Cá nhân xây dựng chung cư mini phải lập dự án đầu tư
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất được Chính phủ trình Quốc hội có quy định cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng của mình, được Nhà nước giao hoặc bồi thường hoặc thuê, mượn của tổ chức, cá nhân khác.
Trên cơ sở này, dự án Luật có quy định cụ thể điều kiện phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân (chung cư mini). Cụ thể, cá nhân được xây nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua đối với từng căn hộ. Được xây nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
Để xây dựng loại hình nhà ở này, cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
“Việc bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ này thực hiện theo quy định của luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai”, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi nêu.
Dự thảo luật cũng quy định cá nhân có quyền sử dụng đất ở xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì việc đầu tư xây dựng nhà ở này phải thực hiện theo quy định:
Đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn xây dựng đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để cho thuê theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để cho thuê.
Việc quản lý vận hành nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân được thực hiện theo Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (Ảnh: Quochoi.vn).
Thẩm tra về nội dung phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, Ủy ban Thường vụ cho biết nhiều ý kiến đề nghị cần quy định chặt chẽ hơn việc phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân, nhất là các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy, chữa cháy; không cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ và căn hộ loại này chỉ được cho thuê, công tác quản lý vận hành do chủ nhà ở chịu trách nhiệm.
Để khắc phục các tồn tại, hạn chế trong phát triển, quản lý, sử dụng loại hình nhà ở này thời gian qua, trên cơ sở tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, ý kiến của Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị chỉnh lý theo hướng chặt chẽ hơn.
Cụ thể, đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, nếu có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn xây dựng theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Công trình phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy.
Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở từ 2 tầng trở lên để bán, cho thuê mua căn hộ, từ 2 tầng và quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê đều phải lập dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Đề xuất không cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ chung cư mini
Liên quan đến vấn đề này, bên hành lang Quốc hội, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn ĐBQH TP Hà Nội) – Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội cho rằng trong các luật hiện nay, không có luật nào quy định về chung cư mini cả. Thực tế nhà chung cư mini là do người dân có đất, tự xây chung cư mini và bán lại nên gọi đó là chung cư mini.
Hàng loạt chung cư mini đang tồn tại thiếu an toàn tại nhiều địa phương (Ảnh minh họa: Nguyễn Hải).
Với các vấn đề đang đặt ra, đại biểu Cường cho rằng chung cư mini cần điều chỉnh 2 vấn đề.
Thứ nhất là sửa chữa, cải tạo theo tiêu chuẩn của chung cư với những dự án đã xây dựng. “Nhà chung cư mini đã được xây dựng, bán trao tay cần rà soát phải xem xét có cấp phép, thiết kế chưa? Chúng ta đã có quy chuẩn nhà ở rồi, cần áp dụng chính sách ở đây. Nếu chung cư mini nào sau rà soát, không đảm bảo quy chuẩn, thì bản thân nhà đầu tư đó phải sửa chữa để có nơi thoát hiểm, nơi vui chơi, sinh hoạt công cộng”, đại biểu Cường nói.
Thứ hai, theo đại biểu Hoàng Văn Cường, trách nhiệm đầu tiên để xảy ra chung cư mini không đúng, đủ điều kiện, quy chuẩn là các chủ đầu tư. Trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước trong quản lý phê duyệt không đúng, không chắc chắn cũng cần phải xử lý về mặt hành chính.
“Đây không phải chấp nhận sửa sai mà phải xác định chung cư mini đã diễn ra rồi phải khắc phục để đảm bảo đời sống người dân, điều kiện tối thiểu cho đời sống”, đại biểu nhấn mạnh.
Liên quan tới chung cư mini, trước đó, theo Bộ Xây dựng trong dự thảo Luật cũng đã đề xuất không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ khi xây dựng nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ. Do đó, không cần thiết đặt ra yêu cầu phân định phần diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng.
