Cần hài hoà lợi ích các bên

Chủ đầu tư chật vật “gánh” chi phí, gồng mình trả lãi vay

Người Đưa Tin (NĐT): Hiện nay, trong khi hàng triệu người dân thu nhập thấp và trung bình đều khát khao được sở hữu nhà thì nguồn cung phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội gần như cạn kiệt. Ông nhận định đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên?

Ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group: Vấn đề thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của người dân có thu nhập thấp, thu nhập trung bình đã xảy ra và kéo dài nhiều năm nay. 

Có rất nhiều nguyên nhân đồng tác động, nhưng trong đó có hai nguyên do chính tác động trực tiếp đến nguồn cung của phân khúc này.

Thứ nhất, chi phí đầu vào tăng cao. Dù giá bất động sản trong hai năm gần nhất vừa qua ghi nhận có dấu hiệu giảm nhưng phải thừa nhận một thực tế, trong chu kỳ phát triển trước của bất động sản từ khoảng năm 2014-2020 đã khiến giá nhà đất neo ở mức cao.

Điều này kéo theo việc chi phí đầu tư, triển khai xây dựng của chủ đầu tư dự án bất động sản vô cùng tốn kém. Từ việc mua đất, nguyên vật liệu, nhân công… đồng loạt tăng dựng đứng thì rất khó để giảm giá bất động sản thành phẩm.

Thứ hai, tình trạng pháp lý của các dự án bất động sản bị kéo dài, mất rất nhiều thời gian để được tháo gỡ. Từ giai đoạn sở hữu đất chủ đầu tư còn phải xin giấy tờ phê duyệt của các cấp chính quyền, chưa kể lên phương án đền bù giải phóng mặt bằng… khiến việc hoàn thiện pháp lý của một dự án bị kéo dài nhiều năm trời.

Đặc biệt đối với doanh nghiệp đặc thù như bất động sản đa số đều sử dụng đòn bẩy tài chính cao, việc vay nợ từ các kênh trái phiếu, ngân hàng là rất lớn. Trong khi dự án bị kéo dài do pháp lý chưa hoàn thiện thì doanh nghiệp vẫn phải “gánh” số tiền lãi khổng lồ từ vay nợ. Tất cả những khoản đính kèm trên đều sẽ cấu thành vào giá sản phẩm sau khi được hoàn thiện.

Do đó, rất khó để doanh nghiệp hạ giá thành sản phẩm xuống mức thấp hoặc phù hợp với khái niệm “vừa túi tiền” theo đại đa số mong muốn của người dân, nhất là trong bối cảnh hiện nay khi chi phí bỏ ra đã neo ở mức rất cao. 

NĐT: Nói như vậy để thấy chủ đầu tư bất động sản đang rất “đau đầu” với bài toán chi phí. Xin ông chia sẻ rõ hơn một số chi phí mà doanh nghiệp bất động sản đang phải gồng gánh, điều này ảnh hưởng thế nào tới việc giảm giá nhà thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền lãi vay ngân hàng, tiền thuê nhân công, mua nguyên vật liệu xây dựng… đều tăng mạnh, thậm chí tăng bằng lần trong thời gian qua.

Một dự án kể từ khi có chủ trương xây dựng đến khi hoàn thiện pháp lý theo dự kiến trung bình chỉ mất khoảng 3 năm, nhưng thực tế doanh nghiệp muốn được chính thức xây dựng có khi mất đến cả chục năm làmg giấy tờ khiến hao tổn nguồn lực.

Để sở hữu đất doanh nghiệp phải bỏ ra loạt chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bảo vệ đất lúa cho Nhà nước.

Tiếp đó là chi phí xây dựng từ tiền nhân công, nguyên vật liệu… đồng loạt tăng theo thời gian. Đối với dự án nhà chung cư chi phí xây dựng chiếm xấp xỉ 50%, khoảng 30% đối với nhà phố và 20% đối với nhà biệt thự.

Chưa kể gánh nặng tài chính khi doanh nghiệp phải trả nợ gốc, lãi đối với các khoản vay. Thời gian hoàn thành dự án càng kéo dài thì khoản chi phí tài chính này sẽ càng chồng lên cao. Và cuối cùng, chi phí này đều được tính vào giá bán mà khách hàng phải chi trả khi mua nhà.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm như 2 năm vừa qua, nhiều chủ đầu tư cố gắng đưa ra những ưu đãi hấp dẫn cho người mua nhà và kéo dài thời gian thanh toán để kích cầu. 

Thật ra đó là chính sách gây tổn hại về lợi nhuận của chủ đầu tư nhưng họ vẫn chấp nhận cố gắng để tạo ra thanh khoản. Giờ phần chi phí đã quá cao, doanh nghiệp chỉ có thể hạ giá sản phẩm để hài hoà lợi ích giữa cả bên mua và bán ở một mức độ vừa phải.

Rất khó để ép doanh nghiệp bất động sản hạ giá nhà xuống chạm mức “vừa túi tiền” bởi kinh doanh cần có lãi, muốn doanh nghiệp chấp nhận cắt lỗ chỉ để đẩy được hàng đi là điều không thể.

