Cần chính sách thuế thấu đáo để chống đầu cơ bất động sản

Thị trường bất động sản “méo mó” vì đầu cơ, lướt sóng

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều cơn “sốt nóng”, khiến giá nhà đất liên tục bị đẩy cao. Dữ liệu nghiên cứu mới nhất của Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho thấy, với mức giá hiện nay, thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3 – 10 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Hà Nội.

Đầu cơ, lướt sóng bất động sản là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao

Cụ thể, dẫn số liệu từ Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân tháng của lao động tại Hà Nội trong quý 3 năm 2024 đạt 10,7 triệu đồng/tháng. Giả định một hộ gia đình có 4 người, trong đó có 2 người ở độ tuổi lao động, tổng thu nhập hộ gia đình sẽ vào khoảng 21,4 triệu đồng/tháng. Với mức giá sơ cấp căn hộ trung bình trong năm 2024 đạt 70 triệu đồng/m2, các dự án mở bán mới đều có giá từ 60 triệu đồng/m2, để có thể mua một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 – 210 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào khu vực.

Theo nhận định của VARS, sự chênh lệch đáng kể giữa thu nhập trung bình thực tế và giá nhà khiến việc sở hữu nhà ở tại Hà Nội hiện nay không những là thách thức mà còn là không thể đối với đại đa số các hộ gia đình có mức thu nhập trung bình thậm chí là khá. Lý giải nguyên nhân giá nhà đất sốt nóng thời gian qua, ngoài do nguồn cung khan hiếm, chi phí đầu tư tăng cao, các chuyên gia cho rằng còn có nguyên nhân quan trọng từ việc đầu cơ, lướt sóng. Theo VARS, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao bất hợp lý.

Về phía cơ quan quản lý, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận tình trạng này. Theo ông Vương Duy Dũng – Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), việc nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu lớn dẫn đến giới đầu cơ, môi giới có động cơ làm nhiễu loạn thị trường để thổi giá… Để hạ nhiệt cũng như làm lành mạnh thị trường bất động sản, đại diện Bộ Xây dựng cho biết sẽ thực hiện nhiều giải pháp trong thời gian tới. Theo đó, Bộ Xây dựng kiểm tra, rà soát, hướng dẫn quy định pháp luật, cũng như kiểm tra hoạt động đấu giá.

Đặc biệt, việc điều chỉnh bảng giá đất của các địa phương theo quy định của Luật Đất đai 2024 để tránh các tác động tiêu cực đến thị trường đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư, người dân. Đồng thời, quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp, nhà đầu tư, sàn giao dịch, môi giới… tiến tới đưa các hoạt động giao dịch qua sàn có sự quản lý của Nhà nước nhằm cho hoạt động kinh doanh bất động sản công khai, minh bạch. Cần thiết nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các chính sách thuế liên quan hoạt động kinh doanh bất động sản để hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại bất động sản trong thời gian này.

Đề xuất chính sách thuế để ngăn đầu cơ

Trước tình trạng sốt nóng thị trường bất động sản do đầu cơ, lướt sóng, các quan điểm đều đồng tình cho rằng cần có chính sách thuế phù hợp nhằm hạn chế tình trạng này.

Trong chỉ đạo mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản. Trong công điện gửi các Bộ, ngành, địa phương, Thủ tướng nêu rõ, trong năm 2024 một số khu vực ghi nhận giá bất động sản tăng cao so với khả năng đáp ứng tài chính của người dân. Nguyên nhân là một số hội, nhóm đầu cơ lợi dụng sự thiếu hiểu biết, tâm lý đầu tư theo đám đông của người dân để thao túng tâm lý, đẩy giá tăng cao, tạo giá ảo gây nhiễu loạn thông tin thị trường nhằm trục lợi.

“Việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản phải căn cứ vào tình hình thực tiễn của thị trường. Nếu thị trường bình thường thì chỉ nên đánh thuế bình thường. Nếu thị trường bất thường, sốt nóng thì mới cần đánh thuế theo thời gian nắm giữ. Thậm chí ngược lại, nếu thị trường đóng băng thì cũng phải tính đến giải pháp giảm thuế”.

Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Ngoài ra, một số chủ đầu tư dự án bất động sản lợi dụng tình hình nguồn cung bất động sản hạn chế để đưa ra giá chào bán cao hơn mức trung bình của các dự án để thu lợi. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao bất thường tại một số khu vực làm tăng mặt bằng giá đất, giá nhà ở. Để tăng cường kiểm soát và xử lý kịp thời việc thao túng, đẩy giá và đầu cơ bất động sản, Thủ tướng yêu cầu Bộ trưởng Tài chính nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế.

Trong dự thảo tờ trình gửi Chính phủ về Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đã đề xuất có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước. Mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản. Đồng thời, việc áp dụng chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để có được các thông tin liên quan đến thời gian nắm giữ bất động sản.

Theo cơ quan soạn thảo, chính sách này nhằm thể chế hóa các chủ trương, định hướng của Bộ Chính trị, Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Quốc hội. Đồng thời, theo kinh nghiệm của một số nước, việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản làm tăng chi phí và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ.

Cụ thể, kinh nghiệm cho thấy một số nơi còn áp dụng thuế với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản căn cứ theo tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại nhà, đất. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn. Chẳng hạn, tại Singapore, đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%. Tại Đài Loan, giao dịch bất động sản thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%; thực hiện trong 2-5 năm thuế suất là 35%; trong 5-10 năm thuế suất 20% và thực hiện sau 10 năm mức thuế suất là 15%.

