiện, sổ hồng trao tay trở thành yếu tố quyết định với người mua.

Theo các chuyên gia bất động sản, thông thường, các dự án nhà ở muốn được cấp sổ hồng đến từng căn cần trải qua một hành trình rất dài, đáp ứng nhiều điều kiện bắt buộc về pháp lý như nghĩa vụ tài chính, bao gồm tiền sử dụng đất, thuế và các khoản phí liên quan. Bên cạnh đó, dự án phải có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất, quy hoạch, công năng sử dụng – điều không phải lúc nào cũng suôn sẻ.

Ngoài ra, việc xây dựng phải đúng giấy phép, không vi phạm mật độ, chiều cao hay công năng cũng là yếu tố quan trọng. Ngay cả khi đã hoàn thiện, công trình còn phải trải qua quá trình nghiệm thu nghiêm ngặt về an toàn, phòng cháy chữa cháy. Không ít dự án bị đình trệ vì tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, hoặc vướng phải thủ tục giải chấp khi từng phần của dự án đã được thế chấp ngân hàng.

Đáp ứng được tất cả các điều kiện trên thì dự án mới có thể được cấp sổ hồng. Nhìn chung, để một căn hộ có sổ hồng phụ thuộc rất nhiều vào tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và sự minh bạch trong quá trình triển khai dự án.

Thực tiễn cho thấy không ít khách hàng những năm qua điêu đứng vì chót mua phải căn hộ chưa được cấp sổ. Việc mua bán khó khăn vì nhiều người e ngại giao dịch với căn hộ chưa có giấy tờ đầy đủ. Trong nhiều trường hợp, thời gian chờ đợi sổ hồng kéo dài hàng năm, khiến chủ nhà bị động, không thể chủ động xoay vốn hay thực hiện kế hoạch đầu tư như mong muốn.

Điển hình tại dự án căn hộ cao cấp Kiều by KITA ở Quận 5 do KITA Group đầu tư, hiện toàn bộ 82 căn hộ được nhà đầu tư hoàn tất toàn bộ thủ tục pháp lý, đảm bảo mỗi căn hộ đều có sổ hồng riêng, sẵn sàng bàn giao nhà cùng sổ hồng ngay cho người mua. Đại diện KITA Group cho biết, với chiến lược phát triển các dự án bất động sản đảm bảo pháp lý rõ ràng, cung cấp các giải pháp thông minh, không gian xanh, hiện đại, dự án Kiều by KITA đang được nhiều khách hàng quan tâm, lựa chọn.

Liên quan đến việc tháo gỡ, khó khăn trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh cho biết, thành phố đã thành lập tổ công tác theo dõi, đôn đốc, kiểm tra tiến độ thực hiện tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và đánh giá toàn diện về tình hình phát triển cũng như công tác cấp giấy chứng nhận tại các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố kể từ khi dự án được cấp phép đầu tư xây dựng đến khi nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng, và cấp giấy chứng nhận liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận tại các dự án nhà ở thương mại… Đến nay đã tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 41/66 dự án mắc với 27.575/37.214 căn hộ/căn nhà/thửa đất/officetel. Dự kiến, trong năm 2025, tiếp tục hoàn tất xử lý khoảng 38.000 căn.

Triển vọng trong thời gian tới, các chuyên gia của Avison Young Việt Nam cho rằng, với sự hỗ trợ từ cơ sở hạ tầng và công nghệ, phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp được dự đoán sẽ tiếp tục tăng trưởng, đặc biệt tại các đô thị lớn như TPHồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng. Các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng quan tâm đến thị trường Việt Nam nhờ tiềm năng tăng giá trị và lợi nhuận bền vững.

Bên cạnh đó, mô hình khu đô thị phức hợp tích hợp nhà ở, thương mại, giải trí và giáo dục sẽ trở thành xu hướng phát triển chủ đạo, mang lại giá trị gia tăng vượt trội. Ngoài ra, với sự hỗ trợ của Chính phủ trong cải cách pháp lý và cấp phép đầu tư, thị trường bất động sản căn hộ Việt Nam được kỳ vọng sẽ đạt mức tăng trưởng ổn định và hấp dẫn trong dài hạn.