Trước kia, nhiều chủ đầu tư mong muốn lợi nhuận lên đến hàng chục phần trăm thì mới làm, còn nay xác định hòa vốn, thậm chí lỗ ở một số giai đoạn đầu. Mục tiêu cao nhất của các chủ đầu tư hiện nay là giá bán thấp nhất có thể, thu tiền về nhanh nhất có thể để tạo dòng tiền đã là phương án tốt nhất cho khách hàng muốn sở hữu bất động sản rồi.

Kỳ vọng gia tăng nguồn cung nhà ở nhờ chính sách

NĐT: Thực tế chỉ ra là ngay cả trong cái bối cảnh ảm đạm chung của thị trường bất động sản năm 2023 thì phân khúc nhà ở bình dân vẫn luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt của khách hàng và các dự án ở phân khúc này thì luôn có lượng giao dịch ổn định. 

Thế nhưng các nhà đầu tư hình như đang mặn mà với việc phát triển các phân khúc nhà phố hạng sang, chung cư cao cấp…. Ông cho rằng tại sao lại xuất hiện nghịch lý này?

Ông Võ Hồng Thắng: Việc ách tắc pháp lý xảy ra đồng bộ trên hàng nghìn dự án khắp cả nước khiến số lượng dự án đủ điều kiện ra mắt trong những năm gần đây rất ít, chỉ nằm ở một vài phân khúc nhất định.

Do số lượng dự án ít mà lại có mức giá hợp lý thì tốc độ bán hàng chắc chắn sẽ rất nhanh, giao dịch sôi nổi khiến chúng ta dễ nhầm tưởng chỉ những dự án giá rẻ mới được người dân quan tâm.

Tuy nhiên cũng cần nhìn nhận vào thực tế rằng đối với các dự án nằm tại điểm “nóng” như Hà Nội, Tp.HCM thì số căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như là không có, các dự án trên đều sẽ có giá thành 70-80 triệu đồng/m2, thậm chí 100 triệu đồng/m2 hay còn được gọi là bất động sản hạng sang.

Tất cả những dự án trên nằm tại vị trí đắc địa như vậy thì rất khó để chủ đầu tư giảm giá thành sản phẩm. Và đặc biệt trong thời gian vừa qua số lượng dự án hạng sang đủ điều kiện ra hàng cũng rất khan hiếm, điều này cũng làm lượng giao dịch của phân khúc này cũng thấp theo.

Do đó không thể nhìn vào số lượng giao dịch trên thị trường để khẳng định phân khúc bất động sản hạng sang kém được quan tâm hơn so với phân khúc bình dân hay nhà ở xã hội.

Ngoài ra đối với một số chủ đầu tư, nhiều doanh nghiệp đã có định vị cho mình ngay từ đầu là phát triển phân khúc nhà phố, nhà giá trị cao và có chiến lược dài hạn để phát triển phân khúc này nên dù rất muốn phát triển thêm các phân khúc giá trị thấp hơn đáp ứng nhu cầu thị trường, nhưng họ vẫn phải chấp nhận theo đuổi định hướng ban đầu. 

Cùng với đó một số dự án đã được triển khai dang dở với số vốn đổ vào rất cao nên khó mà chủ đầu tư có thể chuyển đổi sang phân khúc bất động sản khác một cách dễ dàng.

NĐT: Vậy theo ông để giải quyết bài toán thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cần thực hiện những giải pháp gì? Luật Đất đai sửa đổi đã được thông qua và tiến tới đây sẽ áp dụng vào thực tiễn, ông đánh giá điều này sẽ có tác động ra sao tới nguồn cung trên thị trường bất động sản?

Ông Võ Hồng Thắng: Dựa vào chủ trương lớn của Nhà nước thì chúng ta hoàn toàn có thể kỳ vọng trong khoảng 3-5 năm tới nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ tăng đột biến, bù đắp sự thiếu hụt về nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân trong thời gian vừa qua. 

Để làm được điều này, vai trò của Nhà nước vẫn là quan trọng nhất, giữ nhiệm vụ chủ đạo để điều hành, định hướng sự phát triển của thị trường thông qua các chủ trương, thể chế, chính sách…

Điều quan trọng nhất là giải quyết toàn bộ các vấn đề pháp lý cho dự án, rút ngắn thời gian thủ tục hành chính để doanh nghiệp nhanh chóng triển khai xây dựng. Đặc biệt các bộ luật vừa được sửa đổi bổ sung chắc chắn sẽ tác động tích cực ngay lập tức tới nguồn cung trên thị trường sau khi được chính thức thi hành.

Thứ hai, cần xem xét lại chi phí sử dụng đất cũng như nên có thêm các chương trình hỗ trợ về thuế cho doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Thứ ba, Việt Nam nên xem xét xây dựng thêm quỹ phát triển nhà ở dành cho người sở hữu nhà lần đầu giống như Singapore.

Và cuối cùng, tại nước ta nên kiến tạo thêm nhiều quỹ đất sạch và đem đi đấu giá để doanh nghiệp tiếp cận đất được dễ dàng.

Còn về phía doanh nghiệp thì bản chất vẫn là mối quan hệ cung cầu, nếu giá chi phí đầu vào tăng sẽ đẩy giá bán lên cao và ngược lại, nếu tiết giảm được chi phí thì giá thành phẩm bất động sản cũng sẽ ngay lập tức sụt giảm. Để kiểm soát được các chi phí trên thì Nhà nước vẫn nắm vai trò trọng yếu quyết định đường lối tăng – giảm của thị trường địa ốc.