Trong khi đó, chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện hành của nước ta không phân biệt theo thời gian nắm giữ bất động sản của người chuyển nhượng. Thu nhập chịu thuế từ mua bán nhà, đất được xác định là giá chuyển nhượng từng lần với thuế suất 2%. Mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản. Thời gian gần đây, trong bối cảnh giá nhà đất tăng không ngừng, nhiều kiến nghị đã đưa ra các giải pháp về thuế nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ. Thực tế, đây không phải lần đầu tiên đề xuất chính sách thuế để chống đầu cơ, lướt sóng bất động sản được đưa ra.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã có đề xuất về việc đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Đoàn giám sát của Quốc hội cũng kiến nghị sớm hoàn thiện công tác nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế, có quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang bảo đảm đồng bộ với những nội dung đổi mới trong pháp luật về đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

Việc áp dụng chính sách thuế nhằm chống đầu cơ bất động sản cần nghiên cứu thấu đáo

Đánh thuế như thế nào là hợp lý

Dù đồng tình với đề xuất cần có chính sách thuế để chống đầu cơ bất động sản, nhưng các ý kiến cho rằng việc đánh thuế như thế nào cần nghiên cứu thấu đáo, phù hợp với thực tiễn thị trường Việt Nam.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc áp dụng thuế như một công cụ để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lướt sóng, bỏ hoang tài sản, lãng phí đất đai, gây bất ổn cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản là rất cần thiết. Tuy nhiên, phải nghiên cứu chính sách thuế sao cho thấu đáo, đạt được mục đích chống đầu cơ, lướt sóng nhưng không ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của người dân. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, trên thực tế có rất nhiều trường hợp mua đi bán lại nhà đất trong thời gian ngắn, nhưng lại không phải đầu cơ, lướt sóng. “Chẳng hạn người ta mua cái nhà này, nhưng có việc đột xuất như gia đình có người ốm đau, bệnh tật, hay cần một số tiền lớn nào đó nên phải bán đi. Nếu đánh thuế trong trường hợp như vậy lại là không hợp lý” – Chủ tịch HoREA nêu ý kiến.

Tương tự, với trường hơp đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà đất, ông Lê Hoàng Châu cho rằng hiện nay rất nhiều trường hợp sở hữu nhiều nhà đất, nhưng mỗi căn nhà chỉ rộng 20 – 30m2. Như vậy, dù sở hữu nhiều căn nhà thì giá trị chưa chắc đã bằng một căn biệt thự. Nếu đánh thuế với người sở hữu nhà thứ hai trở lên trong trường hợp này lại cũng không công bằng. “Hoặc trường hợp người có nhiều nhà đất, nhưng tất cả đều đưa vào sử dụng. Người ta cho thuê, giải quyết chỗ ở cho nhiều người, tạo ra giá trị, họ đã phải chịu thuế từ doanh thu cho thuê nhà rồi, nay lại bị đánh thuế sở hữu nhiều nhà đất thì không phù hợp. Do đó, chỉ nên đánh thuế với bất động sản không đưa vào sử dụng” – vị chuyên gia nói.

Do đó, theo ông Lê Hoàng Châu, dù đề xuất đánh thuế như thế nào thì rất cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng. Việc đánh thuế theo thời gian thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản phải căn cứ vào tình hình thực tiễn của thị trường. “Nếu thị trường bình thường thì chỉ nên đánh thuế bình thường. Nếu thị trường bất thường, sốt nóng, thì mới cần đánh thuế theo thời gian nắm giữ. Thậm chí ngược lại, nếu thị trường đóng băng thì cũng phải tính đến giải pháp giảm thuế” – Chủ tịch HoREA đề xuất. Vị này cũng cho biết nhiều năm trước, khi thị trường liên tục diễn ra tình trạng sốt nhà đất, Hiệp hội đã đề xuất biện pháp áp thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian để hạ nhiệt sóng đầu cơ. Nếu giao dịch chuyển nhượng bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 6 tháng, áp mức thuế suất 5%, từ 6 – 12 tháng là 4%, trên 1 – 2 năm là 3%, sau 3 năm vẫn áp dụng mức thuế hiện hành 2%. Về lâu dài, giải pháp hiệu quả nhất vẫn là sớm hoàn thiện Luật Thuế bất động sản, bao gồm thuế với người sở hữu nhiều bất động sản, thuế nhà đất bị bỏ hoang, thuế chuyển nhượng… để có chế tài cụ thể, giảm tình trạng lãng phí tài nguyên nhà đất.

Một số ý kiến khác cũng cho rằng, muốn đánh thuế để hạn chế đầu cơ, lướt sóng bất động sản thì cần thiết phải minh bạch thị trường bất động sản và các giao dịch bất động sản. Ông Nguyễn Quốc Hùng – Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho rằng, thực tế hiện nay chúng ta chưa đánh giá được đúng thực trạng, lượng bất động sản nắm giữ của người dân. Chỉ khi đánh giá được đúng thực trạng đó thì mới đưa ra được bài toán phù hợp hơn. “Nếu đánh thuế ngay, sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản” – ông Nguyễn Quốc Hùng nói.

Cho ý kiến về dự thảo tờ trình của Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp cho rằng, việc đề xuất giải pháp thu thuế đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ là không khả thi do chưa có sự đồng bộ trong quản lý Nhà nước giữa thuế và đất đai. Bộ Tư pháp có góp ý về đề xuất “có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước” của Bộ Tài chính. Theo Bộ Tư pháp, mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc áp dụng chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản. Vì vậy, đề nghị cơ quan chủ trì lập đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện nội dung chính sách.