Con chị Hải Anh (Nam Định) vừa đỗ một trường đại học ở Hà Nội, chuẩn bị nhập trường. Gia đình chị đang cân nhắc giữa việc thuê nhà hay mua một căn hộ chung cư cho con.
Theo chị Hải Anh, gia đình đang có sẵn 2 tỷ đồng gửi ngân hàng. Vợ chồng chị băn khoăn nên tiếp tục gửi tiết kiệm, rồi lấy tiền lãi đó thuê nhà cho con hàng tháng hay nên dùng cả số tiền đó mua một căn hộ chung cư.
Trong bối cảnh lãi suất giảm, chung cư không ngừng tăng giá, liệu có nên chi tiền mua chung cư cho con vừa đỗ đại học thời điểm này có lẽ là băn khoăn của nhiều phụ huynh.
Chia sẻ với PV VietNamNet, ông Ngô Thành Huấn, Giám đốc điều hành Công ty CP FIDT – đơn vị chuyên hoạch định đầu tư và quản lý gia sản ở Việt Nam cho hay, trước hết phải xem dòng tiền hiện tại của mình đang dư hay thiếu; dòng tiền trong quá trình học của con và danh mục tài sản của gia đình.
Nếu mỗi tháng thu nhập 60 triệu đồng, chi phí gia đình hết 30 triệu đồng, còn dư 30 triệu đồng thì việc thuê một căn hộ giá 7-8 triệu đồng là bình thường.
Nhưng nếu thu nhập chỉ có 40 triệu đồng/tháng, chi phí sinh hoạt hết 35 triệu đồng, còn dư 5 triệu đồng thì lại không đủ tiền để thuê nhà.
Theo ông Huấn, có 2 tỷ đồng, nếu quyết định mua căn hộ thì có vay thêm hay không, khi lãi suất một số ngân hàng lớn và ngân hàng nước ngoài đang về mức 8-9% cố định trong 1-2 năm. Đây là lãi suất rất tốt cho bất động sản thông thường.
“Với hầu hết các phân khúc bất động sản ở Việt Nam, nếu đi vay để mua thì nên vay lãi suất dưới 9%. Khi có mức lãi suất này, không nhất thiết phải dùng hoàn toàn số tiền 2 tỷ đồng sẵn có”, ông nói.
Vị chuyên gia phân tích, căn hộ có hiệu suất tăng giá tốt nhất trong giai đoạn 3-5 năm đầu sử dụng. Kể từ năm thứ 6 trở đi, căn hộ tăng trưởng chậm; bước qua năm thứ 8, mức tăng giá chỉ còn quanh 4%.
Căn hộ có hai khoản lợi nhuận, đó là mức độ tăng giá và hiệu suất cho thuê. Hiệu suất cho thuê dao động 4-6%, căn hộ diện tích càng bé, hiệu suất cho thuê càng cao. Chỉ những căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng, hiệu suất cho thuê đạt quanh mức 6%; còn những căn hộ giá trên 3 tỷ đồng, hiệu suất cho thuê đạt khoảng 4,5%.
Về giá trị, theo ông Huấn, căn hộ khi còn mới, những năm đầu có thể tăng trưởng từ 6-9% về mặt giá.
Như vậy, với 6 – 9%, cộng với 4 – 5% hiệu suất cho thuê, sẽ có hiệu suất bình quân của một căn hộ dưới 3 tỷ đồng sẽ dao động từ 11-14%/năm.
“Nếu dòng tiền ổn định, có danh mục bất động sản vừa phải, ở mức 70% thì vẫn có thể mua thêm bất động sản là căn hộ.
Nếu mua, nên mua căn hộ chung cư dưới 3 năm sử dụng kể từ ngày bàn giao, còn trên 6 năm thì không nên mua. Đặc biệt, ưu tiên mua những căn hộ có tổng giá trị dưới 3 tỷ đồng, dưới 2 tỷ đồng càng tốt. Lý do, thị trường đã chứng minh, căn hộ giá trị càng nhỏ thì thanh khoản và tăng trưởng giá càng tốt, hiệu suất cho thuê càng cao”, vị chuyên gia FIDT nói thêm.
Từ những phân tích đó, ông Huấn cho rằng, hiệu suất căn hộ khi còn mới quanh mức 11-14% đang cao hơn lãi suất tiết kiệm khá nhiều.
Theo nhận định của ông, năm 2024, lãi suất huy động có thể giảm nhẹ hoặc đi ngang, còn tăng thì rất khó. Với mặt bằng lãi suất hiện nay, lãi suất huy động có thể dao động quanh mức 5,5 – 7,5%/kỳ hạn 12 tháng.
So với tổng lợi nhuận căn hộ mang lại từ hiệu suất cho thuê và tăng trưởng về giá, ông Huấn đề xuất, nên mua căn hộ sẽ phù hợp hơn cho giai đoạn 2023 – 2024.
Thời điểm thích hợp để mua bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ thì cuối năm 2023 là “điểm rơi vàng”.
Với trường hợp như chị Hải Anh, gia đình đang có 2 tỷ đồng, chuyên gia cho rằng, nếu quyết định mua căn hộ chung cư quanh mức giá này, mới bàn giao hoặc bàn giao được 1-2 năm sẽ hơn gửi tiền tiết kiệm.
“Căn hộ 2 tỷ đồng, hiệu suất cho thuê 6% bằng luôn lãi suất tiền gửi ngân hàng; chưa kể sẽ còn phần tăng giá từ 6-9% mỗi năm. Hơn nữa, năm nay đã là vùng “đáy” của căn hộ chung cư, không thể giảm giá thêm nữa. Các báo cáo phân tích trên thị trường cho thấy, trong năm 2023, trừ những phân khúc căn hộ có giá trên 70 triệu đồng/m2 hay tổng giá trị căn hộ trên 6 tỷ đồng mới giảm giá.
Còn căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng, giá tuyệt đối không giảm, trừ những căn hộ trên 8 năm tuổi sử dụng. Còn những căn hộ mới, giá trị nhỏ đều tăng giá. Do đó, khi thị trường hồi phục, nhóm căn hộ này còn tăng giá nữa”, ông Huấn cho hay.
Theo ông, xu hướng và hiệu suất đầu tư ở thời điểm hiện tại, hai yếu tố này đều đang cho thấy nên mua căn hộ chung cư hơn là gửi tiền tiết kiệm lấy lãi rồi đi thuê nhà.
Từ phân tích của chuyên gia, chị Hải Anh và các phụ huynh đang có băn khoăn tương tự có thể cân nhắc bức tranh tài chính của mình, cân nhắc dòng tiền, tài sản, cơ cấu tài sản… để có thể đưa ra quyết định phù hợp.
