Bất động sản TP HCM như mô hình kim tự tháp bị lộn ngược đầu

Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản tham luận gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng về một số giải pháp thúc đẩy nhà ở xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững.

Theo dự báo của HoREA, năm 2025, thị trường bất động sản TP HCM và cả nước vẫn còn nhiều khó khăn, đây có thể là năm bản lề có tính chuyển tiếp sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ năm 2026 trở đi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói rõ: Thị trường nhà ở TP HCM năm 2024 vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2  và rất thiếu nhà ở xã hội.

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm. Ông Châu cho rằng, vấn đề này đáng quan ngại.

“Việc thị trường chỉ còn nhà ở cao cấp, không còn nhà ở vừa túi tiền dẫn đến việc thị trường nhà ở TP HCM phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình kim tự tháp bị lộn ngược đầu”, ông Châu nói.

Cũng theo Chủ tịch HoREA: Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn neo ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn, vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Bên cạnh đó, kết quả phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố từ năm 2021 – 2024 quá khiêm tốn, chưa đạt chỉ tiêu đã đề ra. 

Hàng trăm dự án trên đây bị vướng mắc pháp lý là chủ yếu hoặc một số dự án do chủ đầu tư kém năng lực, mà nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn. 

Trước thực tế này, ông Châu đề xuất Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét trình cấp có thẩm quyền xem xét cho phép Quốc hội ban hành “Nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội”.

Chủ tịch HoREA cũng đề nghị đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định: “Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng là 3% và thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 6%”.

“Việc có chính sách thuế hấp dẫn có thể khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê”, ông Châu nêu.

Ngoài ra, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét bổ sung vào Nghị định 100 quy định công nhận nhà trọ cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm cũng là một loại nhà ở xã hội, là “nhà ở riêng lẻ” do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng cho thuê.

Bởi, người thuê chủ yếu là công nhân, lao động, người nhập cư, việc có thêm cơ chế này giúp cho các chủ nhà trọ được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng, về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân.

Điển hình là TP HCM có khoảng 60.470 người kinh doanh phòng trọ cho thuê dài hạn với tổng số phòng trọ 560.000 phòng, đáp ứng chỗ thuê trọ cho 1,4 triệu người.

Thế nhưng, hiện nay, do chưa được hỗ trợ theo chính sách nhà ở xã hội nên các chủ nhà trọ cho thuê dài hạn phải nộp thuế “khoán” bằng 7%/doanh thu dịch vụ lưu trú dài hạn, bao gồm 5% thuế giá trị gia tăng và 2% thuế thu nhập cá nhân theo quy định, tương tự như các chủ khách sạn mini cũng nộp thuế “khoán” bằng 7%/doanh thu “dịch vụ lưu trú ngắn hạn” là không hợp tình hợp lý.

Nếu công nhận nhà trọ cho thuê dài hạn là một loại hình nhà ở xã hội, các chủ nhà trọ này sẽ được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng, ưu đãi về thuế như được giảm 50% thuế suất thuế GTGT và thuế thu nhập cá nhân đối với nhà ở xã hội. 

“Chủ nhà trọ cho thuê dài hạn chỉ phải nộp thuế khoán/doanh thu là 3,5% và còn được vay tín dụng ưu đãi để xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trọ phục vụ người thuê trọ”, ông Châu nói.