Các chủ đầu tư đang chờ cơ chế thay đổi?

Mới đây, Chính phủ đã thông qua Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030.

Đề án chia làm 2 giai đoạn, giai đoạn 1 từ 2021 – 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn. Trong khi đó, giai đoạn 2 từ 2025 – 2030 đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 634.200 căn nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, từ năm 2021 tới thời điểm giữa tháng 5/2023, cả nước đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội trong khu vực đô thị, ước tính hơn 19.500 căn hộ đã được bàn giao. Dự kiến từ nay đến năm 2025, thời điểm kết thúc giai đoạn 1 của Đề án, sẽ có khoảng 294 dự án hoàn thành, với gần 288.500 căn hộ được bàn giao.

Nếu các dự án này hoàn thành đúng tiến độ, trong giai đoạn 1 của Đề án, tổng cung nhà ở xã hội khoảng 308.000 căn hộ, tương đương 30,8%. Con số này không đáp ứng được chi tiêu Chính phủ giao trong giai đoạn 1.

Như vậy, trong giai đoạn 2, từ năm 2015 – 2030, các địa phương sẽ phải “vắt chân lên cổ” để thực hiện nốt 69,2% số căn hộ còn lại, tương đương 692.000 căn hộ. Đó là chưa kể các trường hợp dự án bị chậm tiến độ, cố tình không thực hiện dự án theo quy định, khiến việc thực hiện nhiệm vụ trong Đề án ngày càng khó khăn hơn.

Nhiều vướng mắc trong việc xây dựng nhà ở xã hội trong khu đô thị

Theo lý giải của Bộ Xây dựng, có nhiều khó khăn, thách thức khi thực hiện Đề án này, như nguồn vốn còn eo hẹp; chưa bố trí được quỹ đất; cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội chưa thật sự hấp dẫn,…

Tuy nhiên, có một số khó khăn nhất định tại Nghị định 49 của Chính phủ, ban hành vào năm 2021, liên quan tới vấn đề bắt buộc chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Cụ thể, Nghị định 49 quy định, các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị đặc biệt có quỹ đất từ 2ha trở lên sẽ phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Đối với các đô thị nhỏ hơn, các dự án khu đô thị có quỹ đất trên 5ha mới phải áp dụng.

Theo UBND Hà Nội, thành phố hiện nay có nhiều dự án nhà ở thương mại có diện tích trên 2ha tại khu vực ngoại thành, ở những khu vực xa như Ba Vì, Ứng Hòa, Mỹ Đức,… Do đó, việc phát triển nhà ở xã hội trên 20% quỹ đất tại các dự án này không phù hợp.

Bên cạnh đó, dự án nhà ở thương mại có quy mô lớn hơn 2ha nhưng có diện tích đất xây dựng nhà ở nhỏ, theo quy định vẫn phải dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Do đó việc phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại dự án không phù hợp và manh mún, tuy nhiên theo quy định phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ việc không bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án này.

Trong khi đó, theo UBND tỉnh Đồng Nai, có trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành dự án nhà ở thương mại (dự án cấp I), nay chủ đầu tư đó có nguyện vọng tiếp tục thực hiện đầu tư nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại đó (dự án cấp II). Tuy nhiên, chủ đầu tư không được tách quỹ đất 20% thành dự án nhà ở xã hội độc lập, mà phải điều chỉnh chủ trương đầu tư, giãn tiến độ.

Tuy nhiên, nhiều trường hợp việc xem xét cho phép giãn tiến độ dự án cấp I không thực hiện được vì một số dự án cấp I đã hết thời hạn đầu tư quá 24 tháng.

Chậm triển khai xây dựng nhà ở xã hội trên 20% quỹ đất tại các khu đô thị

Hiện nay nhiều chủ đầu tư cố tình chây ì, không thực hiện xây dựng nhà ở xã hội trên 20% quỹ đất khu đô thị, mục đích là chờ cơ chế thay đổi, “né” quy định. Nhất là tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội hay TP.HCM, nơi có giá đất rất cao, hiếm chủ đầu tư nào thực hiện quy định này.

Trước đó, vào cuối năm 2022, Bộ Xây dựng đề xuất bỏ quy định bắt buộc chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Thay vào đó, Bộ Xây dựng yêu cầu bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo & Công luận, ông Nguyễn Trung Tuấn – chuyên gia bất động sản cho rằng: Chính vì có đề xuất này, có hiện tượng chủ đầu tư cố tình “câu giờ” để chờ chính sách thay đổi.

“Ở các đô thị đặc biệt, 20% quỹ đất của 2ha có giá trị rất lớn. Vì vậy, với một số chủ đầu tư, việc phải xây dựng nhà ở xã hội tại khu đất này là lãng phí. Bởi vì, các dự án nhà ở xã hội bị giới hạn lợi nhuận. Trong khi đó, khi cơ chế thay đổi, bỏ đi quy định này, họ có thể xây dựng các dự án nhà ở thương mại khác, với mức lợi nhuận cao hơn”, ông Tuấn nói

Cũng có nhận định này, UBND TP.HCM nêu: Trên địa bàn thành phố có nhiều dự án khu đô thị, nhà ở thương mại có quỹ đất lớn trên 2ha, thậm chí có dự án trên 10ha. Các dự án này đã xác định quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội, nhưng chủ đầu tư dự án chậm triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc chưa đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nên chưa triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Trước thực trạng này, UBND TP.HCM sẽ rà soát, thực hiện nghiêm quy định về việc dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở.

UBND TP.HCM sẽ tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trên địa bàn, trong đó có việc thực hiện bố trí quỹ đất nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.

Đồng thời, đôn đốc chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của các dự án này theo tiến độ được phê duyệt.

“Trong trường hợp Chủ đầu tư không thực hiện, UBND TP.HCM sẽ xem xét thu hồi quỹ đất 20% để lựa chọn, giao cho các Chủ đầu tư khác”, lãnh đạo thành phố nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Thanh Nghị – Bộ trưởng Bộ Xây dựng mới đây cũng lên tiếng đề nghị các doanh nghiệp, tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn ngoài việc phát triển các dự án khu đô thị, nhà ở thì cần quan tâm hơn nữa đến việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội dành cho các đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp tại các địa phương nhằm đảm bảo công tác an sinh, xã hội và đạt mục tiêu đề ra của Đề án.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng đề nghị các doanh nghiệp thực hiện nghiêm túc trách nhiệm đầu tư nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị do doanh nghiệp làm chủ đầu tư.

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng và các địa phương sẽ tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trên địa bàn.

Trong đó, sẽ rà soát, thực hiện nghiêm quy định về việc dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở.

“Yêu cầu các Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất này theo đúng tiến độ đã được phê duyệt”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Định Trần