Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng bên cạnh các quy định tích cực, nổi bật của Thông tư 22 thì bản thân ông và các doanh nghiệp bất động sản rất quan ngại về quy định tại điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22). Theo quy định này khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà, bao gồm nhà ở thương mại thì ngân hàng chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở có sẵn.
Như vậy, Thông tư số 22 không cho phép ngân hàng cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó. Nên cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai sẽ phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.
Quy định không cho dùng nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà sẽ làm khó thị trường bất động sản
Nếu không sửa đổi ngay quy định này thì có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, sẽ tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài.
Bởi việc cá nhân mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và thế chấp tài sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đó là giao dịch dân sự hợp pháp theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Nên nhà ở thương mại hình thành trong tương lai hoàn toàn có thể dùng làm tài sản bảo đảm. Do vậy quy định trên không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
Do vậy quy định trên của Ngân hàng nhà nước là không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định của luật Nhà ở 2014, luật Nhà ở 2023 và cả luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, luật Đầu tư 2020, luật Các tổ chức tín dụng 2024.
Từ các nghiên cứu, đối chiếu các quy phạm pháp luật có liên quan và tình hình thực tiễn, đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22) theo hướng bổ sung quy định cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, áp dụng cho cả trường hợp mua nhà ở thương mại hoặc mua nhà ở xã hội đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà (nhà ở “có sẵn”) hoặc mua nhà ở thương mại hoặc mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.
