Bảng giá đất tại Hà Nội 695 triệu đồng/m2: Giá rao bán đang bao nhiêu?

Giá rao bán nhà phố trung tâm Hà Nội cả tỷ đồng/m2

UBND TP Hà Nội vừa ban hành bảng giá đất mới có hiệu lực từ ngày 20/12 đến hết năm 2025. So với bảng giá đất cũ, bảng giá đất ở điều chỉnh cao gấp 2-6 lần. 

Đáng chú ý, giá đất ở tại nhiều tuyến phố thuộc quận Hoàn Kiếm gồm Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ), Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ, Trần Hưng Đạo (đoạn từ Trần Thánh Tông đến Lê Duẩn) có mức cao nhất là hơn 695,3 triệu đồng/m2.

Theo bảng giá đất trước điều chỉnh, giá đất ở đô thị trong nội thành Hà Nội cao nhất là 188 triệu đồng/m2 tại 3 tuyến phố là Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ. Như vậy, mức giá đất cao nhất được điều chỉnh cao gấp gần 3,7 lần so với trước điều chỉnh.

Theo khảo sát của phóng viên Dân trí, thực tế, giá rao bán nhà đất tại các khu vực này đều cao hơn nhiều so với quy định trong bảng giá đất mới của TP Hà Nội.

Cụ thể, tại phố Bà Triệu, giá rao bán nhà đất đang dao động từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/m2. Một căn nhà có diện tích 256m2 đã xây dựng 3 tầng tại mặt phố Bà Triệu đang được rao bán với giá 256 tỷ đồng, tương đương 1 tỷ đồng/m2. Người bán cho biết, căn nhà đang được cho một hãng thời trang thuê với giá 300 triệu đồng/tháng, hợp đồng thuê còn 2,5 năm.

Tại phố Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng, giá rao nhà phố dao động từ 800 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng/m2. Đáng chú ý, tại các tuyến phố này còn xuất hiện những căn nhà phố được rao bán với giá 1,5-1,8 tỷ đồng/m2.

Đơn cử, một căn nhà phố tại Hai Bà Trưng có diện tích 650m2 đang được rao bán với giá 1.200 tỷ đồng, tương đương 1,85 tỷ đồng/m2. Một căn nhà phố khác trên phố Đinh Tiên Hoàng có diện tích 210m2 đang được rao bán với giá 325 tỷ đồng, tương đương 1,55 tỷ đồng/m2. 

Tại phố Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, giá nhà phố rao bán phổ biến từ 800 triệu đồng đến 1,3 tỷ đồng/m2. Đáng chú ý, hiện tại phố Hàng Khay xuất hiện một căn nhà phố được rao bán tới 2 tỷ đồng/m2. Căn nhà này có diện tích 85m2, tổng giá rao bán là 170 tỷ đồng. Theo giới thiệu của người bán, căn nhà này cách phố đi bộ Hồ Gươm “chỉ vài bước chân”, cạnh trung tâm thương mại Tràng Tiền.

Tại phố Lê Thái Tổ, Nhà Thờ, giá nhà phố rao bán phổ biến từ 900 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng/m2. Đáng chú ý, ở phố Lê Thái Tổ đoạn gần Hồ Gươm, một số căn nhà phố có giá rao bán trên 2 tỷ đồng/m2. Đơn cử, một căn nhà 3 tầng có diện tích 58m2 tại phố này đang được rao bán với giá 139 tỷ đồng, tương đương 2,4 tỷ đồng/m2.

Tại phố Lý Thường Kiệt và Trần Hưng Đạo, giá rao bán nhà phố dao động khoảng 800 triệu đồng đến 1,4 tỷ đồng/m2.

Chuyên gia nói gì?

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 bỏ khung giá đất cũ (xây dựng 5 năm/lần) thay vào đó sẽ áp dụng bảng giá đất hàng năm. Bảng giá mới sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất và buộc xây dựng tiệm cận giá thị trường. Các chuyên gia nhận xét bảng giá đất mới sẽ tác động đến giá bất động sản.

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ hồi tháng 9, Bộ Xây dựng tính toán nếu áp dụng giá đất năm 2024, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều so với trước. Bởi các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, bất động sản bao gồm 7 khoản chi phí, gồm: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án như nhà ở, bất động sản; thuế, phí liên quan…

Vì vậy, bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất,… trong khi chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề.

Ngoài ra, mức giá giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

Qua khảo sát sơ bộ một số dự án, Bộ Xây dựng cho rằng việc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15-20% so với trước.

Ông Đinh Minh Tuấn – chuyên gia bất động sản – nhận xét, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng. Một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng… để xác định giá.

Theo ông, bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm.

Chuyên gia Nguyễn Thị Hồng Vân thì cho rằng giá bất động sản tiếp tục tăng còn đến từ việc chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng dự kiến tăng cao.

Bà lập luận Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất, cho phép các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ. Quy định này giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng.

“Giá đền bù tiệm cận giá thị trường kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng”, bà Vân nêu quan điểm.